개정된 주택임대차보호법 2탄

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

지난시간에 개정된 주택임대차보호법에 대하여 알아보았습니다.

* 주택임대차보호법 주요 개정 내용 1탄

* 주택임대차보호법해설집(국토교통부-법무부).pdf

지난번에 이어서 개정된 주택임대차보호법에 대하여 좀더 알아보겠습니다.

1. 임대인이 계약갱신요구권을 거절할수 있는 경우는 어떤 경우가 있나요?

답 : 개정된 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하려고 만들어진 조항들이 많지만 그렇다고 임대인에게 무조건 불리한 것들만 있는 것은 아닙니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사할때 임대인이 거절할수 있는 경우는,

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우(이때 연속되어 2회가 아니여도 됩니다)

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우.

3. 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.

7. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.

8. 임대인 자신의 직계존속, 직계비속을 포함해 해당 주택에 실거주하려는 경우.

9. 그외 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우등등...

2. 임대인이 본인이나 직계존,비속의 거주 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하였습니다.

그런데 잠깐 거주하다가 제3자에게 임대를 했다면 기존의 임차인은 손해배상을 청구할수 있나요?

답 : 원칙적으로 임대인은 기존의 임차인에게 손해를 배상해야 합니다.

다만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우에는 손해배상책임을 면책받을수 있습니다.

예외적인 사정이란 당시 예측할수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할수 밖에 없는 불가피한 사유를 말하는 것입니다.

에를 들어 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외로 나갈경우등 입니다.

갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 정부에서는 계획을 잡고 있다고 합니다.

3. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워두었다면 임차인은 손해배상을 받을수 있나요?

답 : 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워둔것이 허위로 판단이 될경우 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될수 있습니다.

다만 집주인이 입주를 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘수밖에 없었던 경우 등에는 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할수 있습니다.

4. 임대인이 법인일 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가요?

답: 불가능합니다.

법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주 대상으로 보기 어렵기 때문에 갱신거절의 사유가 되지 못합니다.

5. 계약 갱신시 임대료를 5%까지 올릴수 있다고 하는데 임대인이 5%를 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하나요?

답 : 그렇지 않습니다.

임대료 상한 5%라는 것은 임대료를 증액할수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 5%의 범위내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할수 있습니다.

그리고 계약갱신시 임대인은 임차인의 동의가 없어도 임대료 증액을 할수 있습니다.

임대인과 임차인의 협의가 없어도 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동을 들어 증액 청구를 할수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 중액이 될수 있습니다.

6. 계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우, 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할수 있나요?

답 : 가능합니다.

계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있습니다.

이를 행사하지 않고 임대인과 합의해서 5%를 초과해 임대료를 인상하는 새 계약을 체결하는 것은 가능합니다.

이런 경우 임차인은 다시 계약갱신요구권을 1회 주장할수 있습니다.

반대로 계약갱시요구권을 행사하였다면 임대인과 임차인은 5%를 넘어서는 임대차계약을 할수 없습니다.

초과되는 부분은 효력이 인정되지 않습니다.

주택임대차보호법 제10조와 제10조의 2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액 비율을 초과해 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할수 있다고 규정하고 있습니다.

7. 계약갱신시 임대인과 임차인이 임대료 증액분에 대한 합의가 되지 않았다면 임대료를 어떻게 산정할까요?

답 : 합의가 이루어지지 않은 상태라면 임대인이나 임차인이 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 법원에 차임증감청구 소송을 제기할수 있습니다.

임대인이 증액요구를 하는 경우뿐만 아니라 임차인이 감액요구를 하는 경우에도 적용됩니다.

가장 좋은 방법은 임대인과 임차인이 서로 합의를 보는 것입니다.

8. 계약갱신요구권 행사시 전세에서 월세 전환이 가능한가요?

답 : 갱신되는 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기때문에 계약갱신요구권 행사지 전세에서 월세로 전환은 임차인의 동의가 없는 한 곤란합니다.

다만 임차인의 동의에 의해 전환되는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의제2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다.

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 10%와 기준금리(현 0.5%)+3.5%중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정됩니다.

9. 주택임대차보호법의 적용되는 주택의 범위는?

답 : 임대차되는 주거용 건물에 거의 모두 적용됩니다.

임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우도 마찬가지입니다.

법인이 임차인일 경우에는 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.

다만 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 중소기업기본법제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.

지난시간과 이번시간 두번에 걸쳐서 새로 개정된 주택임대차보호법에 대하여 알아보았습니다.

임대인, 임차인 모두가 아직까지는 개정된 주택임대차보호법을 정확하게 모르는 경우가 많습니다.

다시 어떻게 바뀌고 정책이 개정될지는 모르겠지만 잘알아두시기 바라겠습니다.