농지의 취득과 임야의 취득 그리고 농지와 임야의 취득시 궁금한 것들

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리나라 어느곳을 가도 볼수 있는 것이 바로 산과 들입니다.

특히나 산, 즉 임야는 우리나라 국토의 65%를 차지하고 있을 만큼 흔하게 볼수 있습니다.

그리고 농지역시 전국의 토지중에서 약20%를 차지하고 있기 때문에 국토의 85%가 산과 농지인 셈입니다.

부동산투자시에 우리가 눈여겨 보는 것이 바로 임야나 농지입니다.

다른 토지들은 이미 가격도 많이 올라있고 활용할수 있는 범위도 적기 때문에 그렇습니다.

이번시간에는 임야와 농지를 비교해서 어떤것을 투자할때 조금더 유리할수 있을지를 알아보겠습니다.

먼저 농지나 임야를 취득할때 차이점을 알아보겠습니다.

기본적으로 농지를 취득하기 위해서는 경자유전의 원칙, 즉 농사를 짓는 사람이 농지를 취득해야 한다는 원칙이 있습니다.

그렇기 때문에 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 있어야 합니다.

하지만 임야를 취득하기 위해서는 이러한 특별한 증명이 필요없습니다.

또한 농지를 취득할수 있는 범위에서도 일반법인이나 종증은 농지를 취득할수 없지만 임야는 자유롭게 취득이 가능합니다.

법인중에서 농업법인을 제외하고는 경매로도 농지를 취득할수 없습니다.

농지를 취득할수 있는 농업인의 조건은 농지 1000㎡이상 혹은 300㎡이상의 비닐하우스 경작을 하거나 연간 90일 이상의 영농, 연간 농업소득이 100만원이상이 되어 합니다.

농업인의 조건을 만족해야 농지원부를 만들어서 농업인의 혜택을 받을수 있습니다.

임업인은 9천평 이상의 임야경영과 90일, 임업수입 100만원의 조건이 만족해야 임업인으로 혜택을 받을수 있습니다.

농지나 임야를 취득하는데 있어서도 농지는 소유상한은 없으나 상속농지인 경우에는 3천평까지, 도시에 살면서 주말체험영농을 목적으로 농지를 소유할때는 약300평(1000㎡)까지만 소유할수 있습니다.

임야의 취득에는 소유상한이 없습니다.

농지와 임야의 보유할때도 약간의 차이가 있습니다.

2007년부터 양도세가 중과되는 부재지주의 범위를 결정하는 조건으로 농지는 자경과 재촌의 두 요건이 필요하지만, 임야의 경우에는 재촌요건만 있으면 됩니다.

농지는 농지의 소유자가 자경해야만 하는의무가 있으나, 임야는 원칙적으로 이러한 의무가 없습니다.

임야는 분할을 할때 분할소면적의 제한이 없습니다.

다만 농지의 경우에는 농업진흥구역 내의 농지인 경우에는 농업경영의 효율성을 위해 600평 미만으로는 농지분할이 금지됩니다.

토지거래허가구역내의 농지를 구입하였다면 2년간은 처음 구입했을때의 목적대로 사용해야 하고 임야는 3년간 목적대로 사용해야 합니다.

농지나 임야를 팔았을때도 약간의 차이가 있습니다.

농지의 경우 8년이상 자경한 농지를 양도하는 경우에는 연도별로 1억이상의 양도차익을 면제받을수 있습니다.

임야는 10년이상 산림경영계획에 의해 자영한 경우 양도세의 일부가 면제됩니다.

개발이나 기타 이유로 농지를 수용당했을때 3년 이내 직경 80km이내의 거리에서 대토를 한경우, 보유기간과 취득농지면적 및 가격에 따라 양도세가 면제됩니다.

그러나 임야의 경우에는 이러한 대토의 개념이 없습니다.

자경농민이 영농자녀에게 일정규모 이하의 농지를 증여할 때엔느 증여세를 면제받을수 있지만 임야에는 이러한 규정이 없습니다.

농지나 임야를 전용하여 다른 용도로 사용할때도 차이가 있습니다.

농지나 임야를 전용할 수 잇는 자는 전용목적 토지에 대해 소유권이 있거나 토지사용권이 있는 자에 한하여 가능합니다.

그러나 임야를 전용하여 소규모 단독주택을 지을수 있는 사람은 산지소유자만 가능합니다.

농지는 농지법에 따라, 임야는 산지관리법에 따라 규정을 지켜야 전용허가를 받을수 있습니다.

농지나 임야를 전용허가를 받아서 건물을 짓는경우에도 농지는 허가 후 2년 이내에 착공, 착공 후 1년 이내에 준공하여 합니다.

그렇지 않으면 허가가 취소됩니다.

임야의 경우에는 전용면적에 따라 허가유효기간이 2년에서 10년까지 입니다.

이번시간에는 농지와 임야에 대하여 알아보았습니다.

개발이나 투자를 할때 반드시 알아두어야 하는 점들이기 때문에 꼼꼼히 읽어보시기 바라겠습니다.