전세자금대출과 질권설정에 대하여 알아두어야 할점들

 

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

 

주택을 임대하여 사는 방법중에 월세와 전세가 있습니다.

월세란 매달 일정금액을 지불하고 사는 것이고 전세란 보증금을 좀더 많이 내고 거주하는 방식입니다.

전세는 보증금이 많기 때문에 전세자금 대출을 받아서 입주하는 경우가 있습니다.

전세자금 대출은 임차인에게 큰 도움을 주는 제도라고 할수 있습니다.

 

이번시간에는 전세자금 대출과 질권설정에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 전세자금 대출에 대한 절차를 먼저 알아보겠습니다.

1. 전세자금 대출은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)가 임대차계약(전세계약)을 합니다.

2. 은행에 임대차보증금반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위한 조치(질권설정 등)을 취함니다.

3. 은행이 2번의 조치(질권설정 등)를 임대인에게 주장(대항)할 수 있기 위해 질권설정등 사실을 임대인에게 통지하는 한편, 임대인에게 임대차 계약사실을 확인합니다.

4. 임차인은 보증기관(서울보증보험, 주택금융공사 등)의 보증서를 발급받습니다.

5. 은행과 임차인간 전세자금 대출 계약을 체결합니다. 

대출금은 임차인의 동의절차를 거쳐서 임대인에게 은행에서 직접 송금합니다.

6. 만기시 임대인이 은행에 직접 임대차보증금(전세자금 대출금)을 상환하면 질권은 소멸됩니다.

 

임대인이나 임차인이 착각하는 것 중에 하나가 전세자금 대출을 받을경우 은행에서는 임차인에게 지급하여 임대인에게 지급되는 것이 아니라 임대인에게 은행에서 바로 송금을 한다는 것입니다.

계약기간이 종료되면 임대인은 임차인에게 돌려주는 것이 아니라 은행에 직접 입금을 해야 한다는 것입니다.

 

 

 

그리고 위에서 말하는 질권설정이란 채권자가 채무자 등이 제공한 재산 또는 재산권에 대해 다른 채무자보다 우선변제를 받을수 있도록 하는 담보권을 질권이라고 하며, 이러한 권리가 발생하는 것을 질권설정이라고 하는 것입니다.

 

즉 은행에서 질권설정을 한다는 것은 임차인이 전세기간 만료 후 임대인으로부터 보증금을 반환할 수 있는 권리에 대해 설정을 한다는 의미이며, 이 설정금액을 계약만료 후 질권자(은행)에 반환해야 합니다.

또한 '질권설정 동의'의 의미는 임차인과 은행간 채권보전조치(질권설정)가 이루어진 사실을 임대인에게 통지하거나 임대인의 승낙을 받을 필요가 있으며 이 과정에서 임차인과 임대차계약을 체결한 것이 사실인지를 임대인의 확인이 필요합니다.

 

질권설정이 이루어진 경우 전세계약 종료시 임대인은 은행에 임차보증금을 반환해야 할 의무가 발생하고, 이를 이행하지 않는 경우 은행으로부터 미반환에 따른 법적인 책임을 져야 하며, 질권설정에 대한 동의나 승낙의 절차가 필요사항이므로 임차인에게 동의나 승낙의 절차를 진행하는 것입니다.

 

정리를 해보자면 임대인은 전세계약종료시 은행에 임차보증금을 반환하여야 하고, 주택에 대한 소유권에는 영향이 없으며, 등기에 기록이 남아있지 않습니다.

임차인은 전세자금 대출을 위해서는 임대차계약시 임대인의 협조를 받아야 하고 질권설정통지나 전화 확인시 협조를 요청해야 합니다.

 

 

전세자금 대출을 받을때 주의해야 할점에 대하여 알아보겠습니다.

이는 반드시 잘 알고 있어야 나중에 손해를 보지 않는 부분입니다.

 

1. 만기연장은 만기 1개월전에 신청할것.

은행은 전세자금 대출을 이용중인 고객의 만기연장 심사시 고객의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하여 일반적으로 신용 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 필요합니다.

따라서, 전세자금대출의 만기연장이 필요한 소비자의 경우 충분한 시간적여유를 가지고 은행에 만기연장을 요구하는 것이 좋습니다.

특히, 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 되었는지를 집주인으로부터 확인을 받으므로 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 알려주면 만기연장이 좀 더 원활하게 진행될 수 있습니다.

 

2. 전세갱신계약은 집주인과 체결.

은행은 전세자금 대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위하여 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 하였는지 확인하고, 만약 대리인과 쳬결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청합니다.

(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 또는 해외공관에서 확인한 위임장)

따라서, 집주인의 대리인과 갱신게약서를 작성해야 할 경우 반드시 대리인 관련 서류를 요구하여 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하며, 특히 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점을 유의 하여야 합니다.

 

 

3. 집주인의 주택담보대출 위한 전출 요구시 신중하게 결정할것.

은행은 전세집에 주택담보대출 금액과 전세자금대출 금액이 일정한도 이내일 경우에만 전세자금대출 만기연장을 해주고 있습니다.

따라서, 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구할 경우 향후 대출로인해 

전세자금대출의 만기연장이 되지 않을 수 있으니 집주인이 받으려는 주택담보대출의 금액등을 확인하고 신중하게 결정 할 필요가 있습니다.

특히, 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실되어 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있으니 유의 하여야 합니다.

 

4. 전세보증금 증액시 최고한도 확인.

전세자금대출은 상품별로 전세 보증금의 최고한도가 정해져 있으며, 갱신계약시 증액된 전세 보증금이 최고한도 보다 높을 경우 만기연장이 제한됩니다.

예) 전세보증금이 4억원을 초과할 경우 만기연장 대상에서 제외.

​다만, 일부 전세자금대출은 전세보증금의 최고한도를 초과해도 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우도 있습니다.

따라서, 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청 할 경우 사용중인 전세자금대출의 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

5. 85제곱미터 이하 주택 세입자는 소득공제 신청.

전세자금 대출을 이용중인 소비자가 일정 요건을 충족 할 경우 연 300만원 한도내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.

따라서, 연말정산시 잊지 말고 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스를 통해 관련서류를 발급받아 소득공제 혜택을 누릴 필요가 있습니다.

 

오늘은 전세자금 대출과 질권설정이란 무엇이며 전세자금 대출시 조심해야 할점에 대하여 알아보았습니다.

특히나 1번같은 경우 많이들 실수하는 부분이기 때문에 만기가 가까워지면 반드시 확인해보시기 바라겠습니다.

감사합니다.