명도소송이란 무엇이며 명도소송을 하는 이유

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산을 가지고 있는 분들이라면 명도소송이란 말을 들어보셨거나 실제로 해보신분들도 많으실것입니다.

그리고 그 반대의 경우도 있을수 있을 것입니다.

명도소송이란 무엇일까요?

소송이란 단어가 들어간것을 보니 뭔가 법률적으로 해결하려는 것 같은데 정확하게 이해를 못하시는 분들이 있는것 같아서 이번시간에는 명도소송에대하여 자세하게 한번 알아보겠습니다.

일단 명도소송의 정확한 의미부터 알아보겠습니다.

명도소송이란 건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 상대방으로 부터 부동산의 인도를 구하는 소송을 법원에 제기하는 것을 이야기 하는 것입니다.

즉 부동산의 소유주가 적법한 이유로 점유자를 내보내기 위해서 소송을 진행하는 것을 뜻합니다.

보통의 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 따라 이루어지기 때문에 문제가 생기면 소송부터 진행하는 것이 아니라 서로의 입장에 따른 차이를 전달하고 분쟁을 해결하기 위해서 노력을 하는 것입니다.

그러나 이 합의점을 찾지 못할경우 법의 힘을 빌려서 명도소송 절차를 진행하는 것입니다.

명도소송을 하는 이유는 여러가지가 있지만 크게 몇가지만 알아보겠습니다.

1. 임대차계약기간이 종료되었는데 임차인이 해당 부동산을 반환하지 않을때.

2. 부동산을 경매절차에 따라서 낙찰받았는데 해당부동산에 거주중인 사람이 반환하지 않을때.

3. 임차인이 임대료를 연체(주거용은 2기이상 연체, 상업용은 3기 이상 연체)등의 사유로 임대차계약이 종료되었을때.

4. 불법 점유자가 정당한 권한없이 토지 혹은 건물을 무단으로 점유하고 있을경우.

5. 정당하게 부동산을 매수하였는데 기존의 점유자가 나가지 않을 경우.

명도소송은 대부분 위의 경우에서 진행되게 됩니다.

물론 그 외에도 진행되는 경우가 있지만 가장 흔하고 많이 명도소송을 진행하는 경우입니다.

그러면 명도소송을 진행하기 위해서 가장 먼저 해야 할것은 무엇일까요?

바로 임차인이나 무단 점유자에게 통보를 하는 것입니다.

그래서 가장 먼저하는 것이 바로 '부동산 점유이전금지 가처분 신청'입니다.

부동산 점유이전 금지 가처분이란 현재의 점유권을 다른사람에게 이전 시키는 것을 방지하기 위한 목적으로 신청하는 것으로, 만약 임차인이나 무단 점유자가 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경하여 명도소송에서 승소하더라도 실제로는 명도받지 못하는 것을 막기 위한 절차라고 할수 있습니다.

만약 점유이전 금지 가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 의도적으로 점유자를 변경할 경우, 소송을 진행하여 판경을 받는다 해도 새로운 점유자에게는 그 효력이 미치지 않기 때문에, 명도소송을 진행하는 신청인은 또다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다.

이러한 번거로운 과정을 미연에 방지하기 위해서 명도소송절차전에 반드시 부동산 점유이전 금지 가처분 신청을 하는 것이 중요한것입니다.

그러면 명도소송과정의 절차를 한번 알아보겠습니다.

1. 부동산 점유이전 금지 가처분 신청 및 집행.

2. 명도소송 소장 접수.

3. 피고(점유자)의 답변서 제출.

4. 피고의 답변서에 대해 준비서면 제출.

5. 변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하여 양측이 입증방법을 신청하는 절차).

6. 변론기일.

7. 변론종결.

8. 판결선고(판결문 송달후 14일 이내 항소장을 제출)

9. 판결선고후 항소장이 없으면 판결 확정.(결정문에 따라서 임대인은 송달 증명원, 집행문을 부여받아 강제집행 신청)

10. 점유자 내보내기

명도소송의 절차는 위와 같습니다.

다만 8번 판결선고를 받고 항소장을 제출하면 항소심이 진행되게 됩니다.

만약 항소심에서도 불복한다면 상고심으로 이어지게 되는 것입니다.

이런 과정을 거쳐서 명도소송이 진행되기 때문에 명도소송은 빠르면2~4개월의 시간이 소요될수도 있지만 임차인에게 송달이 잘 안될수도 있고, 이의 제기등을 하다보면 길게는 2년이상 지속되는 경우도 있습니다.

명도소송에서 원고(임대인)가 승소하였는데도 피고(임차인)가 응하지 않을 경우에는 원고는 강제집행 절차에 들어갈수 있습니다.

원고가 강제 집행을 신청하게되면 법원에서 자진 명도할것을 통보하는데 이를 계고라고 합니다.

만역 계고했음에도 불구하고 거부하게 되면 강제집행이 이루어지게 되는 것입니다.

강제집행에서 중요한 것은 물건을 강제로 반출할 수 있는 권한에 한정되어 있습니다.

즉 물건을 옮길때 물건이 손상이된다면 명도 의무자는 손해배상을 신청할수 있습니다.

쉽게 이야기 하면 물건을 집밖으로 꺼낼수 있는 권한이 있는것이지 만약 물건을 꺼내다 물건이 파손되거나 분실되면 그에 따른 피해를 보상해야 된다는 것입니다.

그러면 명도소송을 할때 필요한 서류는 무엇이 있을까요?

1. 해당 물건지 등기부 등본.

2. 임대차계약서,

3. 건축물대장.

4. 토지등기부등본.

5. 임대료 미납등의 내용증명 서류.

기본적으로 명도소송을 위해서는 위와 같은 서류가 필요하지만 기타 서류가 더 필요할수도 있습니다.

명도소송도 법으로 진행하기 때문에 비용이 발생됩니다.

명도소송에 들어가는 비용은 생각보다 많지가 않습니다.

소장 접수시 발생되는 인지대, 송달료, 강제집행 진행시 들어가는 비용정도를 생각하면 됩니다.

인지대와 송달료는 소가(소송 목적물 가격으로 소송을 위한 부동산의 시가 표준액의 법률이 정한 비율에 따라 정한 가격)에 따라 달라집니다.

* 소가 1천만원 미만 : 소가 X (50 / 10,000)

* 소가 1천만원 이상 1억원 미만 : 소가 X (45 / 10,000) + 5,000원.

* 소가 1억원 이상 10억원 미만 : 소가 X( 40 / 10,000) + 55,000원.

* 소가 10억원 이상 : 소가 X (35 / 10,000) + 555,000원.

* 송달료는 당사자수 X 4,800원 X 15회분

예를들어 소가가 천만원인 건물에 대하여 명도소송을 진행한다면 인지액은 10,000,000 X (45 / 10,000) +5,000 = 50,000원이 되는 것입니다.

간단하지요?

최근에는 명도소송을 전자소송으로 진행하기 때문에 개인이 직접 하기도 그리 어렵지 않게 되었습니다.

전자소송이나 직접 하기 어려운 분들이라면 변호사나 법무사를 통해서 명도소송을 진행하여도 될것입니다.

그만 이때는 수수료가 발생될수 있다는 것을 알아두시기 바랍니다.

이번시간에는 명도소송에 대하여 알아보았습니다.

살면서 이런일이 발생되면 안되겠지만 그래도 살다보면 참 이상한 경우들이 많이 발생됩니다.

알고 있으면 도움이 될 정보 같아서 다루어 보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.