상가건물임대차법과 상가계약시 주의사항6가지

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

지난시간에는 상가임대차계약시 주의사항을 알아보았습니다.

이번시간에도 같은 맥락으로 상가건물임대차법과 그에 따라 상가계약시 주의사항에 대하여 이야기 해보겠습니다.

* 상가건물임대차법이란?

문) 상가건물임대차보호법의 주요 내용은 어떤 것이 있나요?

답) 주요내용으로는 

1. 임차인에게 최대 10년간의 계약갱신요구권을 인정함으로서 임대차 존속기간을 보장합니다.

2. 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 인정합니다.

3. 대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기과 같은 효력을 인정하여 경매 또는 공매시 후순위 채권자보다 우선변제 받을 수 있는 우선변제권을 인정합니다.

4. 연 5%의 범위 내에서만 임대료를 올릴 수 있도록 임대료 인상상한선을 설정한 것이 주요 내용입니다.

문) 상가건물임대차보호법의 효력발생시기는 언제부터인가요?

답) 2002.11.1 부터 시행되며 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.(2016.5.13 일부개정) 다만 제3조(대항력 등) 제5조(보증금이 회수) 및 제14조(보증금 중 일정액의 보호)의 규정은 이 법 시행당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되 이 법 시행전에 취득한 제3자에 대하여는 효력이 없습니다.

이 법 시행당시의 임차인으로서 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있습니다.

(기존 임차인의 확정일자신청에 대한 경과조치).

문) 상가건물임대차보호법의적용을 받으려면 어떻게 해야 합니까?

답) 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 합니다. 본법 시행령 공포일 현재 사업자등록이 되어 있는 임차사업자는 관할 세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청서류 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할 세무서에서 확정일자를 받으면 됩니다.

본법 시행령 공포일 이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 됩니다.

* 상가건물임대차보호법의 적용범위 및 보호대상.

문) 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물에 적용되나요?

답) 지하상가, 오피스텔, 공장, 소규모 점포 등을 구별하지 않고 소재지에 사업자등록을 한 경우 해당 건물들은 모두 이 법에 의한 "상가건물" 이라 할 수 있습니다.

그러므로 사업자등록의 대상이 되는 사업용 내지 영업용 건물만 해당되나, 동창회, 동우회 사무실, 비영리 단체의 건물임대차 등 비영리용 건물에는 이 법이 적용되지 않습니다. 그리고 임차한 부분 전체가 영업용으로 사용되는 경우는 물론이고, 주된 영업으로 상요하는 경우에도 적용됩니다.

또한 본법이 정한 상가건물임대차에 관하여 민법의 특례를 규정한 것이기 때문에 토지 등을 임차하여 사업장으로 사용하는 임차인(예 : 옥외주차장 영업등) 등에는 적용되지 않습니다.

문) 저는 주택을 임차하여 "어린이집"을 운영하려고 합니다. 그런데 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 해당되지 않아 확정일자를 받을수 없다고 합니다. 저같은 경우는 어떻게 보호를 받을 수 있는지요?

답) 귀하의 경우 "어린이집"을 운영하려고 하는 것이므로 주택에는 해당하지 않고 그렇다고 어린이 집 운영이 영업에 해당하지도 않으므로 세무서에 사업자등록을 하지 못하는것을 보입니다. 따라서 어린이 집은 비영리법인에 해당하여 사업자등록을 할 수 없으므로 상가임대차보호법의 보호를 받지 못합니다. 귀하가 보호받을 수 있는 방법은 임차부동산에 전세권설정등기를 하면 보호받을 수 있을 것으로 판단됩니다.

문) 보증금 1억원에 월세30만원인 경우 이법에 의하면 보증금을 얼마로 보게 되는지요?

답) 보증금은 보증금과 워세환산액을 합한 금액을 말합니다.

월세는 연 15%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산하는데 월세 X 100 을하여 월세를 보증금으로 환산합니다.

적용되는 환산보증금은 환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100) 을 말합니다.

월세가 아닌 경우에는 월세로 환산하여 계산을 해야 합니다.

따라서 계산방법에 따라 환산하면 130,000,000원(100,000,000 + (300,000 X 100)이 됩니다.

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장사를 하시거나 상가를 임차하려는 분들에게 꼭 필요한 정보를 제공하려 합니다.

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