내맘대로 못사는 토지거래 허가구역

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산으로 투자를 해서 부자가 되기를 원한다면 땅을 사라는 이야기를 들어보신적이 있을 것입니다.

토지는 투자적인 측면에서 가치가 무한정 날수 있는 투자처중에 하나입니다.

그만큼 토지투자에 대하여 많은 분들이 관심이 있으십니다.

그러면 마음에 드는 토지를 찾았다면 어떻게 해야 할까요?

지주와 직거래를 하거나 공인중개사 사무실을 통해서 계약서를 작성하고 계약금 지불 및 잔금을 지불하면 내 소유의 토지가 생긴다고 알고 있는 것이 대부분일것입니다.

그런데 만약 토지거래 허가구역안의 토지를 거래하려면 어떻게 해야 할까요?

단어그대로 토지거래허가구역이라는 말은 토지를 거래하기 위해서는 허가를 받아야 한다는 것인데 그러면 마음대로 사고 팔수가 없다는 의미가 됩니다.

그래서 이번시간에는 토지거래허가구역에 대하여 알아보는 시간을 가지겠습니다.

토지거래허가구역이 생기게 된 이유는 무엇일까요?

1997년 처음도입된 토지거래허가구역은 토지의 가격이 급격하게 상승하거나 투기적인 거래가 성행하는 지역에 대한 우려가 있는 토지의 투기를 방지하기 위해서 설정된 구역으로 강력한 법적 규제를 받는 구역입니다.

토지거래허가구역은 투기를 막기위한 제도라고 보시면 되는데 국토교통부에서 실시간으로 거래량이나 지가변동률등의 전반적인 사항에 걸쳐 모니터링을 전체적으로 하여 투기세력을 미연에 방지하고 바로잡기위한 체제가 마련되어있어 실제로 토지거래허가구역으로 지정이 되게 되면 시군구청장의 허락을 받기위해 미리 신청서를 작성해야만 사용하고자 하는 목적에 맞게 이용할수 있으며, 허가를 받더라도 승인된 용도 이외에는 사용할수 없어 토지를 거래하기전에 꼼꼼히 확인을 해봐야 하는 구역입니다.

토지거래허가구역은 국토교통부장관이나 도지사가 직접 해당구역에 대한 지정을 5년이내의 범위에서 지정하게되는데 경우에 따라 지정되는 목적이 적합하거나 지역발전의 필요성이 인정될때에는 4년, 주거목적의 주택용지는 3년으로도 지정할수 있습니다.

또한 경매로 낙찰받거나 일정면적 이하라면 별도로 허가를 받지 않아도 되는 경우도 있습니다.

하지만 낙찰경로가 자산관리공사를 통한 것이라면 이때에는 신청이 필요하게 되고 허가받은 용도로 사용하지 않거나 아예 승인을 받지않았다면 토지대금의 30%에 해당하는 금액만큼 벌금이 부과되거나 2년 이하의 징역에 처해질수 있기 때문에 불이익을 당하지 않기 위해서라도 신청을 꼭 해야 합니다.

토지거래허가구역이 지정된 토지를 매수하기 위해서는 본계약을 하기 전에 가계약을 진행하고 유동적무효라는 단서조항이 남겨지도록 '모든거래는 토지거래허가 불허시 무효화한다'라는 문구를 기재한 계약서와 함께 허가신청서를 해당토지가 속해있는 관할지역의 시, 군, 구청장에게 제출을 하면 서류일체를 검토하여 신청받은날로부터 15일 이내 허가유무가 통지되게되는데 만약에 불허가인 경우에는 해당되는 사유까지 통지를 하게되고, 이때에는 모든거래는 법적으로 무효화된다는 사실을 알고 있어야 합니다.

신청한지 7일이 지났음에도 아무런 문제가 없다면 원만하게 승인절차가 이루어 지고 있다고 생각해도 무방합니다.

만약 불허통지에도 불구하고 임의로 거래를 하게되면 개별공시지가를 기준으로하여 거래금액의 30%에 달하는 액수만큼 벌금이 부과되거나 2년이하의 징역에 처해질수 있으며, 적법한 절차를 통해 허가를 받아 거래를 하였더라도 신청서를 제출할 당시 목적을 벗어나는등 다른 용도로 사용하면 500만원 이하의 벌금에 처해질수 있으니 주의해야 합니다.

토지거래허가구역안의 토지라고 해도 토지가 도시지역의 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 해당하여 그에 대한 면적이 각각 180㎡, 200㎡, 660㎡,100㎡이하이거나 도시이외의 지역으로 250㎡이하라면 이러한 허가절차없이도 거래를 자유롭게 할수 있습니다.

임야의 경우에는 면적이 1000㎡이하이거나 농지로서 500㎡이하인 경우에도 자유로운 거래가 가능합니다.

토지거래허가구역의 확인은 토지이용규제정보서비스(LURIS)를 통해서 확인할수 있습니다.

투기목적이 아닌 실제로 농사를 짓거나 공장설립, 건물을 건축할때도 토지거래를 위한 허가를 받아야 하는데 이때에는 매수자가 매입하려는 토지의 현지에 거주하고 있는지를 중점적으로 판단하게 되므로 주의가 필요하며, 농업이나 축산업을 위한 농민 또는 어민이 농지등을 매입하려는 경우에도 허가를 득할수 있지만 20km이내에 거주하는등의 요건이 갖추어져야 합니다.

만약 비농업인이 농지를 농업을 위한 목적으로 구매를 하고자 할때는 추가로 수확이 1회이상 이루어져야 하며, 6개월전부터 전세대원이 주민등록이전을 완료하여 현지에 거주해야만 하는 요건이 더 갖추어져야 합니다.

농지뿐만이 아니라 임야의 경우에도 마찬가지로 20km라는 거리제한까지는 만족하지 않아도 되지만 거주등의 요건이 충족되지 않을경우에는 사실상 임야를 매수하는것이 어렵다고 볼수 있으며 임대목적이나 주말농장을 하기위한것이라도 마찬가지입니다.

이상으로 토지거래허가구역에 대하여 알아보았습니다.

토지거래허가구역을 매수하려고 한다고 좀더 신중하게 판단을 한후 매수를 하는 것을 권장해 드리겠습니다.

토지거래허가구역은 아무래도 제한지역이다보니 단기적인 시세차익보다는 발전가능성이 높은 지역을 찾아서 투자를 하거나 토지거래허가구역이 지정되기 이전의 좋은 토지를 찾는 안목이 필요하다고 생각합니다.