국유지를 내땅으로 - 국유지 매입방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리나라는 자유주의 국가로 국민누구나가 토지를 마음대로 소유할수 있습니다.

물론 비용을 지불해야 본인소유의 토지가 됩니다.

그런데 국가도 토지를 소유하고 있습니다.

이렇게 국가가 소유하고 있는 토지를 국유지라고 합니다.

개인이 소유하고 있는 토지는 토지의 소유주가 더이상 토지가 필요없거나 해서 판매할 경우도 있고, 그 토지가 꼭 필요해서 해당 토지의 지주에게 찾아가서 토지를 팔라고 부탁하는 경우도 있을수 있습니다.

때로는 토지 주인의 잘못으로 경매나 공매가 나와서 낙찰받아서 토지의 소유주가 바뀌는 경우도 있습니다.

그런데 만약 토지의 주인이 국가라면 어떻게 해야 할까요?

꼭 필요한 토지가 있는데 등기부등본을 확인해 보니 국가의 소유로 나옵니다.

국가가 어려워져서 토지를 팔지도 않을뿐더러 국거소유의 토지가 경매나 공매로 나온다는 이야기도 들어본적이 없습니다.

그런데 꼭 그 토지가 꼭 필요하다면 어떻게 해야 할지 궁금해 하시는 분들을 위해서 국유지에 대하여 이야기를 해보겠습니다.

일단 국유지는 개인이 소유할수도 있고 없을수도 있습니다.

당연한 이야기를 한다고 할수도 있지만 그 근거는 국유지는 행정재산과 일반재산으로 구분이 됩니다.

청사, 학교, 관사 등의 공무원 주거용이나 국가에서 사업 및 사무용으로 직접사용하는 것을 공용이라고 하며 도로나 하천 공항등은 공공용이라고 합니다.

그리고 사적지나 문화재등 법령으로 보전이 필요한 것은 보존용, 정부기업 직원거주용 및 사무 사업용으로 사용하는 것은 기업용이라고 합니다.

이를 모두 합해서 행정재산이라고 하는 것입니다.

즉 국가에서 꼭 필요한 곳에 사용중인 국유지라고 생각하면 됩니다.

일반재산은  행정재산을 제외한 나머지의 국유지라고 생각하면 될것입니다.

국유지가 행정재산과 일반재산으로 나누어 진다고 했는데 국가에서 사용중이거나 꼭 필요한 곳에 이용중인 행정재산은 매입이 불가능합니다.

행정재산을 제외한 일반재산으로 분류되는 국유지에 대하여는 매각, 매수청구가 가능하다는것입니다.

그러면 행정재산과 일반재산을 어떻게 구분할수 있을까요?

등기부등본을 확인한후 국유지라는것을 확인했고, 해당 국유지가 필요하다면 담당부서를 찾아가셔야 겠지요.

행정재산과 일반재산을 총괄관리하는 부서는 기획재정부로, 한국자산관리공사나 지방자치단체에 일부를 위탁하거나 위임받도록 하여 관리하고 있습니다.

그렇기 때문에 국유지를 확인했으면 해당 부동산 소재지의 시, 군, 구의 회계과나 재무과 또는 한국자산관리공사 국유재산본부에 해당 국유지가 구매가능한 부동산인지 문의를 해서 진행을 해주어야 합니다.

해당 소재지의 재무과나 회계과 또는 한국자산관리공사 국유재산본부에 문의를 해서 매수신청을 하게 되면 담당자와 상담 및 현장확인을 합니다.

그후 매각심의위원회를 통해서 국유재산종합계획을 수립하고 승인이 되면 감정평가법인의 평가액산술평균으로 감정평가를 받고 가격책정이 이루어 집니다.

이때 정확한 가격을 산정하기 위해서 2곳의 법인으로 부터 감정평가를 받게 됩니다.

단 매각금액이 3천만원 미만일 경우에는 1곳의 법인으로 감정평가를 하게 됩니다.

가격이 결정되게 되면 입찰을 통하거나 수의계약으로 매매계약이 체결됩니다.

통상적으로 공매경쟁입찰이 원칙이기는 하나 공유지분권자에게 국가지분의 토지를 매매하거나 불가피한 경우에는 수의 계약방식으로 진행이 이루어지고 있습니다.

계약체결시에는 매매대금의 10%를 계약금으로 납입을 해야 합니다.

계약금 납부후 60일 안에 잔금을 완납하게 되면 비로서 국유지가 개인으로 소유권이전이 되는 것입니다.

매각되는 금액이 1천만원을 초과하는 경우라면 3년동안 분납도 가능합니다.

만약 주택개발구역내에서 분할납부시에는 대금완납전이라고 해도 저당권 설정후 소유권 이전도 가능합니다.

국유지를 매입한 사람이 지정된 기간 내에 용도를 폐지하거나 용도대로 사용하지 않아 특약을 위반하게 되면 국유재산법에 따라서 국가에서 그 계약을 해지할수 있습니다.

만약 매수자가 본인의 책이 없는 사유로 지정된 날짜 이전까지 미리 지정한 용도로 사용하지 못한 상황이 생겼다면 장애사유가 발생한 기간만큼 기간을 연장해서 특약의 위반을 판단합니다.

이건 조금 다른 이야기인데 국가가 소유한 토지중에서 행정재산이 아닌 일반재산도 시효취득을 인정하고 있습니다.

즉 일반재산으로 되어 있는 국유지를 20년동안 평온 공연하게 소유의 의사로 점유한 사람이 등기를 하게 되면 해당 국유지의 토지 소유권을 취득할수 있습니다.

하지만 국가의 재산이기 때문에 절차, 방법을 무시하고 무단으로 사용, 수익하는것은 금지행위이고 이러한 행위는 무효가 됩니다.

또한 국가는 무단으로 점유한 자에게 변상금을 청구하기도 합니다.

이상으로 국유지 매입에 대하여 알아보았습니다.

국유지는 비용이 저렴하게 매입을 할수 있다는 장점이 있는 반면 과정일 일반 토지를 매매하는 것보다는 조금 복잡하다는 것을 알아두시면 될것 같습니다.

국유지 매입에서 가장 중요한 것은 행정재산과 일반재산을 구분해서 일반재산만 매입이 가능하다는 것입니다.

하지마 일반재산 역시 법률에 의하여 처분이 제한되거나, 미래에 행정목적으로 필요한 경우에는 매입이 불가능하다는 것도 알아두시기 바랍니다.

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