임야나 산에 전원주택짓기(임야에 집짓는 방법 및 절차)

전원주택을 짓기위해서는 먼저 땅을 구입해야 합니다.

땅을 구입하여 집을 짓는 절차역시 복잡한 과정입니다.

* 임야에 전원주택을 지을수 있을까요?

일반적으로 시골에 있는 전, 답, 임야등을 산후 집을 지어야지 생각하는 분들이 많은데 그게 생각처럼 그리 쉬운게 아닙니다.

내 땅이 있다고 내맘대로 집을 지을수는 없는것입니다.

특히 임야에는 전원주택같은 주택을 짓는 것이 더욱 까다롭습니다.

그래서 오늘은 임야에 대하여 알아보고 임야에 전원주택이나 집을 짓는 절차와 방법에 대하여 알아보겠습니다.

* 임야의종류와 전원주택을 지을수 있는 임야는?

임야는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지로 나눌수 있습니다.

보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 나눌수 있습니다.

보전산지는 개발이 어렵거나 거의 안되는 임야이기 때문에 개인이 전원주택이나 집을 지어서 생활하기기 사실상 불가능한 지역이 많습니다.

그렇기 때문에 준보전산지의 임야를 찾아서 개발하거나 전원주택을 짓는 것입니다.

임업용산지는 농지의 농업진흥구역같은 지역으로서 농업인이나 임업인은 일정 조건이 되면 산지전용을 받아서 농가주택을 지을수 있습니다. 또는 산림경영관리사나 버섯재배사같은 용도의 건물을 지을수도 있습니다.

준보전산지에서는 일반 사람들이 산지전용을 받아서 주택을 지을수 있습니다.

준보전산지는 보전산지에 비하여 제약이 적기 때문에 집을 짓기위해서는 준보전산지를 알아보는 것이 좋습니다.

임야에 집을 짓기 위해서는 산지전용허가와 건축허가를 받아야 합니다.

다만 건축허가의 경우 비도시지역(관리지역 등)에서 60평 미만의 주택을 짓는 경우에는 건축신고로 대신할수 있습니다.

* 산지전용허가를 신청할 때는 필요한 서류들.

1. 산지전용허가신청서와 사업계획서.

2. 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도(6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도는 생략가능합니다)

3. 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할수 있는 서류(임야대장, 부동산등기부등본, 신청자 소유가 아닐경우 사용승낙서)

4. 산림조사서, 경사도 및 표고조사서 등을 제출.

건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 있으나 별도로 하여도 됩니다.

* 산지전용허가기준.

산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 합니다.

다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 않습니다.

1. 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것.

2. 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것.

3. 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것.

4. 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것.

5.토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것 산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.

6. 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것.

7. 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아니할 것.

8. 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것.

전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부, 도로상황, 묘지와의 이격거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 됩니다. 

* 대체산림자원조성비의 납부.

산지전용허가를 받고 대체산림자원조성비를 납부해야 허가증을 받을수 있습니다.

그래야 공사를 위한 착공을 할수 있습니다.

농지전용일때 농지보전부담금을 내듯이 임야는 대체산림자원조성비를 내야 합니다.

대체산림자원조성비는 매년 산림청장이 고시하고 2019년 1월 현재 준보전산지의 전용비는 평당 약15000원정도 생각하시면 됩니다.

산지전용허가를 받았으면 전용허가를 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 합니다.

정해진 기간 내에 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 내지 않으면 허가가 취소되기도 하니 반드시 정해진기간안에 착수하시기 바랍니다.

농업인은 임업용산지에도 산지전용을 받아서 임업인주택을 지을수 있습니다.

전용가능 규모는 지자체에 따라 다르기는 하지만 통상적으로 200평전후로 가능합니다.

농림지역과 보전관리지역의 건폐율과 용적률은 20%와 80%입니다.

이상으로 임야의 종류와 임야에 전원주택을 짓는 방법에 대하여 알아보았습니다.

임야를 찾아서 집을 짓고 살려고 하는 사람들의 이야기를 들어보면 가격적인 문제가 가장 먼저 나옵니다.

농지에 비하여 가격이 저렴하다고 생각하고 임야를 찾는데 평당 금액은 낮을지 모르지만 임야는 농지에 비하여 크기가 크고 전용비용이 더 많이 들어갈수 있습니다.

또한 임야는 농지에 비하여 외지거나 떨어져 있는 경우가 많아서 도로문제, 전기, 수도등 제반시설 비용이 상당히 들어가는 경우도 있습니다. 경사도에 따른 제약도 있거니와 추가적인 비용이 많이 들어가는경우가 많습니다.

임야에 전원주택이나 주택을 짓고나서 나머지 부분에 대하여 활용할 방법이 있거나 계획이 있다면 임야를 찾아서 전원주택을 짓는 것도 괜찮지만 그렇지 않다면 임야보다는 농지의 관리지역을 사서 집을 짓는 것을 추천해 드리겠습니다.

생각보다 임야쪽은 까다로운 사항들이 많기 때문입니다.

읽어주셔서 감사합니다.