아파트 건설사가 부도가 나면 내가 낸 계약금과 중도금은 어떻게 되나요?(주택분양보증이란?)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

우리나라 사람들처럼 아파트를 좋아하는 사람들도 많지 않을 것입니다.

아파트의 편리함때문도 있지만 아파트를 구매하고 나중에 되팔때 손해를 절대 안볼것이라는 믿음때문인것 같습니다.

아파트를 선택하는 것은 이미 지어진 아파트를 구매하는 경우도 있지만 아직 지어지지 않은 아파트를 미리 돈을 내고 지어지면 입주를 하는 경우도 있습니다.

그런데 이렇게 지어지지 않은 아파트에 미리 계약금과 때가 되면 중도금을 납부하는데 만약 아파트를 짓고 있던 건설사가 부도가 나면 내가 낸 계약금과 중도금은 어떻게 되는 것일까요?

이런 경우들을 뉴스에서 보시적이 있을 것입니다.

오늘은 이렇게 아파트를 짓고 있던 건설사가 부도가 났을 때 내가 낸 계약금과 중도금을 어떻게 되는것인지에 대하여 알아보겠습니다.

우리가 먼저 알고 있어야 하는 것이 있습니다.

바로 선분양제와 후분양제라는 것입니다.

아파트를 분양받는 방법은 위에 나와 있는 선분양제와 후분양제라는 것이 있는데 이 차이가 굉장히 심합니다.

선분양제는 분양계약자들로부터 계약금과 중도금을 미리 받아 건설비용자금을 마련하여 아파트를 짓는 것이고, 후분양제는 건설사의 비용으로 먼저 아파트를 짓고 아파트가 거의 완료되는 시점에 분양을 하여 분양계약자들로부터 돈을 받는 것입니다.

우리나라의 대부분 아파트를 짓는 방식은 선분양제로 분양계약자들의 돈으로 아파트를 짓는다고 생각하시면 됩니다.

후분양제도야 건설사의 돈으로 아파트를 짓기때문에 부도가 나도 분양받을사람들에게는 크게 손해를 끼치지 않지만, 선분양제를 통해서 분양이 이루어진 아파트라면 복잡한 문제가 발생될수 있습니다.

미리 들어간 계약금과 중도금으로 인한 금전적인 문제도 있겠고, 이사를 미리 결정해 놓았거나 다른 사정으로 인한 정신적인 문제도 발생이 될것입니다.

이렇게 선분양제도로 인한 아파트 건설사의 부도로 인한 분양계약자들을 보호할수 있는 제도가 있을까요?

당연히 있습니다.

바로 주택도시보증공사에서 실시하고 있는 "주택분양보증"이란 제도가 있습니다.

그러면 주택분양보증에 대하여 좀더 자세히 알아보겠습니다.

주택도시보증공사의 기업보증 상품인 주택분양보증은 아파트를 짓고 있던 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할수 없게 되는 분양보증사고 발생시 분양계약자에게 먼저 납부한 계약금 및 중도금을 환급하거나 분양이행을 책임지는 보증상품입니다.

즉 선분양제도를 실시하여 분양계약자에게 계약금 및 중도금을 미리 받아서 아파트를 짓던 건설사가 부도나 파산으로인하여 더이상 아파트를 짓지 못할경우 주택도시보증공사에서 계약금 및 중도금을 돌려주거나 아파트의 분양을 책임지는 제도입니다.

그런데 아무리 좋은 제도라고 해도 아파트를 짓는 건설사가 가입을 안해놓았다면 분양계약자들은 계약금 및 중도금을 돌려받지 못하는 것이 아닐까하는 생각을 하실수도 있습니다.

하지만 30세대 이상(도시형 생활주택의 경우 50세대 이상)을 선분양하는 건설사는 주택도시기금법 제16조에 따라 무조건 주택도시보증공사의 주택분양보증에 가입을 해야 하기 때문에 걱정을 안하셔도 된다는 이야기 입니다.

즉 주택법 제15조에 의해 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업으로 일반에게 분양하는 주택이 30세대(도시형생활주택은 50세대)이상이 경우에 해당하게 됩니다.

이렇게 일정세대수이상이 되면 무조건 가입을 해야하기 때문에 선분양제로 계약금이나 중도금을 납부하여도 안심을 하셔도 된다는 것입니다.

위에서도 잠깐 이야기 했는데 만약 부도가 나면 계약금과 보증금을 환급해주거나 분양이행을 해준다고 했는데, 분양계약자의 2/3이상이 환급이행을 선택할 경우 환급이행을 하고, 그 외에는 주택도시보증공사에서 분양이행과 환급이행중 결정하여 보증채무를 이행하게 됩니다.

이때 말하는 분양이해이란 주택도시보증공사에서 새로운 시공사를 선정하여 공사를 완료한뒤 다시 분양계약자에게 분양하는 방식입니다.

단 아파트를 짓던 현장에 문화재 발견등과 같은 사유가 발생되어서 정상적인 사업 진행이 어려운 경우에는 환급이행하게 됩니다.

분양이행으로 결정이 되었다면 분양계약자가 계약금과 중도금을 환급을 요청한다고 해도 환급받을수 없고, 분양계약자가 이행방법 선택에 대하여 회신이 없거나 회신 기한을 초과할 경우에는 주택도시보증공사에게 이행방법의 선택권을 위임한 것으로 간주하여 판단한다는 것도 알고 계시면 될것입니다.

만약 환급이행이 결정되었는데 혹시라도 계약금과 중도금중에서 일부를 돌려받지 못할까봐 걱정을 하시는 분들이 있는데 미리 납부하였던 계약금과 중도금 모두 전액을 돌려받을수 있기 때문에 분양계약자는 크게 신경을 안쓰셔도 될것입니다.

하지만 좋은 점이 있으면 안좋은 점도 있을수 있습니다.

바로 시간이 소요된다는 것입니다.

환급이행을 하기위해서는 일정시간동안 분양계약자들로부터 동의를 얻는 시간이 필요하고, 분양이행이 결정되었다면 다름 시공사를 선택하는 동안의 시간이 흐르기 때문입니다.

금전적인 손해는 보지 않겠지만 시간적인 손해는 어쩔수 없다는 이야기 입니다.

이번시간에는 아파트 건설사가 부도가 나면 내가 낸 계약금과 중도금은 어떻게 되는건지에 대하여 알아보았습니다.

이제 내가 낸 소중한 돈에 대한 걱정을 안하셔도 좋다는 결론이 나셨나요?

우리가 잘 모르고 있는 제도들이 생각보다 많이 있습니다.

앞으로도 이런 것들을 하나하나 소개해드리겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.