매도인이 임차인으로 되었을때의 대항력에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

내집에서 마음편하게 산다면 아무걱정이 없겠지만 현실에서는 그렇지 않은 경우가 많습니다.

내집에서 산다면 대항력이나 우선변제등에 대하여 크게 걱정할 것이 없지만 임차인이 되었을 경우에는 중요한 문제가 될수 있습니다.

이번시간에는 자가를 소유하고 있다가 이 집을 매도하고 매도한 집에서 임차인으로 거주할때 발생될수 있는 문제에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

임차인의 입장에서는 보증금을 돌려받기 위해서 여러가지 조치를 취합니다.

전세권설정이나, 전세보증보험등 비용이 들어가도 보증금을 돌려받기 위해서 노력을 하는데 가장 중요한 것은 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력을 주장할수 있게 됩니다.

몇일전 아시는분에게 다급하게 문의가 온적이 있습니다.

그 내용이 알아두시면 좋을듯 해서 이렇게 적어 보겠습니다.

질문의 내용은 몇년전 본인이 살고 있는 집을 다른 사람에게 매매하고 그집에 임차인으로 거주하기로 약속하고 매매계약을 체결하였다고 합니다.

매매계약 역시 부동산에 방문을 해서 정식으로 계약서를 작성하고, 잔금일도 정하고, 잔금지급후 다시 전세계약을 체결하였다고 합니다.

즉 잔금일에 소유권이전과 동시에 임차인이 된 지인은 기존에 전입신고를 해두었기에 임대차계약서를 가지고 확정일자를 받았습니다.

주택을 매수한 매수자는 잔금일 지급일에 은행을 통해서 융자를 받아서 지인에게 전해주었고, 이런 모든 절차가 잔금과 동시에 이루어 졌습니다.

즉 대출을 받아서 잔금을 지급하고 임차인이 된 지인은 그날 확정일자를 받았다고 보시면 됩니다.

이렇게 모든것이 잘 처리가 된것처럼 보였지만 매수자는 사업이 실패하여 주택이 경매로 넘어가고 이 집에 대한 낙찰자가 생겼습니다.

이집에 대하여 전 소유자였으며, 현재는 임차인인 지인은 거주도 하고 있었고, 전입신고도 먼저 되어있었기 때문에 아무런 걱정을 하지 않고 있었습니다.

그래서 경매로 넘어가는 것을 알고 있었지만 배당요구를 하지도 않았습니다.

그런데 갑자기 이 주택을 경매 받은 낙찰자가 나타나서 지인보고 집을 비우라고 하였다고 합니다.

하지만 지인은 대항력이 있다고 믿기때문에 집을 비울수 없다고 주장하였습니다.

본인이 먼저 전입신고가 되어 있는 상태이고, 계속하여 거주를 하고 있었기 때문에 계약기간이 종료되면 보증금을 받아서 나갈것이라고 주장을 하였습니다.

과연 이럴경우 누구의 말이 맞는 것일까요?

상식적으로 생각한다면 주택임대차보호법상 대항력이 있기 때문에 집을 당장 비워주지 않아도 되고, 계약기간 종료후 보증금을 받아서 이사를 가면 될것이라고 생각합니다.

하지만 우리가 여기서 하나더 생각해야 할것은 바로 대항력의 발생된 시점입니다.

대항력이란 전입신고와 거주를 하면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생되게 됩니다.

즉 지인은 본인이 소유하고 있었을 당시 전입신고와 거주를 했다고 하더라도 이는 새로운 임대차계약서가 작성되면 의미가 없어지는 것입니다.

임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받았기 때문에 대항력은 그때부터 발생이 되는 것입니다.

좀더 자세하게 이야기를 하자면 잔금일 다음날부터 대항력이 생겼다고 보시면 되는 것입니다.

여기서 중요한것은 매수자는 잔금이 모자라서 대출을 받았고, 대출을 받으면 은행에서는 근저당이 설정이 됩니다.

근저당이 먼저 발생되고, 다음날 대항력이 생기기 때문에 지인은 은행보다 후 순위가 되는 것입니다.

즉 낙찰자인 새로운 소유자의 말이 맞고 지인은 집을 비워줘야 하는 입장이 되는 것입니다.

그러면 지인은 어떻게 해야 할까요?

그냥 집을 비워줘야 할까요?

지인이 할수 있는 최선은 이미 후순위 상태이기 때문에 확정일자에 의해서 우선변제권을 이용해 배당요구를 해야 합니다.

근저당보다는 후 순위이지만 뒤에 다른 권리보다는 먼저 배당을 받을수 있기 때문입니다.

아마도 이런 경우를 들어보지 못하신 분들도 많으시겠지만 관련된 일을 하다보니 가끔 보게 됩니다.

확정일자와 대항력에 대한 문제는 생각보다 자주 발생되는 문제입니다.

개인적인 사정으로 인하여 다른곳으로 전입신고를 했다가 다시 전입신고를 하고 확정일자를 받다보면 발생되는 문제도 있습니다.

임차인 입장에서는 보증금을 지키는 것이 굉장히 중요합니다.

그렇기 때문에 이런 문제도 잘알고 계시면 도움이 될것 같습니다.

읽어주셔서 감사합니다.