계약금 미지급에 따른 해제안내(계약금을 일부만 지급했을때 계약해제)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

최근 부동산시장이 불안정해지면서 계약을 했다가 취소되는 경우가 많습니다.

부동산 계약이란 것이 계약서를 작성하고 계약금을 지불하고 잔금을 지불하면 계약이 완료되는 것입니다.

보통 계약금을 지불하면서 계약이 시작되지만, 계약금을 꼭 지급하지 않아도 계약이 진행되는 경우도 있습니다.

즉 계약금도 언제까지 지불하겠다는 약속을 하고 계약을 체결하기도 합니다.

이렇게 약속을 하고 아무런 문제없이 계약이 끝나면 아무런 문제가 없겠지만 약속이 제대로 이행이 되지 않아서 계약을 해제하려는 경우가 생길수 있습니다.

이번시간에는 계약금 미지급시에 계약해제에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

계약해제는 매수인과 매도인 둘중 누구의 잘못이 있거나 다른 사정에 의하여 발생될수 있습니다.

예를 들 문제는 실제로 일어났던 일로서 잘알아두시시 바라겠습니다.

매도인은 아파트를 3억에 팔려고 부동산에 내놓았고 매수인은 집을 본후 마음에 들어서 계약을 하기로 했습니다.

부동산에서 매도인의 대리인 자격으로 계약서를 작성하고 계약금 3천만원중 300만원을 먼저 가계약금으로 부동산 공인중개사통장으로 입금하고, 나머지는 2700만원을 내일 중으로 입금해주기로 합의하고 계약서를 작성하였습니다.

그런데 갑자기 그날 저녁에 매도인은 지금 집을 팔수 없다고 계약을 파기한다며 거래를 취소해달라고 부동산에 요청하였습니다.

매도인은 아직 계약금을 받지 못하였기 때문에 계약해제가 가능하다고 이야기하면서 무조건 계약 해제를 요구합니다.

부동산에서는 매수인에게 매도인의 사정을 이야기 하면서 계약 해제하자고 이야기를 했습니다.

하지만 매수인 역시 그럴수 없고, 계약 해제의 의사가 없다고 이야기 하며 계약 해제를 할수 없다고 이야기 하고 있습니다.

매수자는 다음날 부동산 가계약금을 입금하였던 계좌로 약속한 계약금 2,700만원을 입금하였으나, 부동산에서는 계약이 어려울것 같다고 가계약금 300만원과 2,700만원을 다시 돌려주면서 계약 진행이 어려우니 계약 해제를 요구하였습니다.

매수인은 이런 상황이 억울하다며 부동산과 매도인을 상대로 소송을 하였습니다.

과연 결과는 어떻게 되었을까요?

원심의 판단은 아직 매도인에게 계약금을 지급하지 않은 상태에서 계약이 해제되었다면 매도인과 부동산은 이익이 발생한 것이 아니기 때문에 계약의 성립을 인정하지 않았습니다.

이런 상황이 온다면 매도자, 매수자 누구든지 계약 해제를 할수 있다고 판단하였던 것입니다.

그런데 대법원의 판결은 반대로 나왔습니다.

계약금의 지급과 관계없이 유효한 계약이라고 판단을 내렸습니다.

계약이 유효하기 때문에 계약 당사중 어느 한쪽이 마음대로 계약의 해제를 할수 없다고 판경을 내린것입니다.

즉 계약금을 지급하지 않은 상태라도 계약이 유효하다고 판단하였는데, 계약금중 일부가 입금이 되었기 때문에 온전한 계약이라고 판단한것입니다.

많은 분들이 잘못알고 있는 것이 있는데, 이런 경우처럼 계약금의 일부만 입금이 된경우 그 일부 금액의 배약을 상환하면 계약 해제를 할수 있다고 착각을 하십니다.

하지만 법원 판례를 보면 계약금 중 일부만 지급이 되었을 때 계약해제를 하고 싶다면 계약금의 일부가 아닌 계약금 전액을 위약금을 배상해야 한다는 판결이 있습니다.

즉 위와 같은 경우 가계약금 3백만원만 받았을때 계약 해제를 원한다고 해서 매도인은 가계약금 3백만원의 두배인 6백만원을 지불하는 것이 아니라 3천만원의 두배인 6천만원을 지불해야 계약 해제를 할수 있는 것입니다.

만약 매수인이 계약 해제를 원할 경우 가계약금 3백만원을 포기하고 계약해제를 하는것이 아니라 계약금 3천만원을 지불하고 계약을 해제해야 한다는 것입니다.

하지만 위약금이 과하다고 판단이 있을 시에는 배액 전체를 요구를 할수 없고 채무불이행으로 인한 손해배상으로 그 금액을 낮춰서 지불할수 있다는 판결도 있습니다.

그렇기 때문에 계약서를 작성하는 것은 신중하게 해야 하는 것입니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 신중하게 생각하고 판단하여 발생될수 있는 문제들이 없는지 판단하고 결정해야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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