임야를 농지나 과수원으로 사용할수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

최근 도시생활에 지친 많은 분들이 귀농, 귀촌을 하려고 사무실에 방문하는 경우가 많으십니다.

한정된 금액을 가지고 귀농을 하기위해서 조금이라도 저렴하고 좋은 농지를 찾는 분들이 많습니다.

이때 생각하는 것이 임야, 즉 산입니다.

농지에 비해서 가격이 저렴하기 때문에 임야를 구입해서 농사를 짓거나 과수원등을 활용할수 있는 방법에 대하여 문의하시는데 이번시간에는 임야를 농지로 사용할수 있는가에 대하여 한번 알아보겠습니다.

우리나라에 있는 어떤 토지던 전국의 토지는 지목법정주의에 따라서 28개의 지목으로 구분이 되어 있습니다.

* 우리나라 지목의 종류와 표기방법.

흔히 농지라고 말하는 지목은 전, 답, 과수원을 한데 묶어서 농지라고 하는 것입니다.

지목은 그 사용용도에 따라서 국가가 결정을 하는 것입니다.

이를 지목 국정 주용도주의 하는데 만약 토지의 소유주가 자기 마음대로 지목을 결정한다면 관리도 안될뿐더라 난개발및 효율적인 국토의 이용에 방해가 되기 때문에 국가가 결정을 하는 것입니다.

지목의 변경은 공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률에 따라 지적공무뭔이 신청 또는 직권으로 하는데, 법에 따라서 적법 정당한 절차와 사유가 있어야 지목변경이 되는 것입니다.

그러면 처음 질문처럼 임야를 농지나 과수원으로 사용해도 될까하는 질문에 답을 드리자면 일단은 안된다는 것입니다.

임야를 임의로 개간하여 농지나 과수원으로 만드는 것은 산림의 불법훼손으로 형사처벌 및 임야의 원상복구명령의 대상이 되는 것입니다.

만약 임야에 있는 나무를 베어내고 농지로 사용하려고 한다면 농지와 임야에 관한 법규에 따라 해당하는 정식 개간허가를 받아서 진행하고 그후 농지로 지목을 변경할수 있습니다.

그렇다고 해도 모든 임야가 농지로 지목변경이 가능한것이 아니라 지목변경을 하려는 임야가 그린벨트, 공원구역, 보안림, 상수원보호구역, 백두대간보호구역 등 공익용산지의 경우에는 허가가 나지 않기 때문에 이런 임야는 처음 매매시 부터 조심해야 합니다.

만약 위와 같이 허가를 받을수 없는 임야를 불법으로 개간하고 허가없이 벌채, 벌목을 하여 형질변경을 하게 되면 산지관리법 등 관련법에 따라 형사처벌 및 임야원상복구를 해야 합니다.

임야를 농지로 만들기 위해서는 허가가 날수 있는 임야중에서 별도의 개간허가를 받거나 산지전용허가를 받아야 합니다.

이러한 허가에는 벌목, 벌채허가와 형질변경허가가 포함되어 있는 것입니다.

간혹 1,000㎡이하의 농지는 주말농장이 가능하다는 이유로 임야를 1,000㎡이하고 분할하여 주말농장용으로 판매하려는 분들이 있는데 이또한 조심해야 합니다.

주말농장이라 함은 농지법상 농지에 한하여 인정되는 것이고 임야의 경우에는 적용이 되지 않기 때문입니다.

만약 지목상에는 임야이지만 나무가 없고 오랜시간 농사를 짓고 있다고 해도 여전히 농지가 아닌 임야일뿐입니다.

임야를 사서 농막과 같은 시설물을 설치해서 주말농장으로 사용하는 것은 불법이기 때문에 임야에는 60평규모의 산림경영관리사를 가설건축물로 지을수 있습니다.

내가 산 임야에 잡나무들이 많아서 이런 잡나무를 베어내고 밤나무나 호두나무등 심으려고 한다면 수종갱신을 위한 벌채허가를 받아서 심으면 됩니다.

다만 이럴경우에도 지목은 여전히 임야로 남게 됩니다.

하지만 잡나무를 베어내고 땅을 고른후에 농지를 만들거나 사과나무, 복숭아나무등 유실수를 심어서 과수원을 만들려고 한다면 이는 불법이기 때문에 정식으로 개간허가나 산지전용허가를 받아서 진행을 해야 합니다.

그렇지 않으면 무단 용도변경에 따른 벌금 및 형사처벌의 대상이 된다는 것을 알고 계시기 바랍니다.

이번시간에는 임야를 농지나 과수원으로 사용할수 있을까하는 것에 대하여 알아보았습니다.

결론은 지목변경이 가능한 임야중에서 정식으로 개간허가나 산지전용허가를 받아서 진행을 하면 농지로 사용이 가능하다는 것입니다.

하지만 모든 임야가 농지로 지목변경이 되는 것이 아니기 때문에 주의하시기 바랍니다.