부동산 자금 출처 조사에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번정부들어서 하루가 멀다하고 새로운 부동산 정책이 발표되고 있습니다.

부동산 가격의 안정화를 위하여 정책들을 발표하고 있는데 그 취지는 좋으나 결과가 계속하여 좋지 않게 나오고 있습니다.

일단 다주택자들에 대한 규제가 심해지고 있습니다.

부동산에 대한 여러가지 정책들이 나오고 있는데 그중에 하나인 '부동산 자금출처 조사'에 대하여 한번 알아보겠습니다.

먼저 자금출처 조사에 대한 근거는 상속세 및 증여세법 제45조입니다.

* 제45조(재산 취득자금 등의 증여추정)

1. 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득할 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.

2. 채무자의 직업 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환할 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다.

3. 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.

4. [금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률] 제3조에 따라 실명이 확인된 계좌 또는 외국의 관계법령에 따라 이와 유사한 방법으로 실명이 확인된 계좌에 보유하고 있는 재산은 명의자가 그 재산을 취득한 것으로 추정하여 제1항을 적용한다.

부동산 자금출처 조사를 쉽게 이야기 하면 자기가 벌어서 부동산을 사야지 남의 돈으로 부동산을 사면 안된다는 것입니다.

예전에는 자녀들에게 집이나 땅을 부모님의 돈으로 사서 명의만 자녀들에게 해주는 식으로 거래를 많이 했습니다.

이제는 이런것들을 방지하겠다는 것입니다.

원칙적으로 부모님이 돈을 지불하고 자녀들의 명의를 계약을 했다면 이는 증여로 봐야하고 증여에 대한 세금을 납부해야 하는데 그렇지 않기 때문에 부동산 자금출처 조사에 대한 법이 생긴것입니다.

이때는 금액에 따라서 부동산 자금출처 조사에 대한 내용이 달라질수 있습니다.

그렇기 때문에 부동산 자금출처 조사에 대하여 정확하게 알고 있어야 합니다.

부동산을 취득하게 되는 모든사람들을 대상으로 자금출처 조사를 하는 것은 아닙니다.

위에 상속 및 증여세법에 따라서 부동산을 산 사람의 경제적인 여건이나 나이, 직업, 재산소득 등 여러가지를 종합하여 본인의 능력으로 살수 없을 것이라고 객관적인 판단이 되면 자금 출처 조사를 하게 되는 것입니다.

그러면 부동산 취득시 자금출처 조사기준에대하여 좀더 자세하게 알아보겠습니다.

구분		취득재산 주택	기타재산
세대주인 경우	30세 이상인자	2억원이상	5천만원이상
	40세 이상인자	4억원이상	1억원이상
세대주가 아닌경우	30세 이상인자	1억원이상	5천만원이상
	40세 이상인자	2억원이상	1억원이상
30세 미만인자		5천만원이상	5천만원이상

위에 나와있는 부동산 자금출처 조사기준으로 취득한 부동산에 대해 자신의 능력으로 사기 어렵다고 판단되면 부동산을 구입한 금액에 대한 자금 출처를 증명해야 합니다.

그렇다고 해서 부동산 취득금액 전부에 대한 증명을 할필요는 없는 것입니다.

부동산도 매입한 가격에 따라서 자금출처에 대한 증명이 달라집니다.

만약 부동산의 가격이 10억원 이하라면 부동산 가격의 80%에 해당하는 금액에 대하여 본인의 능력으로 샀다는 것을 증명해야 하고 나머지 20%에 대한 부분은 출처를 따지지 않습니다.

예를 들어 8억짜리 아파트를 샀다고 가정하면 8억에 80%인 6억4천만원에 대하여 부동산 자금출처조사에 응해야 하는 것입니다.

그리고 나머지 1억6천에 대한 내용은 출처를 따지지 않는 것입니다.

그리고 부동산의 가격이 10억 이상인 경우에는 취득한 부동산의 총 금액에 관계없이 2억원까지는 부동산 자금출처 조사대상에 제외됩니다.

예를 들자면 30억짜리 아파트를 샀을 경우 28억에 대한 자금출처를 밝혀야 하고, 나머지 2억에 대한 출처는 밝히지 않아도 되다는 것입니다.

이렇게 부동산 구입을 할때 부동산 자금에 대하여 자금출처조사를 입증하지 못하는 경우라면 부모나 타인에게 증여받은것으로 간주하여 증여세가 부과되게 되는 것입니다.

이렇게 증여세가 부과되면 관할 세무서에 납부해야 가산세가 부과되지 않습니다.

부동산 자금출처 조사는 결국 부동산을 살수 있는 능력이 있는 사람이 샀느냐, 아니냐를 따지는 것입니다.

그 기준은 부동산 구매자의 소득에 대한 것입니다.

부동산을 구매한 사람이 부동산을 구매할수 있는 소득이 증명되면 그자금에 대한 증여로 보지 않고 증여세도 부과되지 않게 되는 것입니다.

그렇지 않은 경우라면 증여로 판단을 해서 세금을 부과하는것입니다.

이번시간에는 부동산 자금출처 조사에 대하여 알아보았습니다.

이는 부동산을 투기를 막고, 좀더 투명한 부동산 시장을 만들기 위해서 실시하는 제도입니다.

부동산을 구매할일이 있다면 이런것들을 미리 생각하고 준비하시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.