상가임대차계약중 상가건물의 매매시 궁금한 5가지

아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.

상가임대차계약중 발생될수 있는 문제들에 대하여 이야기 하고 있습니다.

오늘은 상가임대차계약중 그 건물이 매매 되었을때 어떻게 해야하는지와 적절한 대응방법에 대하여 알아보겠습니다.

경기가 않좋기 때문에 건물의 주인이 바뀌는 경우들이 종종 발생되고 있습니다.

알아야 대응을 할수 있고 임대보증금을 보호 할수 있기 때문에 잘 읽어보세요.

* 상가건물의 양도.

문) 상가건물의 임차인이 대항력을 갖추고 있을 때 임차건물이 양도된 경우 보증금을 양수인에게 청구할 수 있는가요?

답) 임차건물의 양수인( 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되므로 양수인에게 보증금을 청구할 수 있습니다.

(상가건물임대차보호법 제3조 제2항)

문) 저는 임차보증금이 5천만원인 임대차계약서를 담보로 3천만원을 빌려주었습니다. 이 경우 임대차게약서를 가지고 있으면 그 임차보증금에 관하여 질권이 설정된 것으로 본다고 하는데 그것이 타당한지 그리고 그 권리행사는 어떻게 해야 하는지요?

답) 질권은 채권담보를 위하여 채권자가 채무자 또는 제3자 소유의 일정한 재산을 점유하고 채무의 변제가 있을 때까지 이를 유치함으로서 그 변제를 간접적으로 강제할 수 있는 권리입니다. 

질권은 동산질권과 권리질권으로 구분되는데 임차보증금은 채권으로서 권리질권의 대상이 될 수 있으나, 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리는 질권의 대상이 안됩니다.(민법 제345조 단서)

그러므로 임차권은 질권의 대상이 아니나, 임차보증반환채권은 장래에 지급될 차임과 임차물의 사용, 수익 시 발생하는 일체의 손해배상을 담보하기 위한 지명채권으로서 질권의 대상이 된다고 할 수 있습니다.

그리고 [민법]제 346조에 따라 권리질권의 설정은 법률에 다른 규정이 없으면 그 권리의 양도에 관한 방법에 의하여야 합니다. 

그런데 임차보증금반환채권은 지명채권이므로 지명채권의 양도방법에 의하여 채권자인 임차인이 임대인에게 임차보증금반환채권에 질권이 설정된 것을 통지하거나 임대인이 임차인과 질권자 사이의 임차보증금반환채권의 질권설정계약을 승락하여야 하고, 이러한 임차인의 통지나 임대인의 승낙은 확정이자 있는 증서에 의하여야만 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.

뿐만 아니라 일반적인 채권양도자와는 달리 임대차계약서에 있는 때에는 임대차계약서를 질권설정자인 임차인으로부터 받아 놓아야만 질권의 효력이 발생합니다.

나아가 질권자는 그 권리행사에 있어서 민사집행법에 정한 방법 외에 질권의 목적이 된 채권을 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다.

(대법원 1960.9.1 선고 4292민상 937 판결)

문) 임대차계약기간이 만료되기 전에 상가건물이 매매된 경우 새로운 소유자가 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

답) 상가건물을 매수한 사람은 전 임대인과 임차인이 체결한 계약조건을 그대로 받아들여야 하므로 임차인은 임대인의 변동과 상관없이 남은 계약기간을 주장하여 나가지 않아도 됩니다.

문) '갑'은 '을'로부터 의류판먀대리점의 영업을 양수하면서, 임대차계약서 양식이 아니라 매매계약서 양식을 이용하여 점포도 넘겨받기로 하는 계약을 체결하였으며, 임대인 '병'의 동의까지 얻은 후 입점하여 영업을 하였습니다. 

그런데 계약기간이 만료된 '갑'이 '병'에게 임차보증금의 반환을 청구하였으나, '병'과 '을'의 영업양도계약에 포함된 점포에 관한 계약이 전대차계약이므로 위 점포의 임차보증금을 '을'에게는 반환할 수 없다고 합니다. 

더욱이 '을'은 소재불명인바 이경우 '갑'이 '병' 에게 직접 위 점포의 임차보증금을 청구할 수 없는지요?

답) 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하지만(민법 제629조), 위 사안의 경우에는 임대인 '병'의동의를 얻었으므로 위 규정에 반하는 문제는 없습니다.

그런데 위 사안에서 '갑'과 '을'의 위 영업양도계약에 포함된 점포에 관한 계약이 전대차계약이라면 '갑'으로서는 '병'에게 직접 임차보증금반환청구를 할 수 없을 것이고, 그것이 임차권양도계약이라면 '갑'은 '을'의 임차인으로서의 지위를 승계한 것이므로 '병'에게 임차보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.

(대법원 2001.9.29 선고 2001다10960 판결 )

따라서 '갑'은 '을'로부터 점포임차권을 양도받았고 '병'에 대하여 직접 임차보증금반환청구를 할 수 있을  듯 합니다.

문) 제가 분양받아 운영하고 있는 점포는 최초 분양 시 점포별로 업종을 정하여 분양하였는데, 최근 다른 분양자로부터 수분양자 지위를 양수한 '갑'이 분양계약시 정하여진 업종제한약정을 위반하여 동종영업을 영위함으로서 매출액의 감소 등 손해가 많은데 어떻게 대처해야 하는지요?

답) 일반적으로 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이라고 할 것입니다.

즉 수분양자로부터 분양자의 지위를 이전받은 사람은 업종제한의 의무를 수인하기로 하였다고 보아야 하며, 분양자 지위를 양도한 사람이나 분양건설사로부터 이에 관하여 아무런 고지를 받지 못하였더라도 분양자 지위 양도인이나 분양 건설사에게 이를 근거로 손해배상청구를 구하는 것은 별론으로 하고, 다른 수분양자가 운영하고 있는 점포와 동종영업을 계속할 수는 없을 것입니다.

따라서 귀하는 귀하와 동종영업을 하고자 하는 수분양자 지위 양수인인 '갑'에 대하여 영업금지가처분 및 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

상가임대차계약중 상가건물이 매매되었을때 주의해야 할 점들과 알아야 하는 것들에 대하여 이야기 해보았습니다.

중요한부분들이 많으니 천천히 다시 한번 읽어보시면 도움이 되실겁니다.

감사합니다.