상가계약시 주의할 8가지사항.

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산 이야기의 써니퍼니입니다.

어제 한잔하고 잤더니 조금은 피곤한 아침이네요.

거기다가 아침에 일어나 집안 대청소를 하고 나니 더 피곤하네요.

커피한잔과 계란후라이를 먹고 정신을 차려서 글을 써보려고 합니다.

이번시간도 지난시간과 같이 상가계약시나 계약후 알아야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

* 상가임대차계약시 주의사항.

문) 점포임대차계약을 체결하려고 합니다. 계약해제조건을 기재해야 하는지요? 기재한다면 어떤 내용들을 기재해야 합니까?

답) 임대차계약을 체결하고 계약금 및 잔금을 지급하는 사이에 가압류나 근저당이 설정될 수 있으므로 이에 대비하기 위해 계약해제조건을 명시해 놓는다면 문제가 발생한 경우 법률문제를 쉽게 해결할 수 있게 됩니다.

특히 계약금지급 이후 잔금지급 전에 임차점포에 가압류, 가처분 가등기, 근저당권설정등기 등이 될 경우에는 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 위약금 및 민,형사상의 책임을 추궁할 수 있도록 기재할 필요가 있습니다.

가능하면 임대차계약이 이행된 이후에도 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우나 전세권등기를 하지 않는 경우에는 보증금을 보호받기 위해서 ' 계약기간 중에 가압류, 가처분, 가등기, 근저당권설정 등이 경료된 경우 임차인은 언제든지 계약을 해제하고 임대차보증금을 반환 청구할 수 있다' 라는 조항을 계약해제조항에 기재하는 것이 좋을 것입니다. 

이경우 해당 점포에 가압류, 가처분, 가등기 등이 들어온 것으로 밝혀지면 곧바로 임차인도 계약해제를 통보하고 임대차반환청구채권을 근거로 가압류등기와 보증금반환청구소송을 제기할 수 있기 때문입니다.

만약 이러한 조항이 약정이 없어 시기를 놓치면 보증금을 받환받지 못하는 가능성이 있습니다.

문) 저는 상가를 임차하여 장사를 해보려고 하는데 임대차기간을 정하기가 매우 어렵습니다. 너무 길게 하려 하니 예상외로 장사가 안될 경우 월세를 계속 부담해야 하고, 단기간으로 하려고 하니 장사가 잘될 경우 임대인이 나가라고 하거나 임대료를 올리 것이 염려됩니다. 임대기간을 어떻게 정하는 것이 좋을까요?

답) 확실히 어려운 문제입니다. 

임대차기간을 적당하게 정하자면 영업의 종류, 상권분석, 영업전략 등을 분석하고 시장조사를 하여 확실하게 자신이 있을 때 좀 길게 하는 것이 유리할 것이고 그렇지 않을 때는 일반적으로 점포 임대차계약은 1년으로 하고, 1년마다 계약을 갱신합니다. 

그러나 1년을 장사하기 위해 점포에 인테리어와 시설을 하는것은 무리 일것입니다.

임대인이 순순히 재계약을 해주고 임대료도 적정선에서 올려달라고 한다면 아무런 문제가 없을 것입니다. 

문제는 임대인이 터무니 없이 임대료를 인상하고 더 난아가 재계약을 거절한느 경우가 있으므로 영업에 자신이 있을 경우에는 아예 충분한 임대기간과 적정한 차임증가분을 명시하고 나아가 거듭 재게약을 해준다는 점도 기재해 둔다면 후에 서로 분쟁을 겪는 문제를 미리 막을 수 있을 것입니다.

상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 상가는 5년간 계약갱신청구권이 인정되며 임대료도 인상도 연5%의 제한을 받게 되므로 임차인에게 손해가 적을 것입니다.

문) 점포를 임차하면서 후에 권리금을 받을 수 있도록 임대차계약서에 기재 할 수 있는지요?

답) 권리금은 일종의 영업권으로 그 건물이 가지고 있는 지리적인 조건, 홍보, 고객에 대한 신용 등 먼저 영업한 사람이 일구어 놓은 무형의 재산가치로서 일종의 프리미엄이라 할 수 있습니다. 

그러나 권리금은 법적으로 보장받지 못하고 임차인 사이에서만 관행으로 거래되고 있기 때문에 건물소유자와는 아무런 관계가 없으므로, 건물주가 계약만료 후 계속 임대를 하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없습니다. 

이 때 분쟁을 예방하기 위해 임대인에게 알리고 다음의 임차인에게 최대한 권리금을 보장받을 수 있도록 계약서에 기재하고 , 임대인이 방해하지 못하도록 명시 해 놓을 수 있을 것입니다. 

그러면 임대인이 사용할 목적으로 상가 임대차 계약기간이 종료시 재계약을 해주지 않을 경우에 계약서에 '그 당시의 통상 인근 점포의 상가권리금에 해당하는 돈을 임대인이 보상해준다' 든가 '계약기간종료 후 건물주가 상가의 인테리어를 이용해 다른 사람에게 세를 놓아 권리금을 받게 될 경우 현 임차인이 전 임차인에게 지급한 권리금에 상당하는 금액을 건물주가 현 임차인에게 지급한다' 는 등의 내용을 기재해 둔다면 보호받을 수도 있을 것입니다.

문) 시설물의 원상회복과 부속물의 이용에 관한 협조를 임대차계약서에 기재한다면 이에 대해 보호받을 수 있는지요?

답) 계약기간이 만료되었을 때를 대비하여 가능하다면 시설물의 원상회복부분과 간판, 창고, 주차장, 화장실 등의 이용에 관한 사항을 임대차계약서에 기재해 둘 필요가 있습니다. 

일반적으로 계약이 종료될 때 임차인은 임차점포에 대해 원상회복을 해야 하며, 인테리어 비용 중 일정부분이나 금액 중 얼마를 임대인이 인정해 주기로 하거나 인테리어 비용에 대해 임대인이 보장해 주기로 기재한 확인서를 별도로 받아 둔다면 어느정도는 인테리어 비용을 임대인으로부터 받아 낼 수 있을 것입니다.

구두로만 약속하면 인정받을 수 없는 경우가 대부분이므로 반드시 서면으로 작성해 둘 필요가 있습니다.

문) 부동산임대차계약이 아닌 전세계약에도 적용되나요?

답) 이 법은 등기하지 아니한 전세계약에도 준용됩니다. 즉 부동산임대차계약서가 아닌 전세계약서로 계약을 맺은 경우에도 법원(등기소)에 전세권 등기를 하지 않은 경우에는 전세금을 임대차보증금으로 보아 본 상가건물임대차보호법이 적용됩니다.

문) 일시사용을 위한 임대차에도 적용이 되나요?

답) 일시사용을 위한 임차인이 명백할 경우에는 적용되지 않습니다.

문) 상가건물을 임차하여 영업을 하려고 합니다. 계약시에 전세권설정등기에 관한 임대인의 협조사항을 특약으로 기재할 필요가 있는지요?

답) 상가건물 임차인은 그 상가의 등기부에 전세권설정등기를 하지 않으면 상가건물임대차보호법에 의해 보호받는 경우를 제외하고는 임대차계약후에 추가로 저당이 설정되더라도 후순위가 되므로 계약당시 등기부에 이상이 없다 하더라도 보증금을 후순위 채권자에 우선하여 변제받거나 대항력을 행사할 수 없거 위험부담을 가지고 있게 됩니다. 따라서 임대차계약서를 작성할 때 임대인으로부터 잔금지급일에 전세권설정에 필요한 서류를 구비해 준다는 특약을 해 놓는다면 임대인이 다른 주장을 하지 못할 것입니다. 그러나 선순위 저당권, 가랍류, 가처분, 가등기 등이 있는 경우에는 전세권설정등기를 한다 하더라도 보호받지 못할 수도 있으므로 경매가 되는 경우 자기 보증금을 회수할 여력이 있는지를 미리 판단해야 합니다. 선순위 저당권의 채권최고액과 지금 들어가는 임차인의 보증금을 합한 금액이 그 건물의 가액보다 현적히 적은 경우라면(통상 시가의 70%전후) 전세권등기로 보증금을 보장받을 수 있을 것입니다.

문) 상가임대차계약시 어떤 상가를 골라야 하며 공부 외에 추가로 확인해야 할 사항이 있는지요?

답) 대부분의 상가는 어느 정도 근저당권설정등기가 되어 있으며 상가건물임대차보보법이 있지만 모든 상가에 적용되는 것이 아니고 적용된다 하더라고 일정한 금액만 보호받은 경우 순위에 따라 보호받는 경우 등이 있으므로 완전한 보호를 받기는 어려우므로 후에 임대차계약이 끝났을 때 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그러므로 상가를 임대할 때에는 상가소유자가 빚이 많은지 재산은 충분하지, 제정과 신용상태 등을 알아볼 필요가 있으며 가능하면 전세권설정등기를 하는것이 좋고, 상가에 담보권이 설정되어 있으면 계약하지 않는 것이 좋은 것입니다.

이에 추가하여 계약전에 반드시 확인해야 할 것으로는 다음사항들이 있습니다.

점포에서 영업을 할 것이므로 반드시 하고 싶은 사업을 할 수 있는지 확인할 필요가 있습니다. 영업을 시작할 경우 하고 싶은 업종을 본인 마음대로 결정할 수 있는것이 아니기 때문입니다. 

일정한 업종에 대해서는 인, 허가를 받도록  되어 있으므로 하고자하는 업종의 인, 허가 여부문제에 대해 관할관청에 직접 가서 확인하고 인, 허가에 필요한 서류, 기간 등의 절차를 미리 확인하고 준비해야 하며, 업종제한을 받거나 무허가건물일 경우에는 등기부가 없어 영업허가를 받기 어려운 경우도 있으므로 주의할 필요가 있습니다. 

특정업종의 경우 도시계획이나 건물용도에 따라 불법 용도변경으로 점포사용이 제한 될 수도 있으므로 관할관청에 미리 확인할 필요가 있습니다.

비싼 비용으로 상가를 계약하고 많은 비용을 들여 인테리어를 해 놓은 뒤에 그 업종으로 영업을 할 수 없다면 영업상의 손해가 막대하므로 계약 이전에 미리 사업가능 여부를 확인해야 합니다.

또한 업종변경금지약정이 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 아파트단지 내 상가나 큰 대규모 상가에서는 그 점포에서 할 수 있는 업종이 제한돼 있는 경우가 많기 때문에 점포를 물려주는 전 임차인이나 임대인의 말을 믿고 이대차계약을 하거나 업종을 변경해서는 안됩니다. 

반드시 상가관리소나 상인조합 및 협회 등에서 그 점포에서 할 수 있는 업종이 무엇인지, 그상가에서 업종변경 금지약정이 적용되는지를 확인하고임대차계약을 해야 할 것입니다.

일정한 업종을 정해놓고 나머지 업종의 입점을 제한하는 업종변경금지약정을 상가소유자나 입점자들이 규정해 놓았을 경우에는 업봉변경을 할 수 없게 됩니다.

특히 최초에 업종을 특정해서 분양받은 경우라면 점포 소유자가 계속해서 바뀌거나 입점자가 변경됐더라도 업종을 무단으로 변경해서 영업을 할 수는 없게 됩니다.

미래의 점포소유자와 입점자에게도 업종변경금지 효력이 미치기 때문입니다.

임대료, 권리금이 적정한지 조사하여 판단할 필요가 있습니다.

상가의 임대료와 월세 및 권리금은 시세가 일정하게 형성되어 있지 않으므로 양도인이나 임대인이 제시하는 금액에 단순히 맞출 것이 아니라 점포의 위치와 형태 등을 확인하고 점포 주변의 환경과 노후상태, 유동인구 등을 자세히 조사하여 임대인이 제시하는 임대료가 적정한지, 전 영업자가 요구하는 권리금이 적정한지 등의 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합한가의 여부를 판단해야 합니다.

그리고 가압류, 가처분된 점포는 가능한 피해야 할 것입니다. 점포를 얻을 때에는 그 점포의 등기부등본을 발급받아 가압류나 가처분, 가등기등의 권리관계를 확인하고 계약을 해야 합니다. 임대인의 채무, 도산 등으로 임차점포가 경매될 경우에 임차인은 전 재산이나 다름없는 상가보증금을 받지 못하게 될 수도 있습니다.

가압류나 가처분, 가등기가 되어 있다는 것은 그 점포의 소유자에 대해 법적인 절차를 밞으려는 사람이 미리 조치해 놓은 것으로 곧바로 민사소송 및 강제집행을 할 수 있다는 것이므로 가능하면 이런 점포들은 계약하지 않는것이 좋습니다.

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