주택임대차계약에 대하여

주택을 대상으로 임대차 계약을 체결한 경우에는 다른 물건에 대한 임대차 계약과 달리 특별한 규정들이 존재하고 있습니다.

임대차계약은 기본적으로 민법 제618조에서 제654조에서 규정하고 있는 효력을 적용받게 됩니다.

그러나 주택에 대한 임대차계약인 경우에는 동법 규정에 앞서 특별법인 주택임대차보호법이 정하고 있는 특례규정이 우선 적용된다는 점에서 특징이 있습니다. 

주택임대차 보호법에서 규정하고 있는 특별규정으로는 대항력, 최우선변제권, 우선변제권, 간주임대차 기간, 보증금 및 차임증액 제한, 보증금 월세 전황에 따른 제한, 임차권 등기명령제라고 할 수 있습니다.

주택임대차의 목적물은 주거용 건물입니다.

법에서는 '주택'이라고 명시하고 있으나 동 법이 주택 그 자체를 보호하거나 함이 아니라 임차인의 주거공간을 보호하는 것이므로 건물의 유형을 불문하고 주거용으로 사용하고 있다면 보호대상이 되는 것으로 하고 있습니다.

따라서 건축물관리대장에는 비록 주택 즉, 단독주택(순수단독, 다중, 다가구, 공관) 또는 공동 주택(아파트, 다세대, 연립, 기숙사)에 해당하지 않더라도 임차인이 해당 공간을 주거용으로 사용하고 있다면 동 법의 보호대상이 되는 것입니다.

대법원 입장을 보면 불법 증개축한 건물이거나 무허가 건물이라도 주택임대차 보호법상의 보호대상이 됨을 분명히 하고 있습니다.

따라서 적법한 행정절차 없이 설치한 컨테이너 하우스라도 주거용으로 사용하고 있다면 보호대사이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.

다만 건물이라고 볼 수 없는 비닐하우스, 텐트 등에 불과한 시설이라면 비록 주거용으로 사용하고 있더라도 보호대상물이 될수 없습니다.

한편 임차 목적물은 1동 건물 전부를 임차할 필요는 없고 일부분만 빌린 경우라도 보호대상 됩니다.

따라서 아파트 빌라 등과 같이 별도 세대가 거주할 수 있는 공간으로 구분되어 있지 않은 경우라도 보호대상이 됩니다.

이러한 취지를 분명히 하기 위하여 주택임대차 보호법 제2조에서는 '이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다'라고 규정하고 있는 것입니다.

임차인 요건도 필요합니다. 

일반적인 임대차계약이라면 임차인 요건이 필요 없지만 주택임대차 보호법 적용 대상이 되기 위해서는 입법 목적에 부합되는 요건도 필요하게 됩니다. 즉 주거생활 안정 보장이라는 취지를 밝히고 있지만 대항력을 취득하기 위해서는 주민등록 전입신고라는 요건이 필요하다는 점에서 법인, 비법인, 등은 임차인 범위에 포함될 수 없는 것입니다.

법인은 임차인으로 보호 받을 수없지만 다음과 같은 법인의 경우에는 특례가 인정되고 있습니다.

즉 국민주택기금을 통하여 무주택 저소득층에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 '한국 토지주택 공사법'에 따른 한국토지주택공사. '지방공기업법' 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임차하는 경우에는 보호 대상이 되는 것을 하고 있습니다. 이 경우에는 동 법인 또는 지방자치단체장이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 해당 법인이 대항요건을 갖춘 것으로 보고 있습니다.

한편 동 법은 국민의 주거생활 안정이라는 입법 목적을 달성하기 위한 것이긴 해도 '주거생활 안정'이라는 것은 인간다운 삶을 유지하는데 필요한 절대적인 요소가 된다는 점에서 우리 국민에 한정된 것으로 볼 것도 아닙니다. 따라서 대법원은 '국민' 이라는 규정에도 불구하고 외국인, 무국적자도 동 법에 따른 보호대상 임차인에 속하는 것으로 보고 있습니다.

자연인이라도 주거 안정을 보장할 필요가 없는 경우도 있을 것입니다.

즉, 여인숙, 여관, 모텔, 호텔 등의숙박시설 뿐 아니라 기타 주거용 시설이라도 일시적으로 사용할 목적에 불과한 임차인이라면 비록 대항력을 취득한 경우라도 보호대상 임차인으로 보지 않는다는 점입니다. 

다만 이들 유형에 속한 건물에 거주하고 있다 하여 무조건 보호대상이 되지 않는 것으로  볼수 는 없고 거주목적, 계약내용이나 방식, 점유의사등을 종합할 때 일시 사용하고 있음이 객관적으로 명백한 경우에만 배제된다는 점이 특징입니다.