감액등기란 무엇인가요?

전세집을 계약할 때 임차인이 가장 걱정하는 것이 임대차계약이 종료되었을때 보증금을 안전하게 돌려받을수 있을까하는 것입니다.

세입자입장에서는 보증금이 전재산일경우도 있고 그렇지 않다고 해도 적지 않은 돈을 보증금으로 내고 들어가기 때문에 보증금 반환여부는 모든 세입자들에게 아주 중요한 문제일것입니다.

그렇기 때문에 전세세입자들은 보증금을 지키기 위해서 많은 방법을 쓰고 있는데 전세권설정도 하고, 전세보증보험도 들고 합니다.

하지만 전세권설정을 하였다고 해도 선순위 채권자가 있으면 무용지물이 될수 있고, 전세보증보험을 가입하려고 해도 기존에 대출이 있거나 설정이 되어 있으면 가입이 안되는 경우가 있습니다.

오늘은 전세보증금을 지킬수 있는 방법중 하나인 감액등기란는 것에 대하여 알아보겠습니다.

생각보다 모르시는 분들이 많아서 한번 설명해드리겠습니다.

전세로 계약할 경우 등기부등본을 확인하고 근저당권설정 등 권리관계가 어떻게 되어 있는지 확인을 해봐야 하는 것입니다.

등기부등본 확인시 갑구와 을구중에서 을구에 근저당권이 설정되어 있지 않는 부동산이 좋기는 하지만 부동산이라는게 워낙 고가의 자산중하나이기 때문에 많은 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.

근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액을 먼저 확인해봐야 합니다.

그런데 채권최고액이라는 것이 대출금액의 120~130%를 설정해서 적어놓은 것이기 때문에 실제 금액확인을 하셔야 합니다.

대출이라는게 원금과 이자를 매달 일정부분씩 상환하거나 목돈이 생겼을때 일부씩 갚아가는 경우가 많은데 그럴때 마다 등기부등본상의 금액을 변경하지는 않습니다.

대출을 2억을 받아서 1억을 상환하였다고 하여도 등기부등본상에는 2억이라는 금액이 남아 있습니다.

등기부등본상의 금액을 계속 변경하지 않는 이유는 별도의 비용도 들지만 귀찮기 때문입니다. 그리고 다시 돈을 대출받을수 도 있기 때문입니다.

감액등기란 등기부등본의 을구에 일정금액의 근저당권(대출)이 설정되어 있는 것에 대하여 대출금을 일부 상환한후 기존 근저당권의 채권최고액을 낮추는 변경등기를 감액등기라고 합니다.

그러면 감액등기를 해야 할경우는 언제일까요?

만약에 시세가 5억이라는 아파트에 전세금3억에 들어가려고 합니다.

그런데 이 아파트에 채권최고액이 3억이 잡혀있습니다.

그러면 아파트의 시세보다 채권최고액과 전세금3억을 합치면 이미 시세를 넘어가 버리는 6억원이 됩니다.

대출을 받았다면 선순위채권이 3억원이 있기 때문에 전세금3억중 선순위 채권을 제외하고 2억만 받는다면 남은 1억에 대한 보증금은 돌려받지 못하는 상황이 생기는 것입니다.

이럴경우 집주인에게 전세계약을 하면서 감액등기를 요구하면 되는 것입니다.

전세금을 받아서 대출을 갚아버리면 세입자입장에서는 본인의 전세금을 계약만료시 돌려받을수 있기 때문에 안전하게 들어 올수 있는 것입니다. 이게 감액등기라고 할수 있습니다.

감액등기로 안전한 전세계약이 되려면 집주인이 대출금을 상환하거나 전세금을 받아서 상환시 감액등기를 신청해 감액한 채권최고액을 등기부등본에 재설정하여 기재해야 됩니다.

세입자와 집주인은 계약후 잔금일에 근저당설정 은해에 같이 가서 채무변제 및 근저당권의 최고액 감액등기 신청을 하면 됩니다.

여기서 주의 할점은 대출금의 일부를 상환하였다고 해도 감액등기를 하지 않으면 채권최고액 한도 내에서 다시 대출을 받을수 있기 때문에 반드시 감액등기를 한 후 계약을 해야 보증금을 확보할수 있는 것입니다.

감액등기를 하면 근저당권 설정금액이 감소해 세입자의 보증금이 감액등기전보다 안전하게 상횐될 확률이 높아지고, 전세금 대출 또는 전세보증보험 등도 원활하게 이뤄질 수 있습니다.

다만 집주인 입장에서는 감액등기전 이라면 대출상환을 했다면 채권최고액 내에서 추가 대출이 가능하지만 감액등기를 하고나면 추가대출시 신규대출 절차를 밟라야 한다는 불편함이 생길수 있습니다.

감액등기에 대한 내용은 부동산 계약시 특약사항에 00월00일까지 근저당 채권최고액 00000원까지  감액해주기로 한다. 불이행시 지급된 전세계약금은 전액반환하고 계약은 무효로 한다는 특약을 넣어두면 안전한 계약을 할수 있습니다.

결국 감액등기나 등기부등본상에 기록된 권리관계 등을 완전히 없애는 말소등기등은 전세보증금을 지키는 방법중의 하나입니다.

만약 집주인이 대출금을 상환만 하고 감액등기나 말소등기를 하지 않았다면 집주인은 언제든지 대출을 추가적으로 받을수 있고 그럴경우 먼저 설정된 근저당권이 전세보증금보다 선순위가 되어서 보증금을 돌려받지 못할수도 있습니다.

감액등기가 뭔지 아시겠지요?

대출이 많은 상태의 집에 전세로 들어가도 감액등기를 한다면 조금은 안전하게들어갈수 있기 때문에 한번 알아보았습니다.

전세금은 전세들어가려고 하는 주택의 시세의 70%내외가 가장 안전합니다.

읽어주셔서 감사합니다.