계약서를 작성하지 않고 계약한 구두계약도 효력이 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

보통 부동산 계약이라고 하면 매도인과 매수인, 혹은 임대인과 임차인이 만나서 계약서를 작성하고 도장이나 서명을 하는 것을 생각하기 쉽습니다.

그런데 매도인과 매수인이 시간이 맞지 않거나 사정이 생겨서 말로만 먼저 계약을 하는 경우가 있습니다.

이런 경우를 '구두계약'이라고 합니다.

구두계약이란 말의 사전적 의미는 구두(口頭)나 불요식의 서면으로 하는 계약을 말하며, 서면으로 날인하는 날인계약에 상대되는 개념으로 단수계약이라고도 한다라고 나옵니다.

쉬운걸 참 어렵게 써놓았네요.

즉 구두계약은 계약서를 작성하지 않고 계약하는 것이라고 보면 쉬울것입니다.

그런데 이렇게 계약서가 작성되지 않고 말로만 한 계약이 법적 효력이 있을까하는 걱정을 하는 분들이 참 많습니다.

하지만 계약이란 꼭 서명을 해야만 성립이 되는 것이 아니라 이처럼 말로하는 구두계약도 계약으로 성립된것을 봅니다.

매도인과 매수자, 혹은 임대인과 임차인이 계약서를 작성하고 계약을 체결하였다면 계약서 대로 법적인 효력이 발생되는 것이고, 구두계약을 하였다면 구두계약을 할 당시에 당사자 간의 협의를 통해서 의사가 일치하는 부분에 대하여 법적인 효력이 발생되게 되는 것입니다.

생각보다 많은 분들이 구두계약은 법적인 효력을 인정받지 못한다고 말하는데 민법 563조에 따라 구두계약도 계약으로 성립이 됩니다.

민법  제563조 (매매의 의미) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

예를 들어 마음에 드는 아파트가 생겨서 계약을 하려고 하는데 집주인이 외국에 나가있는 상태로 당장 계약이 어려워 바로 계약서 작성을 하지 못하고 매도인의 통장으로 계약금을 먼저 지불하고 외국에서 돌아오는데로 계약서 작성을 하기로 했다면, 이는 매도인과 매수인이 서로 아파트에 대한 매매의사를 정하여 계약을 진행하겠다는 의사일치가 된것입니다.

계약서는 아직 작성이 되지 않았지만 서로간의 의사일치로 계약이 진행된것으로 볼수 있는 것입니다.

그런데 문제는 매도인이 외국에서 돌아오니 주변집값이 너무 올라서 팔려고 하는 가격이 마음에 안들어서 팔고 싶은 마음이 없어졌다거나, 매수인이 알아보니 주변에 더 싼집이 나왔다거나 등등의 사유로 계약을 파기하고 싶은 경우가 생길수 있습니다.

이럴경우 구두계약을 계약으로 보느냐? 계약으로 보지 않느냐? 하는 분쟁이 시작되는 것입니다.

그런데 위에서 잠깐 이야기 했드시 계약으로서 효력을 가지기 위해서는 계약 당사자 간의 의견이 일치하는 부분이 있다면 계약으로 본다고 했습니다.

그렇기 때문에 계약으로 인정이 되어서 매도자가 계약파기를 하기위해서는 계약금의 두배를, 매수인이 계약파기를 위해서는 계약금을 포기해야 하는 것입니다.

만약 계약 당사자끼리 서로 다른 주장을 펼치거나 계약 자체를 부정하게 되면 이를 입증해야 하는데 입증하는 것이 쉽지 않습니다.

그렇기 때문에 구두계약을 할때는 증거를 남겨 놓아야 합니다.

당사자들간의 대화를 녹취해 놓거나, 문자를 통하여 서로 의사가 일치하여 계약을 진행하였다는 것등을 문자로 받아두는 것이 좋습니다.

증인이 있었다고 하더라도 증인이 잘모르겠다고 하면 증거가 될수 없으므로 반드시 문자나 녹취등의 방법으로 증거내용을 남겨놓는것이 좋습니다.

구두계약의 문제점이 증거자료가 없다면 계약의 효력을 인정받을수 없다는 것입니다.

그렇기 때문에 구두계약을 하게된다면 꼭 계약에 관련되서 증거를 남거놓아야 나중에 발생될수 있는 문제를 해결할수 있게 됩니다.

될수 있으면 구두계약보다는 계약서를 작성하고 도장이나 서명을 하는 것이 좋지만 그렇지 못할 사정이 생기게 되기 때문에 증거를 남겨놓는 것이 중요합니다.

이번시간에는 구두계약에 대하여 알아보았습니다.

정리해보자면 구두계약도 계약의 효력이 발생되고, 구두계약을 진행할때는 반드시 문자나 녹취등의 증거를 남겨서 정상적인 계약진행중이란 것을 남겨두어야 합니다.