건축물 용도변경 제한에 대하여

기존 건축물을 다른 용도로 변경하는 경우가 많이 있습니다.

이러한 경우를 대비하여 건축법에서는 상세한 규정을 두고 있습니다. 즉 기존 건물을 다른 용도로 변경하고자 할 경우에는 변경하려는 시설물의 건축기준에 적합하여야 하고 관할시장, 군수, 구청장으로부터 이에 따른 허가를 받거나 신고를 하도록 하고 있습니다.

허가, 신고대상인 경우로써 용도변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상인 경우에는 허가를 완료한 후 사용승인을 받지 않으면 임이 사용할 수 없도록 하고, 허가대상이 되는 용도변경인 경우로써 그 변경하는 부분의 바닥면적 합계가 500㎡ 이사인 경우에는 이에 따른 설계는 건축사만 할 수 있도록 하고 있습니다.

다만 같은 시설군에 속하는 용도 범위 내에서 변경할 경우라면 허가나 신고는 필요 없고 건축물대장 기재 내용에 대해서만 변경 신청할 의무가 있는 것으로 하고 있습니다. 그리고 같은 용도군에 속한 세분용도 범위에 해당되는 시설로 변경할 경우에는 이러한 신고도 필요 없는 것으로 하고 있습니다.

* 용도지역? 용도지구? 용도구역?

1. 건축물의 용도분류에 대하여.

건축물의 용도는 법적으로 9개 시설군에 28개 용도군으로 분류되면 각 용도군별로 다시 구체적으로 세분하고 있습니다.

건축물에 대한 시설군, 용도군, 세분용도에 속하는 내용을 정리해 보면 다음과 같습니다.

시설군	용도군	세분내용
1. 자동차 관련 시설군	자동차 관련 시설	주차장, 세차장, 폐차장, 검사장, 매매장,정비공장, 운전학원, 정비학원, 차고, 주기장
2. 산업 등 시설군	운수시설	여객자동차터미널, 철도시설, 공항시설
	창고시설	하역장, 창고, 물류터미널, 집배송시설
	공장
	위험물저장 및 처리시설	주유소, 석유판매소, 액화석유가스 충전소, 판매소, 저장소, 위험물 제조소, 저장소, 취급소, 액화가스 취급소, 판매소, 유독물보관, 저장, 판매시설, 고압가스 충전소, 판매소, 저장소, 도료류 판매소, 도시가스 제조시설, 화학류 저장소, 그 밖의 비슷한 시설
	분노 및 쓰레기 처리시설	분뇨처리시설, 고물상, 폐기물처리시설, 폐기물감량화시설
	묘지 관련 시설	화장시설, 봉안당(종교시설에 해당하는것은 제외) 묘지와 자연장지에 부수되는 건축물
	장례식장
3. 전기통신 시설군	방송통신시설	방송국(방송프로그램 제작시설 및 송신, 수신,중계시설 포함), 전신전화국, 촬영소, 통신용 시설, 그 밖에 비슷한 시설
	발전시설
4. 문화집회 시설군	문화 및 집회시설	공연장, 집회장, 관람장, 전시장, 동물원, 식물원
	종교시설	종교집회장, 종교집회장에 설치하는 봉안당
	위락시설	단란주점, 유흥주점, 유원시설업, 무도장, 무도학원, 카지노영업소
	관광휴게시설	야외음악당, 야외극장, 어린이회관, 관망탑, 휴게소, 공원, 유원지, 관광지에 부수되는 시설
5. 영업시설군	판매시설	도매시장, 소매시장, 상점
	운동시설	탁구장, 체육도장, 테니스장, 체려단력장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 물놀이형 시설, 그 밖에 유사한 시설, 체육관, 운동장
	숙박시설	일반숙박시설, 관광숙박시설, 고시원, 기타 유사시설
6. 교육 및 복지시설군	의료시설	병원, 격리병원
	교육연구시설	학교, 교육원, 직업훈련소, 학원, 연구소, 도서관
	노유자시설	아동관련시설, 노인복지시설, 사회복지시설, 근로복지시설
	수련시설	생활권수련시설, 자연권 수련시설, 유스호스텔
7. 근린생활 시설군	제1종 근린생활시설
	제2종 근린생활시설
8. 주거업무 시설군	단독주택	단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관
	공동주택	아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사
	업무시설	공공업무시설, 일반업무시설
	교정 및 군사시설	교정시설, 보호관찰소, 갱생보호소, 그 밖에 범죄자의 갱생, 보육, 교육, 보건 등의 용도로 쓰는시설, 소년원 및 소년분류심사원, 국방시설, 군사시설.
9. 그 밖의 시설군	동물 및 식물 관련 시설	축사(양잠, 양봉, 양어시설 및 부화장 등 포함) 가축시설, 도축장, 도계장, 작물재배사, 종묘배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 식물과 관련된 기타 시설(동, 식물원은 제외)

2. 자유롭게 용도변경을 할 수 있는 경우

위 건축물에 대하여 용도를 변경할 경우로써 다음과 같은 사유에 해당 할 경우에는 임의로 변경할 수 있는 것으로 하고 있습니다.

따라서 소유자는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고할 필요 없이 자유롭게 활용할 수 있습니다.

- 동일 용도군에 속하는 세분 용도 상호간에 변경하는 경우.

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경. 다만 제1종 근린생활시설을 단란주점, 안마시술소, 노래연습장, 고시원 용도로 변경할 경우에는 적용되지 않습니다.

3. 건축물대장 기재 내용에 대한 변경 신청이 필요한 경우.

위 표에서 정하고 있는 동일 시설군에 속한 용도군 시설 상호간에 변경할 경우에도 자유롭게 할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.

다만 세분용도를 변경한 경우와 달리 이 경우에는 건축물대장상에 기재된 기존 용도군을 변경된 용도군으로 수정할 필요가 있습니다.

따라서 건축주에게 관할 시장, 군수, 구청장에게 이에 따라 변경신청을 하도록 그 의무를 부과하고 있는 것입니다.

4. 사전신고가 요건인 경우.

위 표에서 정하고 있는 각 시설군에 속한 건축물의 용도를 변경 할 경우라도 건축물에 대한 유지, 관리의 필요성이 오히려 경감되는 경우라하면 신고만으로 변경할 수 있도록 하고 있습니다. 즉 위 시설군 중에서 하위 번호 방향으로 변경하고자 할 경우에는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 용도를 변경 할 수 있도록 하고 있습니다.

예를들어 1번에서 2번 이하에 속한 시설군으로 2번은 3번 이하에 속한 시설군으로 3번은 4번 이하에 속한 시설군으로, 4번은 5번 이하에 속한 시설군으로 5번은 6번 이하에 속한 시설군으로 6번은 7번 이하에 해당하는 시설군으로 7번은 8번 이하에 해당하는 시설군으로 8번은 9번에 해당하는 시설군으로 용도를 각 변경할 경우에 이에 해당하게 됩니다.

5. 허가를 받아야 하는 경우.

용도를 변경하는 경우라도 엄격한 규제가 필요한 경우가 있습니다.

이에 해당하는 경우로는 용도를 변경함으로써 건축물 안전에 지장이 있거나 공공의 안정에 위해가 우려될 경우입니다.

이에 따라 건축법에서는 위 표에서 정하고 있는 시설군 중에서 하위번호에 속한 시설군을 상위번호 시설군으로 변경할 경우에는 관할 시장, 군수, 구청장으로부터 허가를 받도록 규정하고 있습니다.

따라서 9번 시설군을 8번 이상에 해당하는 시설군으로, 8번은 7번 이상에 해당하는 시설군으로, 7번은 6번 이상에 해당하는 시설군으로, 6번은 5번 이상에 해당하는 시설군으로, 5번은 4번 이상에 해당하는 시설군으로, 4번은 3번 이상에 해당하는 시설군으로, 3번은 2번 이상에 해당하는시설군으로, 2번은 1번에 해당하는 시설군으로 각 용도를 변경할 경우에는 허가대상이 되는 것입니다.

이상으로 건축물 용도변경의 제한에 대하여 알아보았습니다.

쉽게 설명을 해드리면 위의 표에서 1번에서 2번으로 가거나 3번, 4번등 하위로 갈경우에는 신고가 필요합니다. 하지만 9번부터 8번, 혹은 7번 6번으로 상위로 가는것은 허가를 받아야 한다는 것입니다.

신고보다는 허가를 받는것이 까다롭고 변경하기기 어렵다고 생각하시면 됩니다.

만약 1번 자동차 관련시설에 4번 종교시설로 용도변경을 한다면 신고를 하면되지만 4번 종교시설에서 1번 자동차관련시설로 하기위해서는 허가를 받아야 한다는 이야기 입니다.

건축물의 용도변경은 실무에서도 많이 사용하고 있기때문에 잘 알아두시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.