국유지 매입방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

간혹 토지소유자들분이 내 땅 바로 옆이 국유지인데 이것좀 매입할수 없는지, 혹은 땅을 사려고 하는데 확인해 보니 국유지라고 하는데 이땅을 사고 싶다고 어떻게 해야 하는지에 대한 문의를 하시는 분들이 있습니다.

개인간의 토지거래는 쉽게 이루어질수 있지만 개인대 국가의 거래가 이루어질수 있는지에 대하여 궁금해 하십니다.

결론부터 이야기 하자면 가능할수도 있고 불가능할수도 있다입니다.

그러면 그 이유에 대하여 알아보겠습니다.

먼저 국유지란 무엇일까요?

토지대장을 확인해보면 소유자가 국가일경우가 있습니다.

국가라고 해서 국가라고 있는것이 아니라 해당토지의 관리하는 기관의 명칭이 적혀져 있을것입니다.

국가의 토지, 즉 국유지를 매입하는 것을 '국유지 불하'라고 이야기 하며 국가의 토지를 개인에게 매각하였다는 것을 의미합니다.

그렇다고 국유지를 개인이 마음대로 살수 있다면 문제가 발생될수 있겠지요?

국유재산법에는 국유지 불하에 대한 규정이 정해져 있습니다.

국유지는 사용목적에 따라서 두가지로 구분이 되는데, 행정재산과 일반재산입니다.

행정재산은 국가의 행정을 목적으로 사용하는 재산이기 때문에 원칙적으로 매입을 할수 없습니다.

개인이 국유지를 매입할수 있는 것은 일반재산입니다.

그렇다고 해도 일반재산역시 무조건 개인이 매입을 할수 있는 것도 아닙니다.

행정재산은 매입을 할수는 없지만 사용을 할수 있게 허가를 신청할수는 있습니다.

역시 모두 허가를 내주지는 않습니다만 그래도 허가를 신청할수는 있습니다.

일반재산 역시 나중에 행정목적으로 필요한 경우나 처분이 제한되는 경우에는 매수가 불가능하기도 합니다.

국유지 불하를 담당하는 관청은 '한국자산관리공사'에서 하고 있고, 국유지 불하를 받기위해서는 '국유재산 매수 신청서'를 작성하여 한국자산관리공사에 제출해야 합니다.

이때 국유지 매수계약은 일반경쟁이 원칙이지만 예외적으로 국유재산법령에 규정된 참가자의 자격 제한이 있을수 있고, 특정인에게 수의계약을 할 수도 있으며, 수의계약을 받으려는 사람을 지목하여 경쟁에 부칠수도 있습니다.

* 제한경쟁이나 지명경쟁의 방법으로 할수 있는 경우는 다음과 같습니다.

1. 토지의 용도나 그 토지의 쓰임새를 효율적으로 사용하기 위해 인접 토지의 소유자를 지명해서 매각하는 경우.

2. 전이나 답인 경우 실제 자경하는 사람을 지목하거나 입찰에 참가 자격을 부여하여 경쟁입찰로 선정하는 경우.

3. 매각할 토지의 용도와그 용도에 따라 사용기간을 정하여 매각하는 경우.

4. 수의계약 신청이 두명 이상으로 경쟁하는 경우.

* 수의계약을 할수 있는 경우.

1. 국유재산으로 가치가 상실되어 국가가 아닌 자가 점유해서 사용하고 있는 국유지중(2012.12.31 이전 점유)건물 바닥면적의 2배 이내의 면적을 그 건물의 소유자에게 매각하는 경우.

2. 국유지만으로는 이용 가치가 없는 토지의 규모, 형태, 위치 등 용도가 효율적이지 못한 토지로 그 토지에 붙은 사유지의 주인에게 국유지 땅을 매각하는 경우.

국유지 매각업무 절차는 매각신청서가 접수되면 담당자들이 현장조사를 하고 관련부서와 협의를 합니다.

그후 국유지를 보존하거나 활용재산이라고 여겨지면 매각 불가를 하고, 그렇지 않으면 매각 허가를 하는 것입니다.

매각허가가 결정되면 2곳의 감정평가 법인의 감정평가를 받은 후 합사하여 평균치를 확인한 다음 매각 대금을 결정합니다.

감정평사 시 기준이 개별공시지가로 기준을 잡기는 하지만 감정은 시가로 실시하기 때문에 공시지가보다 높게 된다고 예상을 하는 것이 좋습니다.

매매계약을 하게 되면 계약 후 60일 이내에 잔금을 모두 납부하면 소유권을 가지올수 있게 되는 것입니다.

국가가 소유산 토지를 매수를 한 경우 용도대로 사용하지 않아서 특약을 위반하거나, 지정된 기간 내에 용도를 폐지하게 되면 국유재산법에 따라 국가에서 매매계약을 해제할수 있습니다.

국유지를 매수한 사람이 본인의 책임이 없는 이유로 지정된 날짜 이전까지 지정한 용도로 사용할수 없는 상황이 생겼다면 장애사유가 발생한 기간만큼 연장해서 특약의 위반을 판단하게 됩니다.

그리고 국유지에 대하여 하나도 알아두시면 좋은것이 있습니다.

바로 국가가 소유한 토지인 국유지중 일반재산인 경우에는 시효취득을 인정해 줍니다.

즉 국유지 중 일반재산으로 되어 있는 토지를 20년동안 평온 공연하게 소유의 의사로 점유한 사람이 등기를 하면 해당 토지의 소유권을 가져오는 것입니다.

하지만 국유지는 국가의 재산이기 때문에 절차를 무시하고 무단으로 사용, 수익하는것은 금지되어 있고 이러한 행위는 무효가 되는 것입니다.

이렇게 무단으로 국유지를 점유한 자에게는 국가가 변상금을 청구할수 있습니다.

변상금액과 납부장소, 납부기한과 가산금에 대한 고지를 해야 합니다.

무단으로 점유한 사람은 고지한 날로부터 60일 이내에 납부해야 하며, 이의가 있을 시에는 의견서를 작성해서 제출하면 됩니다.

오늘은 국유지 매입방법에 대하여 알아보았습니다.

정리해보자면 국유지는 행정재산과 일반재산이 있는데 이중 일반재산만 매입할수 있고, 일반재산도 특정 요건이 되어야 매입신청을 할수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.