농림지역 중 농업진흥지역에 투자해도 될까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

주택이나 아파트에 대한 부동산 규제가 심하다보니 토지 투자쪽으로 눈을돌리시는 분들이 많아지고 있습니다.

그런데 주택이나 아파트같은 경우는 눈에 보이는 부분과 확인해야 할것들이 정해져 있기 때문에 쉬웠는데 토지는 확인해봐야 할 서류들도 많고 따져봐야 할것들도 많기 때문에 토지투자를 어려워 하십니다.

토지투자를 처음하시는 어떤 땅이 좋은것이지 잘 몰라서 주변의 이야기만 듣고 투자를 했다가 낭패를 보는 경우가 많습니다.

소문에 주변이 개발이 될것이고, 지금은 농지지만 앞으로 건물들이 올라오고 나면 몇배의 시세차익을 낼수 있다는 이야기에 속아서 계약을 하고 나중에 후회하기도 합니다.

이번시간에는 토지투자에 대하여 한번 이야기 해보는데 그중에서도 농업진흥지역에 대하여 알아보겠습니다.

토지투자를 하려는 분들이 많이 하는 질문중에 하나가 바로 농림지역에 투자를 해도 될까요? 하는 질문입니다.

농림지역이 농사를 짓어야 하는 지역이라는 것은 알고 있는데 그 이상은 잘 모르는 상태에서 무작정 농림지역에 투자를 해야 하는지에 대하여 문의를 합니다.

그러면 먼저 농림지역에 대하여 알아보겠습니다.

농림지역의 사전적 의미는 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지역의 대분류 중 하나라고 나옵니다.

쉽게 설명을 하자면 농사를 짓기 위해서 필요한 지역이라는 뜻입니다.

그런데 농사를 짓기위한 지역에 투자를 한다?

농사도 안지을건데 투자를 해도 될까하는 생각을 해봅니다.

특히나 농림지역중에서 농업진흥지역은 농사만을 지을수 있도록 국가가 관리하고 지정해 놓은 곳인데 이런 농업진흥지역에 투자를 해도 될까요?

농업진흥지역을 확인하기 위해서는 토지이용계획확인원을 보시면 알수 있습니다.

토지이용계획인원을 발급받는 방법은 인터넷에 http://luris.molit.go.kr/ 입력하시면 됩니다.(클릭시 자동이동합니다)

위에 있는 토지이용계획확인원을 보면 농업진흥구역을 확인할수 있습니다.

그러면 처음으로 돌아가서 농업진흥지역에 투자를 해도 될까요?

이때 투자라는 것이 어떤 의미인지 먼저 생각을 해봐야 합니다.

토지에 투자를 해서 건물을 올려서 수익을 낼 생각인지? 아니면 내가 살집을 지을것인지? 아니면 그냥 장기적인 시점에서 특별한 행위를 하지 않고 사놓을 것인지 등을 확인하여야 합니다.

먼저 건물을 짓기위해서 투자를 한다고 하면 먼저 생각해야 할것은 농업진흥지역에서는 농업진흥지역과 용도지역에서 모두 허가받을수 있는 건물만 건축이 가능하다는 것을 알아두어야 합니다.

그리고 농업진흥지역안의 토지는 지목에 상관없이 모두 농업진흥지역의 법의 제한을 받는다는것도 알고 있어야 합니다.

그이유는 농업진흥지역은 농사를 효율적으로 짓기위해서 지정되어 있는 지역이기 때문입니다.

그러면 농업진흥지역에서는 건물을 전혀 지을수 없을까요?

답은 그렇지 않습니다.

농업진흥지역 안에서도 농업인 주택과 농수산물 가공처리시설, 농어업용 창고 그리고 농사용 기계 수리시설등 농사에 직접적으로 관련된 건축물만을 지을수 있습니다.

반면 농림지역중에서 농업보호구역에서는 농업인이 아닌 일반인도 단독주택이나 소매점을 건축할수 있습니다.

건축물의 종류	농업진흥지역
	농업진흥구역	농업보호구역
단독주택	불가능	가능
다가구주택	불가능	불가능
다세대주택	불가능	불가능
소매점	불가능	가능
휴게음식점	불가능	불가능
일반음식점	불가능	불가능
공장	농수산물 가공처리시설, 농업기계 수리시설
창고	농업용, 어업용창고

위 표를 보시면 알수 있드시 농업진흥구역안에서 건축물의 짓는것은 굉장히 제한적입니다.

그렇기 때문에 일단 투자용 토지로는 적격하지 않다는 것을 알수 있습니다.

일단 건축물을 지어서 투자용으로는 좋은 투자처가 아니라는 것을 알수 있는데 그러면 장기적인 투자처로는 어떨까요?

이건 일단 토지의 위치나 주변의 발전이나 개발사항을 확인해 봐야 합니다.

예전에는 농사를 지어야 하는 토지가 반드시 필요했고, 이러한 토지를 관리하여야 했지만 현재는 쌀 소비량도 줄어들고 수입농산물의 수입때문에 농지가 남아돌고 있는 상황입니다.

그래서 최근의 추세는 우량농지 보전은 강화하되 보전가치가 낮은 농업진흥지역은 지속적으로 해제가 되고 있는 상황입니다.

특히나 2016년 6월에는 전국적으로 무려850㎢의 대규모 농업진흥지역이 해제되기도 하였습니다.

만약 이때 농업진흥지역의 토지를 가지고 있었다면 지역에 따라서 많은 시세차익을 낼수도 있었을 것입니다.

농업진흥지역이 해제되었다고 해서 무조건 토지의 가격이 몇배 올라가는 것은 아닙니다.

해당 토지의 위치나 주변에 따라서 토지의 가치가 변하기 때문에 단지 농업진흥지역이기 때문에 토지의 가격이 낮았던 지역일수록 더 많이 오르게 되는 것입니다.

그냥 시골에 있는 농업진흥지역이 해제되었다고 해서 특별하게 가격이 몇배, 몇십배 오르지는 않는다는 것도 알아두셔야 겠습니다.

농업진흥지역에 투자를 하기 위해서는 일단 이 농업진흥지역이 나중에라도 해제가 될수 있는지를 확인하는 것이 중요합니다.

토지의 입지나 도로조건, 개발행위허가를 받을수 있는 지역인가를 확인해 봐야 합니다.

보통 농업진흥지역이 해제되기 위해서는 해제 시점이 중요합니다.

농업진흥지역주변으로 철도, 하천등이 새로 만들어져 3만㎡미만으로 분리되는 자투리 농업진흥지역이나 경지가 정리되지 않았거나 농업용수 개발등 생산기반 시설의 투자가 이루어지지 않은 지역, 주변 농지의 전용이 많이 이루어진 지역 등의 토지에서 농업진흥지역이 해제될 가능성이 높은 지역입니다.

만약 농업진흥지역에 투자를 하려고 한다면 이런것들을 광범위하게 확인해야 합니다.

단지 주변이 개발되기 때문에 농업진흥지역도 개발이 된다고 하면서 토지를 팔아먹는 수법이 전형적인 기획부동산들의 수법입니다.

정리를 해보자면 농업진흥지역에 투자를 하려고 한다면 장기적인 관점을 가지고 좋은 지역의 토지를 찾아 투자한다면 높은 수익을 낼수 있는 방법이 될수도 있습니다.

하지만 잘못된 정보를 가지고 농업진흥지역에 투자를 하면 오랜시간 고통만 받을수 있기 때문에 주의하셔야 할것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.