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주택이야기

임대차계약이란?

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임대차란 함은 임대인과 임차인이 유상 및 채권적 방법으로 물건을 대차하는 것을 말합니다. 이러한 요건 하에서 체경하는 계약을 임대차계약이라고 하며, 이에 따라 약정기간 동안 해당 물건을 사용, 수익할 수 있는 임차인의 권리를 임차권이라고 칭하고 있습니다.

임대차는 일상생활에서 가장 빈번하게 체결되는 계약유형으로써 동산, 부동산을 불문하고 널리 관행화 되어 있습니다.


예를 들어 자동차, 의류 등의 경우에는 렌트라는 형식의 단기 임대차가 일반적이며, 고가장비 또는 토지, 주택, 상가, 공장 등에 대해서는 장기 임대차가 체결되고 있는 것입니다. 

타인의 부동산을 용익하기 위해서는 물권적 방식과 채권적 방식 중에서 어느 하나를 선택할 수 있습니다.

전자는 용익권자의 권리가 강화되는 반면 용익권설정자의 지위가 위축되고, 후자의 경우에는 그 반대효과가 발생하게 됩니다.


따라서 현실적으로는 부동산 소유자 등 용익권설정자의 지위가 어느 정도 유지되는 채권적 방식이 선호될 수 밖에 없습니다. 이러한 현상을 감안하여 열악한 지위에 있는 임차인의 지위를 강화해 주기 위하여 채권에 불과한 임차권도 등기할 수 있도록 허용하고 있는 것입니다.


* 임대차계약과 사용대차와의 차이점.

사용대차란 타인의 부동산을 무상으로 용익할 수 있는 채권적 권리관계를 말합니다. 이러한 계약관계로 취득하게 되는 권리를 사용차권이라고 합니다. 임대차와 다른 점은 무상으로 용익한다는 것과 등기가 허용되지 않는다는 점입니다.

도시용 부동산의 경우에는 사용대차로 이용하는 것이 드물지만 농촌, 어촌, 산촌 등에서는 의외로 많이 존재하고 있습니다.


특히 도시민들이 투자 목적으로 농지를 구입한 후 지역민들에게 무상으로 경작토록 허용하는 사례가 흔히 있습니다.

다른 유형에 속한 부동산도 소유자가 원거리에 소재하는 등의 사정으로 무상 대여하는 경우가 많지만 농지에 특히 많은 것은 일정한 기간 동안 미경작 상태로 방치할 경우 관할관청으로부터 처분명령과 함게 이행강제금 처분도 받을 수 있기 때문입니다.




* 임대차계약과 전세와의 차이.

전세라 함은 보증금을 지급하고 채권적 방법으로 타인의 부동산을 용익하는 것을 말합니다.

물권인 전세권과 구별되도록 흔히 '채권적 전세' 또는 '채권적 전세권'이라고 칭하기도 합니다.

임대차와의 차이는 차임을 지급하지 않고 보증금을 지급한다는 점이고 전세권과의 차이는 등기를 하지 않았다는 것입니다.


전세권설정자의 동의나 협력 없이는 등기가 될 수 없는 것이므로 실무적으로는 전세방식으로 체결되는 경우가 의외로 많습니다.

전세입자의 입장에서는 매월 지급하게 되는 월세부담이 상당할 뿐 아니라, 한정된 수입에서 계속지급하기에는 무리가 따르기 때문입니다.

따라서 전통적 방식의 전세를 고집하는 경향이 지속되는 것입니다.


실무현상을 보면 보증금 없이 월세만 지급하는 경우는 거의 없습니다. 10개월 혹은 1년분 차임을 선불로 일괄 지급하는 형식도 가끔 볼수 있습니다. 그러나 월세 없이 보증금만 지급하는 채권적 전세가 보편적으로 체결되고 있는 실정입니다. 하지만 최근들어 반임대차 내지 반전세가 점차 보편화 되고 있습니다. 즉 월차임과 별도로 일정부분의 보증금을 지급하기도 하고, 보증금에 더하여 월세도 다소 지급하는 형식입니다. 이는 저금리 현상으로 인한 거래시장 변화에 따른 것으로 보입니다.


* 임대차계약과 전세권과의 차이.

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 물권적 방식으로 일정 기간 동안 용익 할 수 있는 권리를 말합니다.

전세권은 모든 부동산에 설정될 수 있습니다. 다만 농지에 대해서는 설정할 수 없는 것으로 되어 있습니다.

따라서 법정지목이 전, 답, 과수원으로 되어 있는 토지에는 전세권 설정등기를 할 수 없으므로 부득이 임차권 등기를 하거나 채권적 전세 형태를 취할 수 밖에 없습니다.


전세권은 물권이므로 특별한 사정이 없으면 전세권자가 임의로 해당 물건 및 권리를 양도, 임대, 사용대, 전전세, 담보형식 등으로 처분할 수 있습니다. 따라서 채권에 불과한 임차권, 사용차권, 채권적 전세와 전혀 다른 효력을 발휘하게 됩니다. 임차권은 등기한 경우에도 여전히 채권이므로 임차인은 자기의 권리를 타인에게 임의 양도, 전대, 사용대 등의 행위를 하지 못하게 됩니다. 이는 채권에 따른 효력때문입니다.




* 임대차계약의 대항력 취득.

임차권은 채권이므로 매우 간편한 방식으로 권리를 창설할 수 있는 장점은 있으나 임대인의 사정이 악화되거나 제3자에게 그 지위가 넘어갈 경우에는 지위가 매우 불안하게 되는 단점이 있습니다. 또한 임차인이 자신의 권리를 담보로 제공하거나 기타 형식으로 처분하고자 할 경우에도 이것이 불가능하거나 임대인으로부터 동의가 필요한 불편함도 있는 것입니다.


이러한 점을 고려하여 부동산등기법 제2조제7호에서는 임차권도 등기할 수 있는 권리로 인정하고 있습니다.

다만 등기할 수있다 하더라도 임대인의 동의와 협력이 필요하고 설정및 말소등기에 따른 제반비용이 소요되는 등 상당한 부담이 발생하게 됩니다. 이로 인하여 실무적으로는 임대인을 믿고 그냥 미등기 상태로 용익관계를 유지하는 경우가 많은 것입니다.


주택이나 상가건물 임대차는 국민의 주거생활 또는 경제활동과 관련하여 매우 중요한 의미를 가지고 있습니다.

주택인 경우에는 서민들이 가지고 있는 대부분의 돈을 보증금이라는 형식으로 임대인에게 지급하게 되고, 상가건물인 경우에도 상당한 보증금이 제공되거나 시설비등이 투입되고 있습니다.


따라서 이러한 돈이 원만하게 회수되지 못하거나 용익기간이 보장되지 못하면 국민의 주거안정이나 경제활동 유지가 불가능하게 되므로 이를 보장하기 위하여 주택인 경우에는 주택임대차보호법 상가건물인 경우에는 상가건물임대차보호법을 통하여 특별한 대항력을 인정하게 되고, 이를 통하여 임차인의 지위가 유지, 보전될 수 있도록 하고 있는 것입니다.





이상으로 임대차계약에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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