농지에 집을 지으려고 하니 농지전용부담금이란 걸 내야 한다고 하는데 이게 뭔가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

농지를 구입하는 이유는 농사를 짓기위함일수도 있지만 요즘에는 대부분 주택을 짓기위해서 농지를 구입하는 경우가 많습니다.

농지를 구입하여 주택을 짓기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

내땅이 되었으니 그냥 집을 바로 지으면 될까요?

그렇지 않습니다.

만약 그렇게 된다면 무분별하게 건축행위가 일어나고 관리가 안되기 때문에 농지에 주택을 짓기위해서는 여러가지 행위를 해야 하는데 그중에 가장 기본이 되는 것이 농지전용을 받아야 하는 것입니다.

농지전용이란 무엇일까요?

농지란 농사를 짓기위한 토지라는 것은 누구나가 알수 있습니다.

주택을 짓거나 건축을 하기위해서는 농지가 아닌 대지로 변경을 해야 합니다.

이런 행위를 쉽게 이야기 해서 농지전용이라고 생각하시면 됩니다.

그런데 농지전용을 하기위해서는 그냥 하는 것이 아니고 일정비용을 내야가능합니다.

이 비용이 생각보다 만만치가 않습니다.

무턱대고 농지를 사서 집을 지으려고 했다고 이 농지전용부담금을 간과하여 낭패를 보는 경우가 많아서 이번시간에는 농지전용부담금에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

이미 대지로 변경되어 있는 토지는 농지전용부담금이 납부되어 있는 경우이기 때문에 기존의 농지에 비하여 조금 가격이 비싼것은 어찌보면 당연한 것입니다.

시골에 가보면 아직 대지와 농지에 대한 구분이 없는 분들이 대지의 가격이나 농지의 가격을 같게 책정하여 매매가격을 원하는 경우가 많습니다.

그러면 지금부터 농지전용부담금을 계산하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

구매하려고 하는 토지의 면적이 660㎡(약200평)이고 계획관리지역이고 지목이 전이라고 가정하겠습니다.

그리고 해당토지의 공시지가는 ㎡당 10만원이라고 가정하겠습니다.

* 농지전용부담금 = 전용신청면적(㎡) X  (개별공시지가 X 30%)

(단 개별공시지가의 30%가 5만원을 초과할경우 ㎡당 5만원이 상한선입니다.

위의 공식으로 계산하여 보면 660㎡ X (10만원 X 30%) = 19,800,000원입니다.

농지전용부담금이 무려 2천만원가까이 나오는 것입니다.

이러니 농지전용부담금을 생각지도 못하셨던 분들이 놀라는것은 어찌보면 당연한 것일것입니다.

토지를 얼마에 샀는지는 모르겠지만 추가적으로 2천만원정도가 더 들어간다고 물어보기 전에 미리 이야기 해주는 부동산은 많지 않은것 같습니다.

이런경우 농지전용부담금을 줄일수 있는 방법이 있을까요?

개인적인 노하우를 이야기 해보자면 위의 토지는 계획관리지역입니다.

계획관리지역은 건폐율이 40%로 비교적 높기 때문에 토지의 전체 즉 660㎡ 전체를 전용받기보다는 절반인 330㎡만 전용을 받거나 그 이하루 전용을 받으면 비용을 조금 줄일수 있습니다.

즉 330㎡만 전용을 받는다면 절반인 990만원이 필요한 것입니다.

330㎡만 전용을 받아도 건폐률이 40%이기 때문에 무려 40평의 건물을 지을수 있는 것입니다.

그런데 만약 위의 토지가 계획관리지역이 아닌 생산관리지역이나 농림지역이라면 조금 다르게 생각해봐야 합니다.

생산관리지역이나 농림지역일경우 건폐율이 20%이기 때문에 330㎡를 전용한다면 건축면적이 20평을 초과하여 건축을 할수 없습니다.

이런경우에는 좀더 크게 전용을 받아야 하는 경우가 생기는 것입니다.

계획관리지역이 왜 비도시지역에서 가격이 조금더 높은지 이해가 가시나요?

그렇기 때문에 건축, 즉 집을 짓거나 하는 행위를 하기위해서는 해당토지가 어떤 지역인지 확인이 필요한것입니다.

보통의 전원주택이나 단독주택은 30평 전후를 가장 선호하십니다.

그렇기 때문에 계획관리지역일 경우 100평전후, 그 외 생산관리지역이나 농림지역등은 200평전후를 선호하는 이유가 바로 이런 건폐율과 용적률때문이라고 생각하시면 될것 입니다.

농지전용비용의 최대치는 얼마일까요?

위에서도 잠깐이야기 했지만 ㎡당 5만원을 초과할수 없기 때문에 330㎡, 즉 100평을 전용할때 내는 비용은 5만 X 330㎡ = 1650만원입니다.

아무리 비싼 지역의 토지라고 해도 평당 약 165,000원을 넘을수 없다는 이야기 입니다.

그렇기 때문에 공시지가가 대략 17만원선이되면 농지전용비용이 최대치가 나온다고 생각하시면 되겠습니다.

이제 농지전용부담금에 대하여 어디가서 자신있게 이야기 하실수 있으시겠지요?

정리하자면 농지전용부담금은 개별공시지가의 30%를 농지전용하려는 ㎡당 곱하면 되는 것이고 개별공시지가의 30%가 만약 5만원을 초과하면 5만원으로 한다는 것만 기억하시면 모든것이 쉬울것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.