상가임대차보호법에 관하여

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에는 주택임대차보호법에 대하여 알아보았는데 이번시간부터는 상가임대차보호법에 대하여 알아보겠습니다.

주택임대차보호법과 상가임대차보호법은 세입자를 먼저 보호해주려고 만든법입니다.

알고 계시면 도움이 많이 될것입니다.

자 그럼 시작해 보겠습니다.

* 상가임대차계약시 주의사항.

문) 저는 상가건물을 임차하여 영업을 하려고 합니다. 어떻게 해야 나중에 손해를 에방할 수 있을까요?

답) 먼저 보증금을 떼이지 않을 상가를 골라야 합니다. 다음으로 영업에 적당한 장소와 건물이어야 할것이고, 권한 있는 임대인과 임대차계약을 체결해야 합니다.

권리금 등을 손해 보지 않도록 계약을 체결해야 할것입니다. 보증금을 보호받을 수 있도록 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있도록 요건을 갖추거나 전세권설정등기를 하여 보증금을 떼이지 않도록 해야 할것입니다.

문) 저는 점포를 임차하여 영업을 하려고 합니다. 임대차 계약체결을 할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

답) 상가건물임대차보호법이 시행되어 점포도 보호가 된다지만 주택과 달리 제한이 있으므로 실제 적용되는 경우는 아주 적습니다. 적용되지 않는 점포임대차는 전세권이나 저당권설정등기를 하지 않으면 점포가 매매되더라도 대항역이 없고 바뀐 새 주인에게 계약이 승계되지 않습니다. 점포가 매매 또는 경매되는 경우 새로이 취득한 자는 점포 임차인에게 보증금을 반환하지 않고 명도청구를 할 수 있게 되는 경우가 있고 근저당권이 설정되는 경우 보호받지 못하는 경우가 있습니다.

따라서 점포의 계약시에는 해당 점포의 위치, 점포의 표시, 임차할 부분의 특징, 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 도시계획확인원, 임대인이 소유자인지 여부확인, 위약시의 책임, 계약해제조건, 충분히 숙고한 임대차기간의 명시, 전세권등기의 협조, 권리금보상특약, 부속시설이용협조 등을 기재해야 합니다. 이외에 구두로 한 말이라도 중요하다고 생각되는 점은 모두 계약서에 기재하도록 해야 합니다.

문) 임차하려고 하는 점포의 법률관계는 어떻게 확인하고 판단할 수 있느지요?

답) 먼저 임차하려고 하는 점포를 실제로 가서 보고 확인해야 합니다. 그리고 가본 점포의 위치와 게약서에 기재할 부동산의 표시가 일치하는지, 또 계약서상의 부동산의 표시와 등기부상의 부동산의 표시가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 임차할 부분을 게약서에 특정해야 하는데 부동산등기부상의 점포호수를 정확히 표시해야 하고 면적도 건축물관리대장으로 확인하여 정확하게 기재하여야 합니다.

여러개의 점포가 있는 경우 실제 임차한 점포의 표시와 등기부상의 표시 및 임대차계약서상의 표시가 각각 틀린 경우에는 임차보증금반환청구나 임차권등기, 대항력 행사, 명도소송 등에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

그러므로 이러한 법률관계는 각종 공부서류를 발급받아보고 확인해야 합니다. 통상확인해야 할 공부서류는 다음과 같습니다.

1. 등기부등본 : 건물등기부등본과 토지등기부등본 모두 확인해야 하며, 현 소유자의 취득일과 매매과정 , 압류, 저당권 등의 설정 등을 확인 할수 있습니다.

2. 건축물관리대장 : 해당 점포의 정확한 임대면적, 위치, 건축물의 준공일, 점포용도 등을 확인할 수 있습니다. 이 중 특히 임대면적은 임대차보증금이나 임대료, 관리비 등을 산정하는 자료가 되므로 확인하고 정확하게 기재할 필요가 있습니다.

3. 토지대장 : 공시지가를 알 수있으므로 이는 상가건물의 시가를 판단할 수 있으므로 임차보증금을 반환받을 수 있는지 등을 판단하는 기초자료가 될 수 있습니다. 

토지주인과 건물주인이 같은 사람인지 등도 확인할 수 있을 것입니다.

4. 도시계획확인원 : 이것은 점포인 경우 반드시 확인할 필요가 있습니다. 점포가 있는 지역이 재개발지역인지 아닌지, 도로개설 여부를 확인할 수 있기 때문입니다.점포계약을 1년간 한다고 할지라도 실제 1년만 하고 그만 두거나 다른 곳으로 가는 경우는 별로 없으며 통상 게약을 연장하여 영업을 하기 때문입니다. 2년만 영업하고 재개발이 있으므로 그만 두어야 한다면 처음부터 계약을 할지 여부를 생각해 보아야 하기 때문입니다.

문) 저는 상가를 임대차계약하려 하는데 임대인이 나오지 않고 대리인이 하겠다고 하는 경우 누구와 계약을 해야 하나요?

답) 가능하면 건물의 소유자와 직접 임대차게약을 해야 합니다. 부득이 소유자와 계약할 수 없어 대리인과 계약하는 경우에는 등기부등본에 기재된 점포의 소유자로부터 위임받은 대리인과계약해야 합니다. 만일 대리인과 계약을 체결할 경우에는 진정한 대리인인지를 확인할 수 있도록 소유자가 직접 발급받은 인담증명서와 인감도장이 찍혀 있는 위임장을 받아두어야 합니다.

문) 상가건물을 임대차계약을 하려고 하는데 위약금 약정을 반드시 할 필요가 있나요?

답) 임대차계약을 채결해 놓았으나 집주인이 마음이 바뀌어 계약을 일방적으로 취소하려고한다면? 주인이야 계약금의 배약을 상환하고 임대차계약을 해제하면 그만이지만 임차인의 입장에서는 그 점포에 입주할 생각으로 다른 계획들이나 일정을 취소한 상태이고 그 회복이 불가능하다면 게약금의 배약을 돌려받는다 하더라도 사실상 또는 정신상의 손해는 만회할 수 없는 것입니다. 따라서 이러한 임대인의 신의에 어긋나는 행동을 방지하기 위해 처음 계약서를 작성시 위약금에 대한 내용을 특약사항으로 약정해 놓는것도 좋습니다. 일반적으로 게약해제로 인한 손해배상의 약정이 별도로 없으면 계약금의 위약금으로 보아 그 범위내에서 정산합니다. 

그러나 특약으로 별도의 손해배상을 정해 놓으면 이를 주장할 수 있습니다.

오늘은 상가임대차보호법에 대하여 맛배기로 조금 해보았습니다.

당분간은 상가임대차보호법에 관하여 계속 이야기 해야 될것 같습니다.

워낙 할말도 많고 해야 할것도 많아서요.

도움이 되셨다면 공감 꾹~~~~, 댓글한줄부탁드립니다.