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상가이야기

사업자등록 및 대항력의효력1탄

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아무것도 하기 싫을 때 딱 5분만 투자하면 삶의 질이 바뀌는 부동산이야기의 써니퍼니입니다.


대항력이란것은 주택임대차보호법에서도 한번 다루어 본적이 있는 주제입니다.

주택임대차보호법에서의 대항력의 효력발생시기는 "주택의 인도와 주민등록을 마친때" 라고 규정하고 있습니다.


주택임대차보호법의 대항력이란? 


하지만 상가임대차보호법에서는 조금 다릅니다.

상가임대차보호법에서는 "건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 생긴다"라고 규정하고 있습니다.

비슷하지만 조금은다른 대항력입니다만 여기서는 상가임대차보호법에 관한 대항력에 대하여 알아보겠습니다.



* 사업자등록 및 대항력의효력.


문) 대항력이란 무엇이며, 어떤 요건을 갖추어야 하는지요?


답) 대항력은 임차인이 대항요건을 취득 이후에 매매, 교환, 상속 등의 사유로 임차건물의 소유권이 넘어갔을 지라도 제3자에 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 그러므로 임차인은 임대차계약기간은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서의 지위를 유지할 수 있으며, 임대차계약기간 동안 사용할 수 있고, 임대차기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있습니다.

임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 생깁니다. 임대차계약서상의 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차 목적물이 등기부등본 등 공부와 일치하여야 대항력이 보장되므로 이를 일치시키도록 하여야 합니다. 또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 하여야 합니다.


문) 사업자등록지번과 상가건물등기부등본사의 지번이 다른 경우 대항력이 인정되는지요?


답) 대항력을 인정 할 수 없습니다.


문) 사업자등록신청시 유의할 점은 무엇인가요?


답) 사업자등록은 상가건물임차권의 공시방법이므로 임차건물의 실제표시와 정확히 일치하여야 합니다. 따라서 임차건물의 등기부상 주소와 불일치한 표시로 행해진 사업자등록은 그 임차건물의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없으므로 대항력을 취득하지 못합니다.



문) 저는 사업자등록신청시 건물등기부상의 지번으로 사업자등록신청을 하였으나 담당공무원의 실수로 다른 지번으로 기재된 경우에 사업자등록정정을 하여 건물등기부상의 지번으로 일치시킨 경우에 공시방법은 어떻게 되는지요?


답) 정정 등의 방법에 의해 일치하게 되었다면 주택임대차보호법의 경우처럼 사업자등록신청을 한 때로 소급하여 공시방법을 갖춘 것으로 인정되어야 할 것입니다.


문) 먼저 사업을 개시하고 사업자등록신청을 한 경우 대항력은 언제부터 발생하는지요?


답) 건물을 인도받았다면 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따라 "사업자등록신청일 다음날 0시" 부터 대항력이 발생합니다.


문) 경매시에도 경락인에게 대항력을 행사할 수 있는지요?


답) 임차인의 대항력 발생시점이 저당권설정이라보다 앞서거나(임의경매의 경우) 경매개시결정의 기입등기 전인 경우(강매경매의 경우)에는 임차인은 경락인에게 대항력을 행사할 수 있습니다. 즉 경매시에도 대항력이 1순위로 인정되는 경우에는 경락인으로부터 임차보증금을 돌려받기 전에는 계속하여 임차건물을 사용할 수 있습니다. 또한 임차인은 대항력과 우선변제권을 선택할 수 있습니다. 따라서 임차인은 경매법원에 배당요구를 하여 임차보증금을 회수할 수 있습니다. 

그러나 저당권이 설정된 건물을 임차한 경우 또는 이른바 중간임차인(1순위 저당권, 2순위 대항력 있는 임차권, 3순위 저당권)은 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있다 하더라도 선순위의 저당권이 소멸하므로 임차인은 경락인에 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.


문) 사업개시일 이전에 사업자등록신청을 한 경우 사업자등록신청의 효력은 어떻게 되는지요?


답) 사업을 개시하였는지 여부는 이해관계인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 존재하였는지를 판단하는 기준이 아니므로, 사업개시 이전에 건물을 인도받고 사업자등록신청을 한 경우에도 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 따라 "사업자등록신청일 다음날" 부터 대항력이 발생합니다.



문) 사업을 폐지하였으나 사업자등록은 말소하지 않는 경우에 상가건물임대차보호법상 대항력은 어떻게 되는지요?


답) 대항역이 없다는 견해와 대항력이 있다는 견해가 있으나, 판례는 사업을 폐지한 경우에는 이미 사업자의 지위를 상실하였다 할 것이므로 사업자등록이 형식적으로 존재하고 있다고 할지라도 대항력을 인정할 수 없다고 판시하였습니다.

(대법원 2006.1.13 선고 2005다64002판결)


문) 세무서장이 사업자등록신청을 거부하여 재신청한 경우 신청일을 언제로 보아야 하는지요?


답) 정당하게 거부한 경우는 신청자가 재신청하여 사업자등록을 교부받은 경우 재차 사업자등록을 신청한 날을 사업자등록신청일로 보아야 할 것입니다.


문) 저는 사업을 계속하면서도 사업기간이 길어짐에 따라 세금액이 증가하는 것을 방지하기 위해 폐업신고를 하였다가 다시 사업자등록신청을 하였습니다. 이 경우 언제부터 대항력이 발생하는지요?


답) 폐업신고로 대항력이 소멸하고 새로 사업자등록을 신청한 때로부터 대항력(신청한 다음날)이 발생됩니다.



문) 저는 적법하게 사업자등록을 신청하였으나 관할 세무서장이 이를 수리하지 아니한 경우에는 신청일은 언제로 보아야 하며 어떻게 해야 하는지요?


답) 사업자가 사업자등록에 필요한 요건을 갖추어 적법하게 신청하였으나 관할 세무서장이 이를 수리하지 않은 경우에는 최초 신청시에 사업자등록이 있었던 것으로 보아야 합니다. 사업자등록신청을 거부하거나 반려한 때에 그냥 있으면 안되고 관할 세무서장을 상대로 사업자등록거부처분의 취소 내지 사업자등록반려처분의 취소를 구하는 행정소송 등을 해야 합니다.


상가임대차보호법중의 대항력도 주택임대차보호법과 마찬가지로 여러가지 변수들이 많고 다양한 사례들이 있습니다.

앞으로 좀더 자세하게 다루어 보겠습니다.

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