주택임대차보호법 주요 개정 내용에 대하여(feat : 주택임대차보호법 해설집포함)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

이번정부 들어서 부동산 정책들이 계속하여 나오며 특히 임차인을 보호하기 위해서 새로운 정책들을 계속하여 발표되고 있습니다.

정부입장에서는 임차인들이 사회적 약자이기 때문에 보호를 한다고 하지만 계속하여 나오는 정책들이 임차인들을 만족시키지는 못하고 있습니다.

하지만 계속하여 보안책을 발표하고 있으니 조금더 정부를 믿고 기다려 봐야 겠습니다.

얼마전 새롭게 개정된 주택임대차보호관련해서 정부 국토부와 법무부에서 해설집을 발표했습니다.

주택임대차보호법해설집(국토교통부-법무부).pdf

이번시간에는 정부에서 발표한 주택임대차보호법 해설집에 나오는 내용중 주요내용에 대하여 한번 알아보겠습니다.

1. 계약갱신요구권은 언제부터 행사할 수 있나요?

답 : 계약갱신요구권이란 임차인이 임대인에게 일정기간 안에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절할수 없는 권리를 말하는 것입니다.

게약갱신요구권에 대하여 좀더 자세하게 설명해드리면 임차인은 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다.

1개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만기일 1개월전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

만약 계약 만료일이 2020년 10월31일인 경우 1개월 전인 11월30일 0시(11월29일 24시)전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달되어야 합니다.

2. 계약갱신요구권은 임차인이 몇번이나 요구할수 있나요?

답 : 계약갱신요구권은 1회에 한하여 가능하며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

3. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 남지 않았다면 계약갱신요구권을 청구할수 있나요?

답 : 만약 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 남지 않았다면 계약갱신요구권을 행사할수 없습니다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020년 7월31일부터 8월31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할수 없습니다.

4. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월전의 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 체결하였다면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할수 있나요?

답 : 행사할수 없습니다.

새롭게 개정된 개정법은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙을 적용하고 있습니다.

다만 임대인은 계약금을 받았다는 것을 입증해야하고, 계약서 등 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 입증해야 합니다.

임대인이 법 시행 이후 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 이를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할수 없습니다.

5. 법 시행 당시 이미 2년이 아닌 4년이상 거주하고 있다면 계약갱신요구권을 주장할수 있나요?

답 : 네 임차인은 계약갱신요구권을 주장할수 있습니다.

개정된 법률안은 최대 4년의 주거를 보장하는 것이 아니라, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할수 있도록 하는 갱신요구권을 부여하는 것입니다.

그렇기 때문에 법 시행 당시 얼마나 오랜기간을 거주하고 있었느냐가 중요한것이 아니라 1회에 걸쳐서 다시 한번 계약을 연장할수 있다는 것입니다.

6. 묵시적 갱신에 의한 갱신도 갱신요구권으로 보는 건가요?

답 : 묵시적 갱신에 의한 갱신은 갱신요구권으로 볼수 없습니다.

묵시적 갱신이란 것은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건의 변경에 대한 이야기를 하지 않고 기존의 임대차계약과 동일하게 다시 임대차계약이 이루어지는 것으로 보는 것입니다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시가 있는 경우에만 인정됩니다.

7. 임대인가 임차인이 계약서 작성시 미리 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 하였다면 이는 유효한 약정인가요?

답 : 계약갱신요구권은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리로 이를 배제하는 행위는 임차인에게 불리한 약정이므로 법에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

강행규정인 주택임대차보호법 제10조에 따르면 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 볼수 있습니다.

8. 임차인이 임대차기간에 맞추어서 나가기로 했지만 다시 이를 번복하여 계약갱신요구권을 행사할수 있나요?

답 : 이런경우 임차인은 계약갱신요구권을 주장할수 있습니다.

계약기간의 종료와 함께 임차인이 나가기로 사전에 합의를 하였다고 해도 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 주장할수 있습니다.

9. 계약갱신요구권 행사로 계약이 연장되면 임차인은 무조건 2년을 거주하여야 하나요?

답 : 아닙니다.

게약기간요구권으로 임대차계약이 연장되었다면 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인과 계약의 해지를 할수 있습니다.

다만 해당 해지의 효력이 발생하기 위해서는 임대인에게 통지를 한후 3개월이 지난 후부터입니다.

이는 묵시적 갱신때와 같습니다.

10. 임대차계약을 할때 계약기간을 1년으로 하였는데 꼭 1년만 거주하여야 하나요?

답 : 임대차계약을 할때 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그기간을 2년으로 보고 있습니다.

그렇기 때문에 임대차계약을 할때 계약기간을 1년으로 정했다고 하더라도 임대치기간은 2년이 법에 의해 보장됩니다.

위와 같이 계약을 작성하였다고 하더라도 1년이 아닌 2년간 거주가 가능하고, 2년간의 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할수 있습니다.

11. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할때 별도의 양식이 있나요?

답 : 계약갱신요구권을 주장할때는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시세지, 이메일 등등 방법의 제한이 없습니다.

다만 미래에 분쟁이 발생되었을때를 위하여 내용증명을 보내두시면 좀더 정확하게 계약갱신요구권을 주장할수 있는 것입니다.

더 자세한 내용은 다음편에 또 한번 다루어 보겠습니다.