부모 자식간의 부동사거래시 주의사항(부모님의 집을 자식한테 팔때)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

다주택자에 대한 규제가 심해지면서 다주택자들의 고민이 많아지고 있습니다.

그래서 해결방법중 하나로 자녀들에게 저렴한 가격으로 매매를 생각하고 있는 분들이 있습니다.

자녀들에게 시세대로 매매계약서를 작성하면 취득세 및 양도세가 많이 나오기 때문에 시세보다 저렴하게 자녀들에게 매매한다는 계약서를 작성하기도 합니다.

이렇게 시세보다 저렴한 가격에 계약서를 작성하여 부모 자녀간에 부동산 매매거래를 해도 아무런 문제가 없을까요?

일단 우리나라 세법에서는 부모가 자녀 혹은 배우자에게 재산을 양도하면 자녀 도는 배우자가 이를 증여받는 것으로 추정한다는 규정이 있습니다.

여기서 추정한다는 의미는 무조건 증여가 아닌 실제로 돈을주고 매매로 취득했다라는 입증을 하면 증여로 보지 않고, 입증하지 못하면 증여로 본다는 의미입니다.

즉 부모가 자식에게 부동산을 양도했을때, 양도라는 증거가 있으면 양도로 인정하지만, 저녀가 부동산의 취득하는 과정에서 해당 부동산에 대한 대금을 지불하지 못하였다면 부동산 거래가 아닌 증여로 보아 증여세를 과세한다는 뜻입니다.

정상적인 거래일때는 문제가 되지 않는다는 것입니다.

그런데 위에서도 잠깐 이야기 했듯이 부동산을 자식들에게 매매할때 시세보다 저렴하게 팔면 어떻게 될까요?

즉 아파트의 시세가 20억인데 자녀에게는 10억원에 매매를 하였다고 하면 어떤 문제가 발생될까요?

일단 부모가 자녀에게 부동산을 팔았을때는 시가로 거래했는지가 아주 중요합니다.

20억짜리 아파트를 10억에 판매하였다면 자녀입장에서는 시세보다 10억원 싸게 샀으니 그만큼 이익이 생긴것입니다.

그래서 세법에서는 특수관계자간에 매매거래를 할때 시가보다 일정 범위를 넘어선 저가 양수를 하면 양수자에게 증여세를 과세합니다.

그러면 여기서 말하는 시가라는 것은 어떤 가격일까요?

증여의 경우 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에 그가액을 시가로 보고 있습니다.

해당 재산 자체의 가액이 없으면 유사한 재산의 가액을 시가로 보는데, 동일한 아파트 단지내에 있는 전용면적 5%이내이면서 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5% 이내인 경우를 유사한 재산으로 보고 있습니다.

위에 예를 든 아파트단지, 같은 평수의 아파트가 최근 몇개월 안에 20억에 매매가 되었다면 20억이 시가가 되는것이고, 만약 그 이상, 그이하로 거래가 되었다면 그가격을 시가로 볼수 있는 것입니다.

시가이하로 부모 자식간에 거래를 했다면 세법에서 말하는 시가의 일정범위를 넘게 팔았을때 증여로 보고 과세를 부과합니다.

증여로 보는 과세범위는 자녀에게 판 금액과 시가의 차이가 30% 또는 3억원 중 적은 금액을 넘으면 증여로 보고 과세를 하게 됩니다.

위 예를 든경우 시가보다 10억이나 저렴하게 구입하였고, 20억의 30%(6억원)와 3억원 중에 적은 금액인 3억원을 넘었기 때문에 증여세가 부과됩니다.

이때 증여재산가액은 10억원이 아닌 10억원에서 3억원을 뺀 7억에 대하여 증여세를 납부하여야 합니다.

시세보다 10억싸게 팔았다고 해서 10억에 대한 증여가 아닌 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액을 해서 증여세를 과세하는 것입니다.

그렇기 때문에 만약 부모와 자식간의 부동산 거래를 한다고 하면 시세보다 70%이상의 금액으로 매매를 하여야 하고, 10억이 넘는 부동산이라면 3억보다는 덜 싸게 팔아야 증여세가 안나오는 것입니다.

증여세에 대하여는 이렇게 정리가 되는데 부모의 입장에서는 시세보다 저렴하게 팔았기 때문에 시세대로 거래했을때보다 양도세가 적게 나오게 됩니다.

세법에서는 특수관계자에게 저가로 부동산을 양도해서 양도세를 적게 내는 것을 부당한 거래로 보고 시세보다 저렴하게 거래한 금액에 대하여 양도세를 내도록 하지 않습니다.

증여세의 과세기준은 시가의 30%와 3억원중에서 적은 금액을 뺀 금액에서 과세하지만, 양도세는 시가와 거래가액의 차액이 5%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 양도가액을 실제 거래한 가액이 아닌 시가를 대상으로 양도세를 계산하게 됩니다.

즉 위의 예처럼 20억짜리를 10억에 팔았다고 하면 10억에 대한 양도세를 내는 것이 아닌 20억에 대한 양도가액으로 계산해서 양도세를 납부하여야 합니다.

부모 자식간의 부동산거래를 정리해보자면 시가대로 거래를 했는지? 자녀에게서 부모로 자금이 실제로 갔는지? 자녀가 그만한 부동산을 살 능력이 되는지? 등을 체크해봐야 합니다.

예전처럼 주먹구구식으로 부모 자녀간에 부동산 거래를 하다보면 이제는 세금폭탄을 맞을수 밖에 없기 때문에 조심해야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.