근저당이란 무엇이며 근저당이 있는 집을 왜 조심해야 하는가?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 써니퍼니입니다.

부동산을 거래하다보면 근저당이란 말을 많이 듣게 됩니다.

근저당이란 말은 매매를 할때도 듣게 되지만 전세나 월세로 들어갈때도 듣게 되는말이고 이런 근저당을 무시했다가 큰일이 나는 경우들을 많이 보았습니다.

그래서 이번시간에는 근저당에 대하여 알아보겠습니다.

근저당의 사전적 의미는 다음과 같습니다.

근저당이란?

앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우에 대비하여 미리 특정 부동산을 담보물로 저당 잡아 둔 채권자가 그 담보에 대하여 다른 채권자에 우선해서 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리이다. 근저당 설정은 은행 등 금융기관이 주로 담당하며 융자 희망자가 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음 근저당을 설정하고 융자를 해준다. 근저당의 설정은 물권적 합의와 등기에 의하며, 등기할 때는 담보할 채권최고액을 반드시 등기해야 한다. 채권최고액은 융자 희망자가 최대한도로 융자 받을 수 있는 금액을 말한다. 예를 들어 융자 희망자가 시가 1억 원의 주택을 은행에 담보로 제공하면 은행은 그 주택의 위치, 주택연한, 도시계획 등을 검토하여 감정가를 정하는데 대개는 담보물 시가의 70∼80% 선이다.

무슨말인지 이해가 가시나요?

근저당을 쉽게 이야기하면 어떤 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것이라고 보면 됩니다.

부동산을 매매할 경우라면 잔금을 치루는 시점에 매도인은 근저당을 전부 해결하고 매수인에게 넘겨주어야 합니다.

그렇지 않을 경우에는 매매가 이루어 않는 경우들이 많기 때문에 반드시 근저당에 대한 내용이 전부 말소되었는지 확인하고 매수하는 것이 중요합니다.

전세나 월세로 들어가는 경우 근저당이 중요하는 이유는 근저당의 금액에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길수도 있기 때문입니다.

전세나 월세의 임대차계약서를 작성하기 전에 반드시 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인해보면 근저당에 대한 내용을 확인할수 있습니다.

근저당이 임대차계약을 맺는 주택에 몇 %나 설정이 되어 있느냐에 따라서 보증금을 돌려받을수도 돌려받지 못할수도 있기 때문에 이점을 잘확인해야 합니다.

근저당의 설정순위에 따라서 임대차계약을 맺은 부동산이 경매로 넘어갔을경우 우선순위가 근저당설정보다 늦다면 후순위가 되고 보증금을 돌려받지 못할수도 있습니다.

그렇기 때문에 아파트와 같이 시세가 형성되어 있는 부동산이라면 시세대비 70%이하의 근저당이 설정되어 있는 곳을 선택하고, 주택이나 단독같은 경우에는 시세가 정확화게 형성되어 있지 않기 때문에 시세대비 60%정도가 넘지 않는 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

근저당과 본인이 들어가는 보증금의 합이 만약 100%가 넘거나 가깝다면 조심하거나 계약을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

간혹 보면 집주인들이 근저당에 설정되어 있는 금액을 계속하여 상환하고 있어 등기사항전부증명서에 나와있는 금액보다 낮은 금액이 남아있지만 서류상에는 기존의 금액이 나와있기 때문에 이런것도 한번도 확인해 봐야 합니다.

대출을 상환하였다면 서류상으로도 정리해주기를 집주인에게 요구하는것이 좋습니다.

그 이유는 집주인은 다시 대출을 받을수 있기 때문입니다.

근저당 설정을 해지하는 방법은 일정비용이 들지만 대부분 법무사를 통해서 진행하면 편리하게 할수 있습니다.

절차나 방법이 복잡하지 않기 때문에 직접 하셔도 상관은 없습니다.

직접할경우에는 해지증서, 등기사항전부증명서, 등기필증, 위임장 등 근저당해지에 필요한 서류를 준비해서 부동산 소재지의 구청이나 시청 세무과에 방문하시면 됩니다.

그러면 해당 구청이나 시청에서 등록면허세 납부 용지를 받아서 은행에 납부하고 등기소에 방문하여 등기말소 신청서를 작성하면 제출하면 셀프로도 근저당 설정해지가 가능합니다.

이번시간에는 근저당이란 무엇이며 근저당이 있는 집을 왜 조심해야 하는지에 대하여 알아보았습니다.

그리고 셀프로 근저당 해지 방법도 간단하게 알아보았습니다.

근저당이란 무엇인지 아셨으면 이제부터는 조심해서 부동산 계약을 하시기 바라겠습니다.

감사합니다.