보전관리지역이나 생산관리지역보다 계획관리지역이 좋은 이유는?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

많은 분들이 토지를 구해달라고 연락이 옵니다.

토지에 크게 관심이 없는 분들은 막연하게 싸고 좋은 토지를 구해달라고 연락이 오지만, 조금 토지에 대하여 공부를 하신분들은 지목을 물어보십니다.

즉 전, 답, 임야, 대지등을 물어봅니다.

여기서 한발더 나가시는 분들은 해당토지의 용도가 무엇인지 물어보십니다.

그중에서도 관리지역을 많이 선호하는데 특히나 계획관리지역을 찾는 분들이 많으십니다.

왜 보전관리지역이나 생산관리지역과 똑같은 관리지역인데 계획관리지역을 더 선호하고 좋아하는 것일까요?

이번시간에는 보전관리지역과 생산관리지역과 계획관리지역에 대하여 알아보고 왜 계획관리지역이 더 인기가 있는지 한번 알아보겠습니다.

먼저 보전관리지역이란 무엇인지부터 알아보겠습니다.

보전관리지역이란 자연환경 및 산림보호, 수질 오염 방지, 녹지확보, 생태계 보전따위를 위하여 보전할 필요는 있으나 주변의 용도지역과의 관계를 고려할때 자연환경 보전 지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 보전관리지역이라고 합니다.

즉 해당토지를 보전하여야 하지만 그렇게 되면 개발이나 발전을 할수 없기 때문에 주변토지와의 형평성을 위하여 조금은 개발을 할수 있게 허락하는 토지라고 보시면 쉬울것입니다.

생산관리지역은 농업, 임업, 어업 따위의 생산을 위하여 관리가 필요하거나, 주변 용도지역과의 관계 따위를 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 말하는 것입니다.

생산관리지역은 말그대로 생산을 위하여 필요하지만 농림지역으로 지정을 하면 농업에 관련된 이용만 할수 있기 때문에 농업에 관련된것보다 조금더 편리하게 사용할수 있게 만들어 놓은 지역이라고 생각하시면 됩니다.

계획관리지역이란 특별한 계획에 따라 체계적인 관리가 필요한 지역으로 도시로 편입될 것으로 예상되는 지역, 자연환경을 위해 개발을 제한해야 하는 지역 등이 해당됩니다.

즉 보전관리지역과 생산관리지역과 같은 관리지역이기는 하나 좀더 많은 행위를 할수 있는 지역이라고 생각하시면 됩니다.

많은 분들이 잘 모르고 있는 부분이 하나 있는데 관리지역은 도시지역에는 없다는 것입니다.

즉 비도시지역에만 관리지역이 있습니다.

그리고 보전관리지역, 생산관리지역은 토지 이용에 대한 제한적인 성격이 강한반면, 계획관리지역은 개발적인 성격이 강하기 때문에 많은 개발을 위한 토지를 찾는분들이 가장 선호하는 지역입니다.

그러면 보전관리지역이나 생산관리지역을 개발하는 경우는 왜 그럴까요?

개인적인 생각으로 계획관지역에 비하여 상대적으로 가격이 저렴하고 제약이 있는 만큼 주변경관이 좋은 경우가 있기 때문입니다.

보전관리지역이나 생산관리지역은 지자체별로 약간의 차이는 있을수 있으나, 일반적인 단독주택이나 교회, 사찰등 종교시설, 병원, 요양원등 사회복지시설의 설치가 가능합니다.

공장이나 창고도 가능하지만 공장같은 경우 생산 가공용의 소규모 가공공장만 가능하고, 창고역시 농림어업인이 자기가 생산 수집한 생산물의 보관만 가능한 자가용창고에 제한되는 경우가 많습니다.

근린생활시설역시 업종이 크게 제한되기 때문에 보전관리지역이나 생산관리지역은 개발의 목적보다는 실사용을 할때 조금더 유리한 경우가 많습니다.

그에 반하여 계획관리지역은 단독주택은 물론 아파트등의 공동주택, 공장, 임대용창고 등이 가능합니다.

근린생활시설역시 음식점이나 펜션, 모텔, 고시원, 숙박업소등 다양한 건축이 가능합니다.

즉 개발을 해서 수익을 창출하기에 좋다는 것입니다.

그리고 하나더 확실하게 알아두셔야 하는것은 건폐율과 용적률의 차이가 난다는 것입니다.

보전관리지역이나 생산관리지역은 건폐율이 20%, 용적률이 80%이하인것에 비해, 계획관리지역은 건폐율 40%에 용적률이 100%이하이기 때문에 개발을 하거나 사용을 할때 더욱 효과적으로 이용할수 있는 것입니다.

결론적으로 말하자면 보전관리지역이나 생산관리지역에 비하여 계획관리지역은 개발가능한 사업의 범위와 건물의 크고 넓게 지을수 있는 여력이 있기 때문에 그만큼 많은 사람들이 선호하는 지역이라고 말할수 있는 것입니다.

그렇기 때문에 가격또한 높은것은 당연한 것입니다.

그러면 한번 지정된 보전관리지역이나 생산관리지역은 계획관리지역으로 변경할수도 있을까요?

기존의 보전관리지역이나 생산관리지역도 개발이 되었거나 시간의 흐름과 주변환경에 따라 계획관리지역으로 변경될수도 있습니다.

다만 이러한 용도지역 변경은 개인이 할수 있은 것이 아나라 어디까지나 시, 군의 구체적인 도시(군)관리계획 변경이라는 절차를 거쳐서 이루어지는 것입니다.

지자체는 사전에 현황조사를 하고, 주민공람을 하여 민원을 수렴한 후 결정됩니다.

이때 인구 50만 미만의 일반도시나 도농복합시는 도의 승인을 받게 되며, 인구 50만 이상의 대도시는 자체 결정권한을 갖습니다.

이러한 용도지역 변경은 아무때나 하는 것이 아니라 5년마다 도시관리계획 변경을 할수 있습니다.

그러므로 보전관리지역이나 생산관리지역을 개발행위허가 없이 계획관리지역으로 변경하거나 변경되기를 기대한다면 5년을 기다려야 할수도 있는 것입니다.

아니면 보전관리지역이나 생산관리지역에 무언가 개발행위를 하여 개발행위 흔적을 남김으로써 5년주기의 토지적성평가를 대비하는 방법도 있을수 있습니다.

이번시간에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 대하여 알아보았습니다.

보전관리지역과 생산관리지역보다 계획관리지역을 선호하는 이유는 개발의 할수 있는 범위가 크기때문입니다.

그리고 보전관리지역과 생산관리지역도 계획관리지역으로 변경되는 것에 대하여도 알아보았습니다.

감사합니다.