내땅도 내꺼, 남의 땅도 내꺼 - 점유취득시효란 무엇이며 점유취득시효의 요건은???

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산의 용어를 어렵게 생각하시는 분들이 참 많습니다.

처음 보는 단어들도 많고 풀어서 이야기 하면 간단한데 참 이상하게도 어렵게 만들어 놓은 말들이 많습니다.

알면 쉬운데 처음 들을때는 어려운 부동산 용어.

이번시간에는 그런 용어중에 '점유취득시효'라는 단어에 대하여 한번 알아보겠습니다.

아마도 점유라는 말은 많이 들어보셨을 것입니다.

점유라고 하면 어떤 물건을 가지고 있거나 소유하고 있다고 생각하시면 쉬울것입니다.

그런데 점유하고 있는 물건이 내가 돈을 주고 산것일수도 있고 다른 사람의 물건일수도 있습니다.

부동산 역시 내가 매매를 통해서 정당하게 구입을 하여 내이름으로 등기를 해서 내가 점유하고 있는 반면에 다른 사람의 부동산을 점유하고 있는 경우도 있습니다.

점유취득시효라는 말은 내 소유의 부동산이 아닌 다른 사람의 부동산을 일정시간동안 점유함으로써 그 소유권의 취득을 인정받는 것을 이야기 합니다.

남의 부동산을 내것으로 만든다고 하니 귀가 솔깃할수도 있지만 이는 쉽게 되는 것이 아니라 조금은 까다로운 조건이 있을때 가능한 것입니다.

아무렇게나 소유권이 옮겨진다면 원 소유주는 억울할수 밖에 없겠지요.

그러면 점유취득시효에 대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

점유는 위에서 간단하게 설명을 했는데 취득시효라는 말의 뜻도 한번 알아보겠습니다.

물건이나 권리를 점유하는 사실 상태가 일정한 기간 이어진다면 실제 권리자나 소유자가 누구인지에 관계하지 않고 권리취득 효과가 생기는 것을 말합니다.

​반대로 소멸시효는 일정 기간이 지나면 권리가 소멸하는 제도입니다.

간단하게, 권리를 취득하는 제도로 알아 두시면 됩니다.

우리나라 민법에서는 20년간 소유 의사로 평온 공연하게 부동산을 점유하는 자를 등기하여 소유권 취득을 한다고 규정하고 있습니다.

하지만 부동산 점유취득시효가 적용되기 위해서는 여러 요건을 갖추어야 합니다.

점유와 취득시효에 대하여 위에서 간단하게 설명을 했는데 이 두가지를 합친 점유취득시효에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

부동산을 점유하여 그에 대한 소유권의 취득을 인정받을 수 있도록하는 시효를 의미 합니다.

20년간 소유의 의사로 부동산을 점유한 자는 등기를 통하여 소유권을 취득할 수 있게 되는데, 부동산의 소유자로 등기한 사람이 10년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게, 선의로 어떠한 과실 없이 그 부동산을 점유했을 때에는 소유권을 취득할 수 있습니다.

​이해가 되시나요?

부동산에 대한 점유취득시효 인정되기 위해서는 자주점유로 20년간 등기를 했거나 소유를 하면서 등기 한지 10년이 흐른 점유 사실이 있어야 합니다. 

만약, 소유 의사 없이 점유를 한 타주점유라면 시효 완성은 인정되지 않게 됩니다.

점유에 의한 소유권 취득을 원하는 분이라면, 자주점유였다는 사실을 입증하셔야 합니다.

​자주점유라 함은 소유의사를 가지고 부동산에 대한 점유를 하는 것을 말하는 것이고, 타주 점유는 소유의 의사가 없이 부동산을 점유하는 것을 말하는 것입니다.

점유취득시효 타주점유 인정 경우의 예를 들어보겠습니다.

점유취득시효에서는 자주점유가 중요하고 타주점유는 인정을 받지 못하기 때문에 이점을 잘알고 있어야 합니다.

임대차계약으로 점유를 했거나 토지 매도를 해서 인도의무를 지고 있는 매도인이 점유를 했을 경우가 이에 해당하고 명의신탁을 받은자의 점유 국유지를 불하받은 가정하에 점유권 사용권을 양도받아서 점유했을 때, 인접한 토지의 일부를 매수하거나 취득했다고는 하나, 착오로 인해서 타인의 토지 일부분을 공부상 면적을 초과해 점유하게 되었다면 모두 '타주점유'에 속합니다.

​이 외에도 상당히 많습니다.

점유개시에 소유권 취득 원인이 되는 법률행위 혹은 벌률요건이 없고 이를 알면서도 타인의 부동산을 점유 했을 경우, 처분권한이 없는자에게 처분권한이 없다는 것을 인지하면서도 취득하거나, 법률무효를 알면서 취득했을 때, 점유자가 국유토지를 담당공무원에게 국유토지 점유를 하고 있다 인정하고 매수 의사를 표시했을 때 입니다.

​점유취득시효 요건을 정리해 보겠습니다.

20년간 점유자가 바뀌게 되면서 점유 승계가 이뤄진다면 자신의 점유만 주장하거나 전 점유자의 기간까지 합산하는 케이스가 생길 수 있습니다.

그렇기 때문에 이러한 기준을 두게 됩니다.

소유의 의사, 자주점유가 중요한 기준이 되는 것으로 소유자와 동일한 지래를 하려는의사를 두고 있어야 합니다.

대법원에서는 부동산을 매수한 사람이 하는 점유는 자주점유지만 임차인이 하는 것은 그렇지 않다고 판시하고 있습니다.

점유취득시효를 인정하는 것중에서 가장 중요한 것중에 하나가 평온, 공연한 점유라고 할수 있습니다.

평온한 점유라는 것은 점유자가 취득이나 보유를 하는데 있어 법률상으로 용인되기 어려운 강폭 행위를 쓰지 않은 것을 뜻하며, 공연한 점유는 다른사람 몰래 하는 것이 아닌 것을 의미합니다.

20년간 원래의 소유주가 자신의 토지라는 것을 주장하지 않으면 평온상태가 유지되고, 그리고 원소유주가 자기의 토지를 사용하고 있다는 것을 인지하고 있다면 점유취득시효가 인정된다는 것입니다.

그렇기 때문에 원소유주는 점유취득시효로 자기의 토지를 넘겨주기 싫다면 해당 토지가 본인것이라는 것을 계속하여 주장하여야 합니다.

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점유취득시효를 인정받아 내것으로 만들기 위해서는 등기를 해야 마무리가 되는 것입니다.

점유취득시효가 완성 된 이후라도 다른 사람이 먼저 소유권이전등기를 해 버리게 된다면 다른 사람에게 취득 인정이 되기 때문에 점유취득시효를 주장하기 어려워질 수 있습니다. 

​점유취득시효는 생각보다 많이 우리의 생활 속에서 빈번하게 일어날 수 있는 일들에 직접적인 적용이 될 수 있습니다.

타인의 땅인지 모르고 오랜 시간 사용해 왔던 토지인데 그 땅에 대한 소유권을 인정받을 수 있는 제도 입니다.

과거에는 이렇게 다른 사람의 토지를 이용하여 농사를 짓거나 그 위에 집을 짓고 사는 경우가 많았습니다.

아무래도 요즘은 과거에 비해서 그런경우들은 많지 않지만 아직도 시골에 가면 오랜기간동안 다른사람의 토지를 사용하는 경우를 많이 볼수 있습니다.

점유취득시효를 잘알아두셔야 하는 이유는 누군가가 이 시효를 근거로 하여 내땅의 소유권을 넘겨 달라고 주장을 할 수도 있는 부분이기 때문입니다.

점유취득시효 때문에 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있기 때문에 잘 알고 있어야 하는 것입니다.

법을 잘 아는 사람들은 이런 것을 이용하기 때문에 이런 분쟁에 신경쓰고 싶지 않다면 점유취득시효에 대하여 잘 알아두시기 바라겠습니다.