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상가이야기

권리금을 주고 받을때 주의할 5가지

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


장사를 하려면 많이 문제가 되는게 권리금에 관한 문제입니다.

잘사가 좀잘되거나 위치가 좋은 곳은 많은 권리금을 원하는것이 당연시 되고 있습니다.

권리금이란 무엇이며 권리금을 주고 받을때 유의해야 하는점들을 이번시간에는 알아보도록 하겠습니다.



* 권리금에 관한 질문.


문) 권리금이란 무엇인가요?


답) 일반적으로 상가 영업시설, 비품 등 유형물이나, 거래처 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이정기간 동안의 이용대가를 의미한다고 할 수 있습니다. 

권리금은 실제 거래에서 금액이 상담함에도 불구하고 법적으로는 반환이 보장되지 않으며, 액수산정에서도 특별한 기준이 없어서 실제로 거래관계에서는 문제가 되고 있습니다.


문) 저는 임차인이었던 '을'로부터 점포를 인수하고 소유자인 '갑'과 임대게약서을 체결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되, 인대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 지급한다' 라고 특약사항란에 기재하였습니다. 이경우 임대차계약기간이 만료되면 '갑'에게 권리금 지급을 청구할 수 있는지요?


답) 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 '갑'에게 권리금반환을 청구할 수는 없을 것이지만 '갑'이 귀하의 권리금 회사를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 '갑'에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다. 또한 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그 와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다" 라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다.

(대법원 1994.10.14 선고 9362119판결)



문) 상가 양도양수게약시에 지급하는 권리금을 임대인에게 청구할 수 있는지요?


답) 권리금은 전 임차인과 새로운 임차인 사이에 점포를 양도양수하면서 체결되는 계약이므로 임대이에게 청구할 수 없습니다.


문) 상가를 양수하면서 권리금을 지급할 경우 어떤 점을 주의해야 하는지요?


답) 먼저 상가의 양도양수계약이 유효하기 위해서는 건물소유주(임대인)의 동의가 필요하므로 권리금계약을 하기 전에 건물주의 의사를 확인하여야 합니다.

권리금을 지급한 후 임대인이 임대차계약을 하지 않겠다고 하거나 임대차계약의 조건을 변경할 때 양도인이 권리금을 반환하지 않으면 손해를 볼 수 있습니다.

만약 건물주가 기존의 임대차계약조건을 변경하여 버리면 양수인인 임차인은 곤란에 빠지고, 건물주가 불리한 조건을 강요하여도 수용할 수 밖에 없을 것입니다.

그리고 권리금 액수를 산정한 구체적인 기준을 사전에 정해 놓고 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우 및 장소적 이익 등) 등이 각각 구체적으로 얼마인지를 구분해서 명시하는 것이 바람직합니다. 만약, 이러한 명시가 없으면 시설에 문제가 생기거나 예정된 임대차기나의 부족 등의 문제가 발생하면 권리금을 반환받을 기준이 없어 애를 먹을 수 있습니다.

흔히 실거래에서는 건물주에 직접 지급하는 권리금(바닥권리금)은 나중에 돌려받을 수 있다고 잘못 알고 있으나 판례는 "건물주도 임대차 보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주면 권리금의 반환의무를 지지 않는다"고 판시하고 있으므로 이를 고려하여 지급여부를 결정해야 할 것입니다.(대법원 2000.9.22 선고 2005다26326판결, 2001.4.10 선고 2000다59050판결)



문) 상가 권리금도 상가임대차보호법에 의해 보호받을 수 있는지요?


답) 권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고 받은 것으로 상가임대차보호법에 의해 보호받지 못합니다. 상가임대차보호법에서는 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있으므로 임차인은 이 기간 내에 권리금과 시설비를 회수할 수 있도록 해야 할 것입니다.


권리금에 대하여 조금 알아보았습니다.

권리금의 문제는 생각보다 많이 발생하고 있습니다.

앞으로 시간이 날때마다 계속하여 권리금 문제에 대하여 알아보고록 하겠습니다.

읽어 주셔서 감사합니다.

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