해약금과 위약금의 차이점은 무엇일까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산 계약을 하다보면 정말 많은 일들이 발생합니다.

부동산은 금액이 많다보니 여러가지 방법으로 계약을 하는데 가장 흔하게 하는 방식이 계약서를 작성하면서 계약금을 지불하고, 중도금을 지불하고(중도금은 생략할수도 있슴), 잔금을 지급하면 계약이 마무리 되는 경우입니다.

법으로 정해져 있지는 않지만 통상적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%정도가 가장 흔하게 하는 방식입니다.

중도금은 매도자와 매수자가 협의하여 정할수 있기 때문에 정해져 있는 것이 없고, 중도금을 지급할수도 중도금 없이 잔금을 바로 지급할수도 있습니다.

계약금을 지급한다는 것은 매매를 하겠다는 의사표시를 한것이기 때문에 만약 매수자가 개인적인 이유로 계약을 해지한다면 계약금을 포기해야 하고, 매도자가 개인적인 이유로 계약을 해지하려고 하면 계약금의 두배를 위약금으로 지급해야 계약이 해지되는 것입니다.

이때 계약이라 함은 직접 계약서를 꼭 작성하지 않고 대화로만 해도 계약으로 인정되게 되고, 이를 구두계약이라고 합니다.

여기서 해지라는 단어가 나오고 위약금이란 단어가 나옵니다.

즉 해약금과 위약금이란 의미를 정확하게 알고 있어야 될것 같습니다.

그래서 이번시간에는 해약금과 위약금에 대하여 자세하게 알아보겠습니다.

계약금은 기본적으로 해약금의 성격을 가집니다.

위에서 잠깐 설명했듯이 부동산 뿐만이 아니라 물건을 매매하거나, 거래를 할때 지급한 계약금은 민법 규정에 의하여 계약을 해지하기 위해서는 계약금을 포기하거나 두배를 지급하여 계약을 해지할수 있는 것입니다.

즉 특별한 사유가 없이 계약을 해지하려면 계약금에 해당하는 금액만큼의 손해를 보아야 한다는 것입니다.

그런데 계약서를 작성할때 위약금에 대한 약정을 따로 정해 놓으면 이때는 계약금이 위약금의 성격을 가지게도 됩니다.

이런 특약이 없다면 계약금은 해약금으로 보아야 하고 위약금으로 볼수는 없습니다.

계약금이 해약금으로 역할을 할때는 감액을 주장할수 없지만 위약금의 성격도 병행하고 있을때는 손해배상액의 예정으로 감액을 청구할수도 있습니다.

해약금과 위약금은 계약이 제대로 체결되지 않았을때 발생이 되는 것입니다.

해약금은 계약이 해지될때 매도인은 계약금을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 것입니다.

즉 계약이 파기되면 계약금이 해약금이 되는 것입니다.

민법 제565조 해약금에 대하여 알아보면 " 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 나옵니다.

위약금이란 계약이 해지되었을때 계약해지에 대한 손해를 보상받는것이라고 생각하면 됩니다.

이때 위약금은 법으로 얼마가 정해져 있는 것이 아니라 계약당시 매도자와 매수자가 협의에 의하여 정하는 것입니다.

해약금과 위약금을 정리해보겠습니다.

계약을 체결하고 계약이 해지되면 계약금이 바로 해약금이 되는 것입니다.

매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금의 두배를 상환함으로써 계약을 해지하는 것입니다.

계약금은 기본적으로 해약금의 성격을 가지고 있는 것이 원칙이며 만약 특약사항에 "계약금을 해약금으로 보지 않는다"라는특약을 넣는다면 해약금이 되지 않습니다.

계약금이 해약금이라고 해서 매도자, 매수자가 언제든지 계약을 해지할수 있는 것이 아니라 중도금이 지급된 이후에는 계약을 일방적으로 해지할수 없다는것도 알고 있어야 합니다.

위약금이라 함은 계약 해지로 인하여 발생하는 손해배상 성격을 가지고 있는 것입니다.

위약금은 계약체결시 특약에 넣는 경우가 많으며 이럴경우 계약금은 위약금의 성격을 띄게되며 매도자와 매수자가 손해배상의 책임으로 계약금의 몇배를 지급하라, 혹은 별도의 금액을 넣을수 있습니다.

위약금에 대하여 우리가 가장 많이 듣는 경우가 아마도 핸드폰 가입을 하거나, 인터넷등을 가입할때 일정기간 안에 해지를 하게되면 위약금으로 얼마를 지급한다라는 말을 많이들 들어 보셨을것입니다.

기본적으로 해약금은 계약금을 기준으로 생각하면 될것이고, 위약금은 손해에 대한 배상을 받는것이기 때문에 계약서 작성시 미리 작성을 해놓는 것이 좋을듯합니다.

이제 해약금과 위약금에 대하여 이해가 가셨는지요?

한번 읽어보시면 이해하실수 있을 것입니다.

잘 이해하셨다고 혹시라도 발생할수 있는 문제에 잘 대처하시기 바라겠습니다.

감사합니다.