현황도로와 지적도상 도로의 차이점

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리가 살고 있는 집을 나서는 순간부터 접하는 것이 있습니다.

바로 도로입니다.

차를 운전하고 다닌다면 차도를 다니는 것이고, 걸어다닌다면 인도를 다니는 것일것입니다.

너무나 익숙하기 때문에 특별히 도로에 대하여 생각을 해보신적은 없을것입니다.

하지만 만약에 땅을 사서 내가 원하는 주택이나 건물을 짓는다면 가장 신경을 써야하는것중에 하나가 바로 도로입니다.

도로가 없다면 건축허가가 안나기 때문에 반드시 필요한것이 도로입니다.

건축허가를 내기위해서는 지적도상에 도로가 있어야 한다고 상식적으로 알고 있는데 간혹 현황도로가 있어도 건축허가가 난다고 하시는 분들이 있습니다.

현황도로만으로 건축허가가 난다는 말은 맞을수도 있고 틀릴수도 있습니다.

상황에 따라서, 지자체에 따라서등등 그 상황과 여건에 따라서 달라질수 있다는 말입니다.

이번시간에는 도로중에서 지적도상의 도로와 현황도로란 무엇이며 그 차이점에 대하여도 한번 알아보도록하겠습니다.

만약 땅을 사서 집을 지으려고 한다면 잘알아두시기 바라겠습니다.

먼저 지적도상의 도로란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

지적도상의 도로란 말 그대로 지적도 상에 도로로 표시되어 있는 도로입니다.

* 지적도 발급받는 방법 및 지적도 보는 방법

현황도로란 지적도상에는 도로로 나와있지 않지만 현재 사람이나 자동차등이 다니면서 형성된 길입니다.

그러면 건축을 위한 도로는 지적도상의 도로일까요? 현황도로일까요?

답은 둘다 있어야 가능하다는 것입니다.

즉 지적도상에 있는 도로로 현재 도로로 사용되는 현황도로여야 된다는 것입니다.

지적도상에는 도로가 있지만 실제로 현장에 가보면 다양한 변수가 있기 때문에 좀더 자세히 알아보겠습니다.

1. 지적도에 도로가 존재하고 실제로도 현황도로로 사용중일때.

이때는 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는지 확인을 해야 합니다.

만약 지적도상의 도로와 현황도로의 위치가 다르다면 건축허가를 받기위해서 지적도상의 도로를 복원해야 합니다.

지적도상의 도로의 지목과 소유자를 확인하는 절차도 필요합니다.

도로의 소유자가 개인으로 되어있거나 사도라면 나중에 토지사용에 대한 문제가 발생될수 있기 때문에 사전에 이야기를 잘해 두어야 합니다.

지적도상 문제가 없는 도로는 통상 토지의 지적상 지목이 도로이며 이미 지적도에 경계가 표시되어 있어야 하고 소유자는 국 또는 시,군으로 되어 있어야 합니다.

또한 도로폭이 건축법상 진입도로로 쓸수 있는 4m이상이 되어야 합니다.
(이는 사정에 의하여 4m이하일때도 건축허가가 날수 있습니다.)

2. 지적도상에는 도로가 표시되어 있는데 실제로는 논이나 밭등으로 사용중일때.

간혹 지적도상에 도로만 믿고 계약을 했다가 나중에 현장에 방문해 보면 도로가 없는경우가 많습니다.

특히 시골이나 외지로 들어갈수록 그 빈도는 더욱 심합니다.

이럴경우에는 건축허가를 받기위해서 지적도상의 도로로 복원할수 있는지를 검토해야 합니다.

만약 지적도상의 도로위에 다른 사람이 농작물을 심어놓았거나, 나무를 심어놓았다면 함부로 걷어낼수 없습니다.

농작물은 추수가 끝난후에, 나무는 소유자가 옮겨 심어놓은후에 해당 토지를 이용할수 있습니다.

3. 지적도상에는 도로가 없는데 오랜시간 사람들이 다녀서 현황도로가 있는 경우.

토지에 대하여 잘모르는 분들이 가장 많이 하는 실수중에 하나가 현장에 가보니 사람들이 다니고 비록 포장이 안되어 있기는 하지만 자동차도 다닐수 있는 길이 있기 때문에 도로라고 착각하는 것입니다.

현황도로는 지적도에는 표시가 되어 있지 않고 지목이 전, 답, 임야, 잡종지, 구거등 다양한 지목일경우가 많으며 간혹 농로나 임도 혹은 제방등은 포장되어 있는 경우도 있습니다.

현황도로로 건축을 할수 있다 없다 말하는 분들이 참 많은데 가장 적확한 것은 해당 지자체에 문의를 해보는 것입니다.

해당 지자체에 전화를 해서 지번을 이야기 한후 건축에 대하여 문의를 하면 답변을 해줍니다.

또는 해당지역의 건축사무소에 문의를 해보는 것도 좋습니다.

기획부동산이나 일부 잘못된 부동산에서 현황도로가 있기 때문에 건축이 가능하다고 이야기할경우 좀더 확실하게 알아보는 것이 중요합니다.

4. 지적도상의 도로도 없고 현황상의 도로도 없는경우.

말그대 완전한 맹지라고 할수 있습니다.

맹지에 건축허가를 받기란 어렵기 때문에 처음주터 조심해야 합니다.

맹지라고 해서 무조건 건축이 불가능한것은 아닙니다.

주변에 구거가 있으면 구거를 이용하여 건축허가를 받을수도 있고, 다른사람의 토지사용승락을 받아서도 가능합니다.

다만 그 과정이 어렵고 생각보다 많은 비용이 들어갈수도 있기 때문에 처음부터 생각을 안하는 것이 좋은 것입니다.

오늘은 지적도상의 도로와 현황도로에 대하여 알아보았습니다.

건축을 위해서는 도로가 아주 중요합니다.

건축시작의 절반이상이 도로라고 생각할정도로 중요하다고 생각합니다.

토지 구매를 생각하신다면 도로에 대하여 좀더 확인하시고 신중하게 선택하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.