개발제한구역, 그린벨트지역의 개발행위에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

토지에 대하여 이야기를 하다보면 절못알고 있는 정보로 인하여 손해를 보는 분들이 많으십니다.

특히나 용도지역에 대하여 잘못이해를 하고 계시는 분들이 많으셔서 이번시간에 한번 다루어 볼려고 합니다.

개발제한구역이란 말을 한번도 들어보지 못한 분은 아마도 없으실것입니다.

개발제한구역, 즉 그린벨트라고 불리는 지역이 있습니다.

토지이용계획확인원을 보시면 위와같이 개발제한구역이란 말을 보실수 있습니다.

개발제한구역의 사전적 의미는 "도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해서 설정된 녹지대로, 그린벨트(greenbelt)라고도 하는데, 생산녹지와 차단녹지로 구분되며, 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한된다"라고 나옵니다.

즉 개발제한구역은 개발을 하기에는 어려운 토지라는 말입니다.

하지만 개발제한구역도 토지거래가 이루어 지고 있고 만약 개발제한구역이 해제가되면 그로인해서 얻는 수익이 높아서 투자자들이 관심있게 보는 지역이기도 합니다.

물론 개발제한구역이 해제되는 것은 쉽지 않습니다.

그러면 본론으로 들어가서 개발제한구역에 대하여 많이들 물어보시는 것에 대하여 한번알아보겠습니다.

천천히 한번 읽어보시기 바랍니다.

개발제한구역은 개발제한구역법이 먼저 적용됩니다.

건축법, 농지법, 산지관리법은 개발제한구역의 법이 적용된후 보충적으로 적용이 됩니다.

그렇기 때문에 개발제한구역의 개발가능행위에 대하여는 세심한 주의가 필요합니다.

1. 개발제한구역에 농막을 설치할수 있을까요?

농막이라 함은 농지법에 따라 모든 농지에 20㎡이하의 농막을 허용하고 있습니다.

예전에는 농막에 전기나 수도시설등을 설치하는것이 불가능했지만 2012년 이후로는 이를 허용하여 좀더 편리한 농막을 설치하고 있습니다.

개발제한구역도 농지인데 농막을 설치할수 있을까요?

그린벨트법에 따르면 개발제한구역에서는 10㎡이하의 농업용 원두막을 설치할수 있다고 나옵니다.

농막대신 농업용 원두막이라는 표현을 사용하고 있고, 면적도 농막의 절반인 10㎡로 한정합니다.

농막과 원두막은 개념자체가 다릅니다.

농막에 전기나 수도를 설치할수 있었지만 원두막에는 이런 시설을 설치할수 있는 근거도 희박하기 때문에 주의해야 합니다.

개발제한구역에 설치하는 원두막은 그린벨트법상 허가 또는 신고가 필요없습니다.

다만 건축법상 가설건축물 신고는 필요합니다.

2. 개발제한구역의 논을 밭으로, 밭을 논으로 사용할수 있나요?

일반적인 농지, 즉 논을 밭으로 만들거나 밭을 논으로 만드는 것은 국토계획법에서 깊이 넓이 50cm가 넘는 토지형질변경은 개발행위허가사항으로 보고 있으나, 농지법은 그중 논을 밭으로 만들거나, 밭을 논으로 만드는 형질변경을 농지개량으로 보아, 높이가 2m가 안되는 범위 내에서는 허가 신고없이도 성토할수 있도록 인정하고 있습니다.

그러나 개발제한구역에서는 논을 밭으로 성토하는 경우에는 허가사항으로 하고, 반대로 밭을 논으로 만드는 것이나, 과수원을 논이나, 밭으로 변경하는 것은 허가나 신고없이 할수 있는 것으로 나와 있습니다.

잘알고 계시가 바랍니다.

3. 개발제한구역에 비닐하우스를 설치할수 있나요?

비닐하우스는 그 구조상 건축법의 규제대상인 건축물에 해당하지 않는 경우에도 그린벨트법 제11조 제1항 본문이 원칙적으로 개발제한구역 내에 그 설치를 할수 없도록 정한 공작물에는 당연히 해당합니다.

개발제한구역에서 규정하는 허가 또는 신고를 하지 않아도 되는 비닐하우스의 설치는 많은 제약을 하고 있습니다.

일단 가능한 비닐하우스는 농업용 비닐하우스로만 한정되어 있습니다.

그리고 이런 농업용 비닐하우스라고 해도 재료, 구조, 시공에 많은 제약을 두고 있습니다.

그리고 축산용 비닐하우스는 제외된다는 것도 알아두셔야 합니다.

예전에는 그린벨트 지역내에 화훼용 비닐하우스를 허용하기도 하였지만 2017년부터는 제외되었습니다.

4. 개발제한구역에 묘지를 설치할수 있나요?

우리나의 장례문화중 하나인 묘지는 과거에는 그렇게 제약이 많지 않아 아무곳에나 설치하는 것이 가능했습니다.

하지만 지금은 장사법에 따라 그린벨트지역이나, 상수원보호구역, 군사시설보호구역등과 같은곳에서는 설치할수가 없습니다.

즉 그린벨트지역에서는 새로이 묘지를 설치할수 없습니다.

다만 기존의 묘지가 있던 곳에는 묘지를 쓸수 있고, 이럴경우에는 허가나 신고가 필요없다고 합니다.

이번시간에는 개발제한구역의 개발에 대하여 알아보았습니다.

기획부동산이나 부동산으로 사기치는 곳들이 가장 흔하게 이용하는 토지중에 하나가 바로 개발제한구역입니다.

개발제한구역이 해제되면 큰 돈을 벌수 있다고 하거나, 개발제한구역주변의 토지가 개발되기 때문에 이곳도 개발이 된다고 하면서 말도안된느 금액으로 판매를 합니다.

개발제한구역의 토지에 대하여 투자를 할때는 일반토지에 비하여 좀더 정확하고 세심한 판단이 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.