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상가이야기

건물을 지을수 있는 토지 확인하는 방법

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.


토지를 사는 이유는 여러가지가 있겠지만 그중에서 가장 많은 이유는 개발을 하거나 건물을 지어서 수익을 내기위함입니다.

그러기 위해서는 건물을 지을수 있는 토지를 보는 눈을 길러야 합니다.

아무토지에나 건물을 지을수 있는 것이 아니기 때문에 처음부터 잘 확인을 하고 토지를 구입해야 합니다.

또한 건물을 지을수 있다고 하여도 어떤 건물을 지을수 있는지? 건물의 크기나 규모가 내가 원하는대로 지을수 있는지도 확인을 해야 합니다.


토지를 구입할때 건물을 지을수 없다면 그 토지는 농사를 지어야 하는데 농사를 지을 사람이 아닌 이상 투자를 목적으로 한다면 건축을 할수 없는 토지는 사지 않는 것이 중요합니다.



그러면 기본적으로 건물을 지을수 있는 토지는 어떤 토지일까요?

첫째, 도로가 있는 토지여야 합니다.

둘째, 토지이용 규제에서 내가 원하는 건축이 가능한 토지인가를 확인해야 합니다.

세번째, 개발 허가를 받는데 문제가 없는 토지여야 합니다.


직접 건물을 짓지 않았어도 건축을 위해서는 도로가 있어야 한다는 말은 다들 들어보셨을 것입니다.

그럼 왜 도로가 있어야 건물을 지을수 있을까요?

그건 '건축법'에서 교통, 안전, 방화, 위생상 안전한 상태로 건물을 유지하고 보전하기 위해 도로에 접하지 않은 토지에는 건축 허가를 허용하지 않는다라고 정하고 있기 때문입니다.


건축을 위해서는 토지와 도로가 2m이상 접해있어야 합니다.

건축허가를 신청하면 건축 허가 담당자에게 도로와 토지가 2m이상 접해있다는 것을 확인해주어야 건축허가를 받을수 있습니다.

만약 도로와 접해있는 부분이 2m가 안될경우나 너무 작으면 화재 등 위급상황에서 접근을 할수 없기 때문에 2m미만이면 건축허가가 나지 않는 것입니다.



건축허가를 받기 위해서는 도로와 토지가 2m이상 접해있어야 하고, 접한 도로의 폭이 4m이상이어야 합니다.

이때 도로라는 것은 지적도에 나와 있는 도로가 현황으로 사용되고 있어야 합니다.

간혹 지적도에는 도로가 표시되어 있는데 현황은 사용되고 있지 않거나 그반대로 현황으로는 도로가 사용되고 있는데 지적도에는 도로가 없다면 건축허가가 안날수도 있습니다.


도로는 보행과 자동차 통행이 가능하여야 합니다.

자동차 전용도로나 고속도로는 차는 다닐수 있으나 사람은 통행할수 없고, 사람만 다닐수 있게 만든 도로를 가지고는 건축허가가 나지 않는 것입니다.


건축허가를 위해서는 도로가 국가의 소유여야 합니다.

만약 개인의 소유인 도로가 있는 경우에는 도로의 소유자에게 사용승낙서를 첨부해야 건축이 가능합니다.

면단위 이하에서는 지자체장의 재량으로 현황도로만 가지고도 건축허가를 내주는 경우가 있습니다.

토지의 소재지가 면단위 이하라면 현황도로만 가지고 건축허가를 받을경우 관할 지자체에 확인을 해보시는 것도 좋습니다.



도로와 토지의 접하는 부분이 2m이상이라고 했는데 막다른 도로에서는 도로 폭의 기준이 달라질수 있습니다.

여기서 이야기 하는 막다른 도로라는 것은 입구는 있지만 다른 출구가 없는 경우이니다.


막다른 도로에서 적용되는 도로의 폭 기준 

구분 

도로의 길이 

도로의 폭 

막다른 도로 

10m미만

2m 

10m이상~35m미만 

3m 

35m 이상 

6m(읍,면단위는 4m) 


위의 표를 보시면 알수 있듯이 막다른 도로의 길이가 10m 미만인경우에는 도로 폭이 2m만 되어도 건축허가를 받을수 잇지만, 35m이상이면 6m(읍면지역은4m)가 되어야 건축허가를 받을수 있는 것을 알수 있습니다.

여기서 막다른 도로의 길이를 측정할때는 막다른 도로가 시작되는 지점부터 도로 끝부분까지의 길이를 재서 판단합니다.



오늘은 건축을 할수 있는 토지에 대하여 알아보았습니다.

제가 항상 이야기 하는 것이 토지를 살때는 도로와의 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

도로가 없는 토지는 초보자들이 투자하기에는 조금 무리가 있습니다.

그리고 도로가 없다고 해도 주변을 이용하여 도로를 만들수 있는 방법이 있다면 이런 토지는 투자하여도 괜찮은 토지입니다.

토지에 투자를 할때는 반드시 현장을 방문해보고, 지적도와 현황이 어떤지도 확인을 해야 합니다.

그래야 나중에 문제가 발생되는 것을 줄일수 있습니다.

남들의 말만듣고 좋은 토지라고 생각하지 말고 반드시 직접 확인하시기 바라겠습니다.

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