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주택이야기

권리금이란 무엇이며 권리금의 종류에 대하여

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권리금이란 영업용 건물에 존재하는 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산가치에 대한 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 의미하는 것으로 보고 있습니다.

권리금은 기본적으로 해당 점포의 매출액을 기준으로 이에 부속된 비품비, 시설비 등의 비용을 합산 평가하고 있지만 비품비만을 지칭하기도 하고, 상권입지에 따른 예상 영업이익을 의미하기도 합니다.

다만 어떤 형식을 취하더라도 주 계약인 임대차계약과 무관한 별도의 계약성을 갖고 있습니다.



권리금의 종류는 다음과 같습니다.


1. 시설권리금.

시설권리금이란 점포에 설치된 비품이나 인테리어 비용, 사용가능한 기계, 기구, 정치 등에 대한 잔존가치를 기준으로 수수되는 금액을 말합니다. 이런 권리금이 인정되려면 기본적으로 인수하는 임차인이 기존 시설물 등을 활용할 수 있을 경우 성립될 수 있습니다.

아무리 많은 비용을 투입하였더라도 활용할 수 없는 구조이거나 시설이라면 철거하거나 처리하는 비용만 추가될 뿐이기 때문입니다.


2. 영업권리금.

영업권리금은 기존 업종과 같은 업종을 영위할 목적으로 점포를 인수할 경우 기존 유지되고 있는 매출액에 대한 프리미엄을 기준으로 수수하는 금액을 말합니다. 권리금이란 일반적으로 이를 지칭하고 있습니다.

상가의 경우 특별한 사정이 없으면 기존 상권을 그대로 승계하는 경우가 많은 바, 이는 확보된 상권을 승계함으로써 창업에 따른 위험부담을 줄일 수있기 때문입니다.


영업권리금이 형성된 경우라면 상권이 일정수준 이상 유지된다는 것을 의미하는 것으로, 통상 업종에 따른 차이는 있겠지만 3개월~6개월분에 해당하는 영업이익을 수수하는 형식으로 체결되고 있습니다. 동 권리금이 인정될 경우에는 기존 업종을 그대로 유지하는 것이 전제가 될 것이므로 기존 시설이나 설비에 대한 비품비 등의 잔존가치도 권리금에 합산하고 있습니다.


영업권리금은 임차보증금과 별도로 지급해야 하므로 부담스럽기는 하나 인수 즉시 일정수준 이상의 매출을 유지할 수 있다는 점에서 유리합니다. 그러나 이러한 권리금이 미미하거나 전혀 없는 경우라면 최소한의 매출도 유지하지 못하는 것으로 볼 수 있다는 점에서 인수에따른 위험을 인식해야 할 것입니다.


3. 바닥권리금.

바닥권리금이란 향후 상권형성 여부에 따라 기대되는 매출액에 상응하는 일정 금액을 영어권리금으로 미리 수수하는 것을 말합니다.

주로 번화가에 신축하는 상가건물에서 볼 수 있는 유형입니다. 영업권리금은 기존 유지된느 매출액이나 시설 수준 등을 기준으로 하지만, 바닥권리금은 영어도 개시하지 않았고 시설도 전혀 되지 않은 상태에서 수수된다는 점이 특징입니다.


조속한 시일 내에 확실한 상권으로 발전될 수 있다면 바닥권리금도 문제될 것이 없지만 그렇지 못한 경우에는 엄청난 손해가 발생될 수 있다는 점에서 이러한 권리금이 붙은 상가를 계약할 경우에는 신중한 판단이 필요합니다. 바닥권리금은 주로건축업자 또는 분양업무를 수임한 회사가 임대인과의 협의를 통하여 임의 책정하는 경우가 많습니다.




* 권리금의 보장에 대하여

상가건물인 경우에는 각 고유 영업목적에 따른 시설이나 설비 등이 필요하므로 주거목적으로 임차하는 경우와 다른 특징이 있습니다.

주거용 건물인 경우에는 임대인이 기본적으로 주거공간에 대한 수선이나 도배 등을 해주기 때문에 임차인이별도 비용을 투입할 필요가 없습니다.


하지만 상가는 각 영업목적에 따른 개조, 설비 등을 임차인이 직접 하게 되고, 그 비용도 스스로 회수할 수밖에 없으므로 주거용 건물보다 더 장기에 걸친 용익기간을 보장해 줄 필요가 있습니다.

이러한 사정을 고려하여 대항력을 갖춘 상가 임차이에게는 최소 1년 이상 임대차 기간을 보장하고 아울러 다음과 같은 사정에 해당되지 않으면 4년간은 용익기간을 더 보장받을 수 있도록 하고 있는 것입니다. 다만 임차인은 기간 만료 6개월에서 1개월전까지의 사이에 임대인에게 기존 계약에 대한 갱신을 요구하여야 합니다.


- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우,

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.

- 임대인이 임차인과의 합의로 상당한 보상을 제공한 경우.

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

- 임차인이 임차 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.

- 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임차 목적을 달성하지 못할 경우.

- 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대인이 점유를 회복할 필요가 있는 경우.

- 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 기타 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

- 임차 건물이 민사집행법에 따른 경매로 매각된 경우.


이상으로 권리금에 대하여 알아보았습니다.

요즘 경기가 않좋다 보니 투자한 비용도 회수하지 못하고 사업을 접고 있는 상가들이 많이 나옵니다.

특별한 경우가 아니라면 너무 많은 권리금보다는 적은돈으로 시작하시는것을 추천해드립니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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