귀농 귀촌시 주의할점과 좋은 농가주택 구입 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

귀농이나 귀촌을 생각하는 분들이 점점 늘어나고 있는것 같습니다.

도시생활에 지친 많은 분들이 한적한 시골로 내려와서 농사를 지으면서 자연과 더불어서 살고 싶기 때문일것입니다.

귀농이나 귀촌을 위해서 가장 먼저 알아보아야 할것이 바로 농사를 지을 땅과 농사를 지으면서 거주할 집일것입니다.

가지고 있는 돈이 많아서 여유가 있다면 걱정을 안하겠지만 대부분의 귀농 귀촌을 꿈꾸는 분들이 적은 돈으로 시작하려고 하기 때문에 고민과 걱정을 많이 가지고 계실것입니다.

이번시간에는 귀농 귀촌시 좋은 땅을 보는 방법과 농가주택을 구입하는 방법에 대하여 한번 알아보겠습니다.

먼저 농가주택을 구하는 방법입니다.

농가주택을 구하기 위해서는 두가지 방법이 있을수 있습니다.

기존에 건축이 되어 있는 집을 구하는 방법과 새로 건축하는 방법입니다.

시골에 가면 기존에 지어져 있는 농가주택을 많이 볼수 있는데 오래된 주택을 구입할때는 특히 조심해야 할점들이 많이 있습니다.

오래된 시골집들은 생각보다 건축물대장이나 등기가 없는 무허가 건축물이 많이 존재하기 때문입니다.

이런집들을 구입할경우 나중에 문제의 소지가 발생될수 있기 때문에 반드시 확인을 거쳐서 구입을 해야 합니다.

정상적인 건축물이 되기 위해서는 토지의 지목을 대지로 변경하고 건축물을 신고해야 하지만 시골에 보면 농지, 즉 전이나 답, 또는 과수원의 지목에 집이 있는 경우들이 많습니다.

그렇기 때문에 토지대장이나 토지이용계획확인서를 확인해서 건축물이 있는 토지의 지목이 대지인지도 한번 눈여겨 보시는것도 좋습니다.

시골의 농가주택에서 많이 발생하는 문제중에 하나가 건축물대장은 있는데 등기가 안된 무허가 건물입니다.

이런 건물이 있는 토지를 구입하였다면 토지에 대한 소유권은 주장할수 있지만 건물에 대한 소유권은 주장할수 없기 때문에 마음대로 건축물을 허물거나 변경할수도 없고 갑자기 건물의 소유자가 나타나서 소유권을 주장할수도 있습니다.

건축물대장은 있는데 등기가 안된 건물이 있다면 건출물대장상의 명의자에게 소유권보존등기를 하도록 하고 넘겨받아야 나중에 문제가 발생되지 않습니다.

두번째로는 집을 새로 지을때입니다.

집을 짓기위해서 가장 중요한 것은 도로입니다.

토지가 너무 맘에 드는데 도로가 없다면 그 토지의 활용도는 굉장히 낮을수 밖에 없습니다.

다른 토지의 소유자에게 토지사용승락을 받아서 건축을 할수도 있지만 비용적인 부분이 많이 발생할수도 있습니다.

집을 짓기위해서는 통상적으로 폭 4m의 도로가 2m이상 접해있어야 건축허가 나옵니다.

지자체에 따라서 폭이 3m로 완화되기도 하고, 10m 이내의 막다른 지역에서는 2m로도 가능한 경우도 있습니다.

어째든 건축을 위해서는 도로가 반드시 있어야 한다는 것을 알고 있어야 합니다.

이때 주의할것이 지적도상의 도로가 있어야 하는것이지 현황도로가 있다고 허가가 나는 것은 아니라는 것입니다.

즉 농로나 임도, 관습도로가 있어서 차량이 이동할수있다고 해서 도로로 인정받는것이 아니라는 것입니다.

그렇기 때문에 새로 집을 지으려고 한다면 반드시 지적도상의 도로가 있는지를 확인해야 합니다.

그리고 하나더 주의할점이 용도지역을 확인하는 것입니다.

용도지역에 따라서 건폐율과 용적률이 달라지기 때문에 건축을 한다면 용도지역도 잘 확인을 해야 하는 것입니다.

계획관리지역에서는 건폐율이 40%이기 때문에 만약 40평의 집을 짓는다면 100평만 있어도 가능하지만 농림지역에서는 건폐율이 20%이기 때문에 40평의 집을 지으려면 200평의 토지기 필요하기 때문입니다.

건폐율과 용적률을 지키지 않으면 주택의 사용승인이 떨어지지 않아 무허가 주택이될수 밖에 없습니다.

농가주택에 대하여 알아보았는데 이번에는 토지에 대하여 알아보겠습니다.

귀농 귀촌을 위해서 필요한 토지는 농지나 임야일것입니다.

농지를 살때에는 경계를 반드시 확인해 봐야 합니다.

시골의 토지는 오랜시간을 거쳐서 농사를 짓고 있는 경우가 많아서 그 경계가 불분명 한 경우들이 많습니다.

시골 토지들은 오래전에 지적도나 임야도를 만들어 놓은경우가 많아서 현재는 많이 달라진 경우들이 많습니다.

지적도상에는 도로가 있지만 실제로는 사용하지 않거나, 내가 사려고 하는 토지를 가로질로 사용하는 경우들도 흔하게 존재합니다.

그렇기 때문에 토지를 구입하기 전에 지적도와 실제 토지의 모양, 위치, 도로등을 직접 눈으로 확인하는 것이 좋습니다.

임야를 구입할때 조심해야 하는 것이 바로 경사도 입니다.

우리나라 산림개발에 관한 산지관리법상 산지전용허가를 받으려 하는 경우 경사도가 25도를 넘어가면 개발이 불가능합니다.

각 지자체별로 조금씩은 다르지만 25도를 기준으로 하기 때문에 이점도 잘 알고 있어야 합니다.

개발을 떠나서 25도가 넘어가는 산을 개발하기 위해서는 비용도 많이 들어가기 때문에 가급적 경사가 완만한 임야를 고르는 것이 사용하기에 편리합니다.

임야 구입시 조심해야 할것 중에 하나가 바로 묘지입니다.

우리나라 산에 가보면 묘지 없는 산들이 없을정도로 묘지가 많이 있습니다.

특히나 관리가 잘 안되는 산에는 오래전부터 산주의 동의없이 임의로 쓴 묘가 많이 있습니다.

묘지는 좋은 위치에 자리 잡고 있어서 임야를 개발하기 위해서는 묘지관리자와 분쟁이 많이 일어나고 이장비용때문에 다툼도 일어나고 있습니다.

그렇기 때문에 임야를 구입할때는 될수있으면 묘지가 적은 산이나 없는 산을 고르는 것이 좋고 계약전에 꼼꼼히 확인해서 묘지를 위치를 보는 것이 좋습니다.

그리고 계약시에 묘지에 대하여 이장을 해줄것인지 아니면 직접 해결을 해야 하는것인지에 대하여도 계약서상에 기재를 하고, 그에 따라서 금액조정을 하는 것이 좋습니다.

2001년 이전에 쓴 묘지 중에 분묘기지권이 있는 묘지는 묘지관리자와 보상을 협의하여 이장하는 수밖에 없기 때문에 이런것도 미리 확인을 하는 것이 중요합니다.

임야구입시에 또하나 주의할점은 공익용산지는 피하는 것이 좋습니다.

공익용산지는 말그대로 일반 사람이 사용하기 보다는 공익을 위해서 사용하는 산지이기 때문에 개발을 하는것이 극도로 제한이 되어 있습니다.

쉽게 이야기 해서 백두대간보호구역, 그린벨트, 사찰림, 동식물생태보호구역, 국립공원등 개인보다는 공익을 위해서 존재하기 때문에 이런 임야는 조심해야 하는 것입니다.

오늘은 귀농 귀촌을 한다면 조심해야 할 것들에 대하여 한번 알아보았습니다.

귀농 귀촌을 하려고 하는 분들이 궁금하신 점이 있다면 언제든지 연락주세요.

감사합니다.