무상거주사실확인서를 조심하세요.

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

무상거주사실확인서라는 것을 들어보셨나요?

아마도 들어보신 분들도 있고, 없는 분들도 있을 것입니다.

무상거주사실확인서란 말 그대로 아무런 대가를 치루지 않고 거주하는 것입니다.

예를 들어 내가 살고 있는 집에 방이 하나 남아서 세를 주고 싶어서 세입자를 구해 전세나 월세로 산다고 하면 유상거주가 되지만 친척이나 혹은 잘 아는 지인, 혹은 어려운 사람이 있어서 아무런 대가를 받지 않고 거주하게 되면 무상거주가 되는 것입니다.

이렇게 아무런 대가를 치루지 안하고 거주하고 있다는 사실을 확인하는 서류가 무상거주사실확인서입니다.

무상거주에 대하여는 특별하게 서류가 존재하지 않지만 간혹 관공서에 제출할기 위해서 필요할때가 있습니다.

이런 경우에는 A4용지에 무상거주사실확인서라고 작성하고 임대인이 무상으로 제공하고 있다는 내용을 적어서 제출하면 됩니다.

이렇게 무상거주사실확인서는 선의에 의하여 작성되는 경우가 많은데 간혹 문제가 생기는 경우가 있어서 이번시간에는 무상거주사실확인서에 대하여 한번 이야기 해보려고 합니다.

많지는 않지만 정상적인 임대차계약서를 작성하고 임대차계약을 해야 하는 경우가 있는데 임대인이 무상거주사실확인서를 작성하면 월세를 깍아준다고 하면서 이를 작성할 경우가 있습니다.

임대인들은 월세를 깍아주거나 다른 편의를 봐준다는등 다양한 이유를 들어서 무상거주사실확인서를 작성해달라고 요구합니다.

또는 정식으로 임대차계약서를 작성하고 거주하는 중에 임대인이 무상거주사실확인서를 작성해달라고 요구할 경우가 있습니다.

과연 왜 임대인들은 무상거주사실확인서를 요구할까요?

임대인들이 무상거주사실확인서를 요구할때는 여러가지 경우가 있지만 세금적인 문제와 가장 많은 경우가 임대한 주택을 가지고 대출을 받기 위함입니다.

그럼 대출을 받는데 왜 무상거주사실확인서를 요구할까요?

그건 더 많은 대출을 받기위함입니다.

대출을 받기위해서 은행에 주택을 담보로 신청하게 되면 은행은 건물자체의 가치를 평가하지만 그 건물에 설정되어 있는 담보물권의 피담보채권액이나 세입자들에게 돌려주어야 할 보증금등도 확인을 해서 대출금액을 결정하게 됩니다.

현재 우리나라는 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법, 민법에 따라서 세입자의 임대보증금 채권은 우선변제권 내지는 최우선변제권을 가지고 있기 때문에 은행에서 대출을 받기 위해서는 이러한 보증금을 대출금에서 감액하고 대출을 받아야 합니다.

하지만 임차인이 무상거주사실확인서를 작성해주거나, 무상임대차계약서를 작성할경우 은행은 임차인이 보증금이 없다고 생각하고 대출을 해주기 때문에 임대인은 더 많은 대출을 받을수 있는 것입니다.

임대인 입장에서는 더 많은 대출을 받기위해서 임차인으로 하여금 요구하고 임차인도 월세를 감면해주거 다른 혜택을 받을수 있기 때문에 이를 수용하기도 하는데 이는 큰 문제를 발생할수도 있다는 것을 알아두셔야 합니다.

그 이유는 임대인이 대출받은 대출금을 잘 갚으면 아무런 문제가 없겠지만 만약 임대인이 대출금을 갚지 못했다거나, 다른 이유로 누군가에게 진 채무를 변제하지 못해서 건물이 경매로 넘어갈경우 문제가 생기는 것입니다.

일반적인 임대차계약을 체결하고 거주중인 임차인은 우선변제권이나 최우선변제권을 가지고 있고, 거기에 확정일자까지 받아놓다면 대항력이 생겨서 나중에 담보권을 설정한 은행보다 우선순위가 되어서 먼저 보증금을 돌려 받을수 있습니다.

하지만 무상거주사실확인서나 무상임대차계약서를 작성한 임차인은 대항력과 우선변제권이 인정되지 않기 때문에 후순위 채권자가 되어 배당을 받을수 없게 됩니다.

좀더 쉽게 이야기 하자면 임대차계약서가 아닌 무상거주사실확인서나 무상임대차계약서를 작성할경우 경매로 집이 넘어가는 경우 해당 건물에서 퇴거를 해야 하는 경우나, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이될수도 있는 것입니다.

이럴경우 무상거주사실확인서를 형식적으로 작성해준거이라고 말하여도 소용이 없으며, 대법원 판례에서도 "주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될수 없다고 판단한다'하는 판결이 있습니다.(대법원 2017. 4. 7 선고2016다248431판결)

이렇듯 무상거주사실확인서는 건물이 경매에 붙여질 상황까지 가지 않는다면 아무런 문제가 발생하지 않을수도 있지만, 조금더 생각해보자면 보증금만큼이라도 더 대출을 받기위한 임대인이라면 임대인은 어느정도 문제가 있다고 생각할수도 있습니다.

그렇기 때문에 임대인이 이런 서류를 작성해주면 금전적인 이득이나 다른 혜택을 준다고 하더라도 정말 특별한 경우가 아니라면 좀더 신중을 기해서 생각해봐야 할 문제입니다.

또한 임대인이 임차인에게 주민등록을 잠시 다른 곳으로 옮겨달라는 부탁역시 마찮가지 이유에서 조심해야 하는 것입니다.

이런 모든 행동들이 우선변제권을 잃어버려 보증금을 돌려받지 못할수 있기 때문입니다.

오늘은 무상거주사실확인서에 대하여 한번 알아보았습니다.

도움이 되셨으면 좋겠네요.

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