반드시 알아아야 할 주택임대차보호법과 묵시적갱신에 대하여 :: 써니퍼니의 부동산 이야기

반드시 알아아야 할 주택임대차보호법과 묵시적갱신에 대하여

Posted by sunnyfunny
2019. 11. 24. 08:00 주택이야기
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


개인마다 차이는 조금 있을수 있지만 사람이 평생을 살면서 한번도 이사를 가지 않는 경우는 거의 없을것입니다.

대부분 적게는 몇번에서 많게는 수십번 이사를 가는 경우도 있을 것입니다.

그마큼 이사는 우리생활과 밀접한 관계가 있는데 이사를 해보신 분들이라면 이사한번 가는것이 얼마나 힘든지 알고 있을 것입니다.


특히나 주택을 월세나 전세로 빌려서 살고 있는 임차인입장이라면 집주인의 눈치를보고 사는게 현실입니다.

갑자기 집주인이 나가라고 하면 어떻게 하나? 보증금이나 월세를 올려달라고 하면 어떻게 하나등등 고민이 많을것입니다.

이런 문제들은 정부입장에서도 고민거리이기 때문에 많은 제도적 보완을 하고 있습니다.


비교적 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 여러가지 법적테두리안에서 주거보장이 이루어지게 하고 있는데 오늘은 주택임대차보호법과 묵시적갱신에 대하여 한번 알아보겠습니다.

생각보다 묵시적갱신에 대하여 정확하게 알고 있지 않아서 손해를 보거나 피해를 보는 임차인들이 많이 있는데 이제부터는 당당해지기 바라겠습니다.


임대차계약을 할때 대부분 2년단위로 계약서를 작성합니다.

그이유는 주택임대차보호법 제4조의 임대차기간등에 대한 내용이 있기 때문일것입니다.


주택임대차보호법 제4조를 보면 "기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할수 있다"라고 나옵니다.

이를 쉽게 풀어서 설명하자면 처음 계약을 2년미만으로 하였다고 해도 주택임대차보호법으로인하여 2년간은 주거를 보장받을수 있다고 뜻입니다.

임대차계약서에 1년으로 계약을 했다고 하여도 임차인이 원할경우 2년까지는 주거를 보장해야 하고, 임차인이 1년만 거주를 한다고 하면 1년후에 나가도 된다는 말입니다.


그러면 2년이 지나서 계약이 만료되면 어떻게 해야 할까요?

이또한 주택임대차보호법에 나왔는 내용을 보시면 알수 있습니다.


계약의 갱신에 관한 제6조는 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝날 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"라고 나옵니다.


위에 나와있는 주택임대차보호법을 보면 임대인은 계약종료 6개월에서 1개월사이에 이야기를 하거나, 임차인은 1개월전에 이야기를 하지 않고 임대인, 임차인 둘다 말이 없다면 자동으로 기존의 계약과 동일한 조건으로 연장된다는것을 알수 있습니다.

단 임차인은 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 월임차액을 2기이상 연체하지 않아야 합니다.


이렇게 자동으로 계약기간이 연장되는 것을 "묵시적갱신"이라고 하는 것입니다.

묵시적갱신이 이루어지면 계약서를 새로 작성할 필요도 없고 세입자는 그대로 2년동안 거주를 할수 있고, 임대인은 계약기간동안 나가라고 할수 없는 것입니다.


간혹 집주인들이 묵시적갱신이 이루어지고 나서 계약기간이 넘었으니 월세나 보증금을 올려달라고 요구하는 경우가 있으나 묵시적갱신이란 기존의 계약그대로 진행이 된것이기 때문에 차임증액은 할수 없고 임차인은 이에 따라서 인상분을 거절할수 있습니다.

만약 세입자에게 묵시적갱신후 월세를 요구하면 집주인에게 NO라고 크게 외치셔도 됩니다.


그렇다면 묵시적갱신이 되고 나면 세입자는 무조건 2년을 거주해야 하는 것일까요?

이또한 주택임대차보호법에 기간이 나와 있습니다.


주택임대차보호법 제6조의 2, 묵시적갱신의 경우 계약의 해지에 관한 내용을 보면다음과 같습니다.

1. 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할수 있다.

2. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.


위 조항을 좀더 쉬게 이야기해 보면 묵시적갱신이 이루어지고 나면 임대인은 2년간은 계약해지를 주장할수 없지만 임차인은 언제든지 계약해지를 할수 있다는 것입니다.

다만 계약해지는 계약을 해지한다는 통지를 한후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 것입니다.

그렇기 때문에 이사를 가야 한다면 최소한 3개월전에 집주인에게 통지를 해주어야 된다는 것을 잊지 말아주시기 바랍니다.


이번시간에는 주택임대차보호법과 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.

묵시적갱신을 정리해보자면 계약기간이 만료되었는데도 임대인과 임차인이 기존의 계약조건에 대한 아무런 말도 없었다면 그대로 2년간 살아도 된다는 것입니다.

묵시적갱신기간중에는 임대인은 계약해지를 할수 없지만 임차인은 3개월전에만 말하면 3개월후에는 바로 계약해지를 할수 있다는 것입니다.



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