부동산을 살때 주의해야 하는 부동산 자금출처 조사?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

정부의 부동산 정책 강화중에서 부동산 자금출처 조사라는 것이 있습니다.

부동산 자금출처 조사는 부동산 즉, 토지, 주택, 상가등을 구입할때 해당 부동산을 구입하려는 사람의 직업, 소득, 연령, 재산상태등을 확인해서 부동산을 구입하려는 사람의 돈으로 구입한것인지, 아니면 다름사람의 도움이나 증여를 받아서 구입하는 것등을 조사하는 것입니다.

부동산 자금출처 조사는 기존에도 시행되던 조사이지만 12.16 부동산 대책의 후속 조치로 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 입법예고로 2020년 3월부터 부동산 취득시 매매가에 따라 자금출처 조사가 시작되었습니다.

즉 부동산을 구입할때 들어간 돈이 누가, 언제, 어디서, 무엇을, 어떻게 해서 구했는지 조사하는 것입니다.

기존의 부동산 자금출처 조사는 매매가 완료된 거래만 조사를 하였지만 이번에 새로 시작된 조사는 부동산을 구입하기전 사전 자금조달 계획서를 제출해야 매매계약이 완료되기 전 조사를 받게 되는 것입니다.

또한 자금 출처를 입증하지 못한 경우 증여세만 부과받던 기존의 경우와 달리 과태료와 타 기관의 추가조사등이 이루어지기 때문에 조심해야 하는 것입니다.

부동산 거래라는 것이 큰돈이 오고가는 거래이기 때문에 부동산을 구매할 소득이 없는 사람이 고가의 부동산을 구입하였다면 이건 누군가에게 증여를 받은것이 아닌가를 확인하기 위해서 시행되었던 기존의 방식이 매매자의 소득과는 무관하게 지역에 따라 정해진 매매가 이상의 부동산을 구이하려한다면 누구나가 조사를 받게 된것입니다.

부동산 자금출처 조사는 시세기준으로 판단을 합니다.

투기과열지구나 조정대상지역은 3억원이사, 비규제지역은 6억원이상의 부동산을 취득하였을 경우 자금조달 계획서를 제출해야 하는 것입니다.

그리고 하나더 알아두셔야 하는 것은 자금조달 계획서를 제출하였다고 해서 모든 사람이 조사를 받는 것이 아니라 정상적인 자금조달로 보기 어려운 경우 자금출처 조사를 받게 되는 것입니다.

즉 주변시세보다 매매가가 차이가 많이 날때, 차입금 과다 거래일때, 미성년자의 부동산취득, 편법 증여가 의심될때, 가족 간 대출이 의실될대 등 자금출처 해명은 다양합니다.

자금출처 해명 안내문을 받게 되면 자금에 대한 해명내용을 최대한 많이 갖추고 제출을 하는 것이 유리하겠지요.

소득에 따라서 인정되는 증빙서류는 여러가지 종류가 있습니다.

먼저 근로소득은 총 급여에서 원천징수액을 차감한 금액이 인정되며 원천징수영수증이 증빙서류가 될수 있습니다.

이자소득, 배당소득, 기타소득을 포함한 원천징수 소득도 지급액에서 원천징수 세액을 뺀 금액이 인정되며 원천징수영수증을 제출하면 됩니다.

사업소득은 소득 금액에서 소득세에 상당하는 금액을 빼면 되고, 소득세 신고서 사본으로 증빙할수 있습니다.

차임급은 차임급액으로 부채증명서를 제출하면 됩니다.

임대보증금은 보증금 또는 전세금이 인정되며 임대차 계약서를 제출합니다.

보유재산을 처분해서 나온 금액이라면 처분 가액에서 양도소득세를 차감한 금액을 매매계약서 사본으로 제출합니다.

현금이나 예금을 수증한 경우라면 증여재산가액이 인정되며 통장사본을 제출하면 됩니다.

자금출처를 인정받기 위해서는 객관적인 자료가 필요합니다.

단순하게 거래 영수증이나 사적인 차용증은 거래의 사실로 인정되기 못합니다.

그래서 무통장입금증과 같은 금융거래 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

소득이 없는 미성년자라면 예금증서나 주식 증서도 취득자금의 출처로 인정되지 못하는 경우가 많습니다.

위와 같이 자금출처에 대한 소명자료와 의견제출을 하고나면 제출한 서류를 통해서 1차검토를 하고, 그후 제출한 증빙자료가 충분하지 못할 경우에 소명요구와 출석조사를 진행하게 됩니다.

조사과정에서 위법한 사항이 밝혀진 경우에는 '부동산 거래 신고법'에 따라 과태료가 부과되며 만약 탈세나 대출규제등을 미준수로 의심되면 국세청과 금융위원회등 타기관의 추가조사도 진행이 됩니다.

자금출처 조사의 기준은 아래의 표와 같습니다.

자금출처 조사의 대상자가 세대주 여부에 따라 주택과 재산의 기타 재산인 경우에 따라 기준이 달라집니다.

세대주일때는 30세 이상인 자는 주택은 1억5천만원이사, 기타 재산일 경우는 5천만원이상이고, 40세 이상이라면 3억원 이상, 1억원이상입니다.

세대주가 아닐때는 30세 이상인자는 주택은 7천만원이상 기타재산은 5천만원이상이며, 40세 이상인 경우 1억5천만원이상, 1억원이상입니다.

30세 미만인 자라면 주택과 기타 재산은 각각 5천만원 이상일때 입니다.

배제기준 이내 금액이라 하더라도 증여사실이 있거나 다른 부분들이 추후 발견된다면 세금 추징을 당할수 있다는 점을 염두해 두시고 미리미리 자금 출처 계획을 준비하셔야 합니다.

그리고 10년 이내에 부동산을 취득했거나 빚을 갚은 금액이 기준금의 미만이라면 자금출처 조사를 하지 않습니다.

만약 기준금액 이상을 매입하였다면 조사대상이 됩니다.

조사가 진행되면 취득한 금액의 80% 이상을 입증할수 있어야 합니다.

만약 9억원의 집을 취득하였다면 80%인 7억2천만원 이상의 자금 출처를 증빙서류를 통해서 증명해야 합니다.

오늘은 새롭게 시작된 부동산 자금출처 조사에 대하여 알아보았습니다.

부동산이 예전과는 다르게 세금적인 문제에 대하여 점점 예민해 지고 있습니다.

그럴수록 부동산을 취득하거나 양도할때 준비를 많이 해야 겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.