소액임차인이란 무엇이며 소액임차인의 범위와 보장내용

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

집을 빌려주는 사람을 집주인, 빌리는 사람을 세입자라고 많이들 이야기 합니다.

좀더 정확이 이야기 하자만 빌려주는 사람을 임대인이라고 하고 빌리는 사람을 임차인이라고 합니다.

그런데 부동산 용어중에 소액임차인이라는 말이 있습니다.

주택임대차보호법에서는 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 여러가지 조항들이 있는데 특히 소액임차인들에게 좀더 많은 보호를 해주고 있습니다.

소액임차인이란 단어 그대로 적은돈으로 임차하여 살고 있는 세입자를 말하는 것입니다.

주택임대차보호법에서는 소액임차인들에게 우선변제를 해주어 보호해주고 있습니다.

이번시간에는 소액임차인의 범위와 우선변제금에대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

먼저 소액임차인의 범위를 결정하는 것은 어느지역에 거주하냐에 따라서 달라지게 됩니다.

즉 내가 임차한 주택이 서울에 있는지, 부산에 있는지, 강원도에 있는지등 어느 지역에 살고 있느냐에 따라서 소액임차인의 범위가 달라집니다.

서울같은 경우라면 보증금액이 1억1천만원, 수도권 과밀억제권역은 1억원, 광역시는 6천만원, 그 밖의 지역은 5천만원입니다.

그렇기 때문에 내가 거주하는 지역의 소액임차인 범위를 잘알고 있어야 혹시라도 발생할수 있는 문제에 대처할수 있습니다.

여기서 발생할수 있는 문제란 임대차계약기간동안 아무런 문제없이 살다가 계약종료가 되면 보증금을 돌려받아서 나가면 상관이 없겠지만 혹시라도 임대차로 있던 집이 경매로 넘어가게 되는 경우입니다.

주택이 경매로 넘어간다고 해도 주택임대차보호법에서는 소액임차인은 우선변제를 받을수 있게 정해놓았습니다.

다만 임차인은 경매개시 결정 등기 이전에 대항요건을 갖추고 있어야 우선변제를 받을수 있습니다.

역시 말하는 대항요건이란 확정일자와 전입신고, 거주를 해야 하는 것입니다.

소액임차인을 보호한다고 해서 보증금을 전액 돌려받을수 있는 것은 아닙니다.

위에서 이야기하는 보증금은 소액임차인을 판단하는 금액이지 모두 돌려받을수 있는 금액은 아니라는 이야기입니다.

보증금중에서도 최우선변제금이라고 해서 돌려받을수 있는 금액이 정해져 있습니다.

기준시점	지역	소액임차인범위	최우선변제금
2018년 9월18일~	서울특별시	1억1천만원	3700만원
	과밀억제권역	1억원	3400만원
	광역시	6천만원	2천만원
	그 밖의 지역	5천만원	1700만원

소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 위와 같습니다.

과밀억제권역이란 인천광역시의 일부와 의정부시, 구리시, 남양주시 일부, 고양시, 과천시, 광명시, 군포시, 부천시, 성남시, 수원시, 시흥시, 안양시, 의왕시, 하남시를 이야기 하는 것입니다.

과밀억제권은 정책이 발표될때마다 조금씩 달라질수 있기 때문에 그때 그때 확인이 필요합니다.

광역시는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외하고 김포시, 안산시, 광주시 및 파주시가 해당됩니다.

위의 표를 보시면 서울시는 1억1천만원을 소액임차인이라고 정해놓았습니다.

만약 보증금이 1억2천이라고 하면 소액임차금액을 천만원 초과하기 때문에 최우선 변제금 적용대상에서 제외가 되는 것입니다.

최우선변제금을 계산할때 주의해야 할것이 하나 있습니다.

현재는 서울시 보증금이 1억1천만원이하일때 무조건 최우선변제금을 받을수 있다고 생각할수 있는데 하나더 확인해야 하는것이 바로 선순위 근저당의 설정일입니다.

만약 근저당의 설정일 2012년 12월3일이라고 하면 소액임차인의 기준이 1억1천만원이 아니라 7,500만원이 기준이 되는 것입니다.

즉 임차할 주택에 설정된 근저당권 설정일이 기준이 되기 때문에 근저당이 설정되어 있는집을 임차하려고 한다면 근저당 설정일도 확인을 해야 하는 것입니다.

위에서 잠깐 이약기 했듯이 임차중인 주택이 경매로 넘어갈경우 배당요구종구일까지 배당요구를 해야 합니다.

또 경매개시 결정 등기 전에 전입신고, 확정일자를 받아두어야 하고, 거주를 해야 대항요건을 갖추고 있어야 소액임차인으로서 최우선변제금을 받을수 있는 것입니다.

이제 소액임차인이란 무엇이며 소액임차인의 범위와 최우선변제금에 대하여 아셨나요?

임대차계약을 할때는 반드시 등기부등본을 확인을 하여 근저당이 있는지, 근저당이 있다면 얼마가 되어있고, 언제 설정이 되었는지를 파악하는 것이 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.