임대차 계약기간중에 집에 하자가 발생되었을 경우 어떻게 해야 하나요?(주택의하자문제)

임대차 계약을 하고 살아가던중 집에 하자가 발생되면 어떻게 해야 할지 궁금해 하시는 분들이 많으시네요.

어느 부분까지가 임차인 책임이고 어느부분까지가 임대인 책임인지 구분하기도 참 힘듭니다.

계약을 할때 소모품은 임차인이 고치면서 산다고 했다고 어느 부분까지가 소모품인지도 애매한경우가 많습니다.

임대인 입장에서는 임차인이 수리를 하고 살기를 바라고 임차인 입장에서는 임대인이 수리를 해주기를 원하기 때문에 항상 문제가 발생되는 것 같습니다.

건물과 그에 따른 시설물들은 시간이 지나고 노후됨에 따라 계속 하여 수리해야 하는 부분이 발생되기 때문에 이번시간에는 임차인과 임대인의 수리 범위에 대하여 한번 알아보겠습니다.

1. 임차인의 아이들이 장난을 하다가 방충망에 손가락 만한 구멍 3개를 내었는데 임대인은 방충망 전체를 교체를 해놓아야 한다고 주장합니다. 임차인은 월세 계약기간이 종료되어서 이사를 가야 하는데 이럴경우 임차인은 방충망 전체를 교체해 주어야 할까요?

답: 주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인의 권리와 의무를 월세와 전세 구별없이 동일하게 적용하고 있습니다.

임차인은 계약기간 동안 선량한 관리자의 주의의무가 있는데, 어린 아이들이 방충망에 구멍을 낸 것은 임차인의 과실로 원상회복을 하여야 하는 의무가 있는 것입니다.

하지만 어린 아이의 손가락 만한 구멍이 났다면 방충망을 교체하기 보다는 부분수리를 해주면 그것으로 충분하고, 새것으로 교체까지는 필요 없을듯합니다.

임대인과 잘 이야기 해보시기 바랍니다.

2. 임대차 계약을 하고 처음 이사를 왔을 때부터 화장실 변기가 고장이 나있고, 임대인에게 이야기를 했지만 아무런 조치도 안해주고 있어서 임차인이 수리를 해오며 살았는데 이제는 완전 교체가 필요하다고 전문가가 진단을 내렸습니다.

이럴경우 어떻게 해야 할까요?

답 : 임대차 계약을 하고 건물내의 부착물이나 시설물에 대하여 임차인의 사용상의 부주의로 인해서 발생되는 문제라면 임차인이 수선해야 하지만, 임차인의 어떠한 과실이나 고의가 없고 노후나 구조적인 문제로 인해서 발생한 문제라면 임대인이 수선을 해 주어야 합니다.

그러므로 임차인의 과실이 아니므로 임대인에게 수리를 요구할수 있습니다.

3. 월세로 세들어 살고 있는집 벽에 물이 스며들면서 곰팡이가 발생하였고 그로인해서 생활이 불편해 임대인에게 계속하여 수리를 요청하였으나 임대인은 수리를 안해주고 있습니다. 이럴경우 임차인은 어떻게 해야 하나요?

답 : 민법 제623조에 의하면 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고 있고, 임차인이 벽에 물이 흘러 곰팡이가 발생되었다는것은 건물의 하자부분으로 이해할수 있습니다

또한 임차인은 이를 이유로 조치를 요구하였으나 임대인은 해주지 않는 상황입니다.

이럴경우 임차인은 곰팡이 때문에 발생한 손해에 대한 근거자료,(임차인의 가구나 집기에 피해가 생긴부분) 견적을 받았다면 견적서, 수리를 하였다면 영수증 등을 첨부하여 손해배상 청구를 할수 있습니다.

만약 임차인이 수리를 한후 수리비를 돌려주지 않는다면 필요비상환청구소송을 통해서 받을수 있습니다.

4. 다세대주택에 월세로 살고 있는데 복도의 누수로 인하여 집안까지 물이 들어오고 누전이 되는등 불편사항이 있습니다.

임대인이게 하자 보수를 요구하였지만 임대인은 주택이 다세대 주택(빌라)이고, 복도에서 발생하는 누수의 문제는 공용부분의 문제이기 때문에 임대인이 책임을 질수 없다고 합니다.

이럴경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

답 : 공동주택은 전용공간과 공용공간이 있습니다.

전용공간이란 임차인만 사용하는 공간이고 공용공간은 다른 임차인과 같이 사용을 하는 공간이라고 생각하시면 될것입니다.

복도 역시 공용공간으로 볼수 있습니다.

임차인이 살고 있는 전용공간의 하자가 아닌 건물의 공용공간인 복도의 누수로 인하여 하자가 발생되었다면 임차인은 즉시 이를 임대인에게 통보하고 수리를 요청할수 있습니다.

그리고 임대인은 민법 제623조 임대인의 의무에 해당되어 수리를 해주어야 합니다.

다만 다세대주택같이 개별 등기가 되어 있는 경우, 공용부분의 하자가 발생되었을때 임대인은 각 세대 소유주들과 협의하여 수리 비용을 일정부분씩 부담하여 수리를 해야 합니다.

5. 임차주택에 거주하고 있는데 옆집과 벽이 너무 얇아서 옆집의 모든 소리가 들려 스트레스를 받고 있습니다.

임차인은 이를 이유로 임대인에게 방음벽이나 방음공사를 요구할수 있을까요?

답 : 최근 층간이나 옆집 소음문제로 많은 다툼이 일어나고 있습니다. 

민법 제623조에 의하여, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다.

그러므로 이런 소음에 관한 하자가 발생되었을경우 사람이 살수 없을 정도의 중대한 하자로 인정이 되는 경우라면 임차인은 임대인에게 방음벽 설치등을 요구할수 있습니다.

하지만 임대인이 이를 인정하지 않고 방음벽을 설치해 주지 않으면 임차인은 심각한 하자임을 밝히는 증거를 직접 수집하여 소송을 통해서 해결을 해야 합니다.

이상으로 임대차 계약기간중 주택에 하자가 발생되었을 경우 임대인과 임차인의 책임에 대하여 알아보았습니다.

주택임대차보호법은 임대인보다는 임차인을 보호하는데 초점이 맞추어진 경우가 많습니다.

아무래도 임대인보다는 임차인을 사회적 약자로 보기 때문입니다.

읽어주셔서 감사합니다.