산을 사서 집을 짓고 싶다면? 산지전용에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

얼마전 아시는 분이 임야, 즉 산을 하나 샀는데 개발을 어떻게 해야 하는지에 대하여 문의를 해오셨습니다.

지적도를 보니 다행히 도로와 접해있는 임야이고, 계획관리 지역이면서 전망도 잘나오는 그런 임야를 사셨습니다.

가격도 주변시세보다 저렴하게 구입하셨습니다.

일단 가격도 싸고 전망도 좋아서 바로 집을 짓고 싶은데 어떻게 해야 하는지에 대하여 문의를 하신거였습니다.

부동산 관련일을 하다보니 이런 문의가 가끔 들어옵니다.

그러면 이번시간에는 임야를 사서 집을 짓는 것에 대하여 알아보겠습니다.

산지를 구입하여 집을 짓기위해서는 개발행위에 대하여 허가를 받아야 집을 지을수 있습니다.

개발행위허가란 "난개발을 방지하기 위해 개발행위를 하려는 자에 대해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받도록 하는 것"을 말하는 것입니다.

구입한 토지가 대지일 경우에는 바로 건축이 가능하지만, 대지가 아닌 임야에 건축을 위해서는 어느정도의 토목공사를 해서 대지의 모양을 갖추고 건축을 한 후에 허가를 받는 것을 개발행위허가라고 보시면 됩니다.

대부분 개발행위와 건축을 같이 진행하기 때문에 일반인이 처리하기에는 조금 어려운 부분들이 있습니다.

그래서 거의 대부분을 토목설계사무소에 의뢰를 하여 진행하는 경우가 많습니다.

개발행위허가를 진행하면서 건축허가도 같이 진행하는데, 건축허가는 건축사사무소에서 건축설계를 하고 허가절차를 진행합니다.

개발행위와 건축 진행순서는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 토목설계 및 건축설계.

2. 개발행위허가신청 및 건축허가(신고)신청.

3. 토목공사 및 건축공사.

4. 건축준공(개발행위준공 포함)

5. 건축물대장 발급.

6. 취득세, 등록세, 개발전용부담금 납부.

7. 건축물 취득 등기.

대부분 위의 절차에 따라서 개발행위와 건축이 진행되게 됩니다.

개발행위는 위와 같이 할수 있지만 개발행위를 받기전에 해야하는것이 있습니다.

바로 '산지전용허가'를 받는 것입니다.

산지전용이란 '산지를 형질변경하여 다른 용도로 사용하는것'인데 산지전용을 하려는 사람은 그 용도를 정하여 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따 산림청장, 시, 도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 하고, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 변경허가를 받아야 합니다.

산지전용을 하는 경우에도 신고만으로 되는 경우가 있고 허가를 받아야 하는 경우가 있습니다.

산지전중용 신고만 하면 가능한 것입니다.

1. 산림경영, 산촌개발, 임업시험연구를 위한 시설과 그 부대시설.

2. 수목원, 산림생태원, 자연휴양림과 그 부대시설.

3. 삼림욕장, 치유의 숲과 그 부대시설.

4. 유아숲체험관, 산림교육센터와 그 부대시설.

5. 농림어업인의 주택시설과 그 부대시설의 설치.

6. 농림수산물의 창고, 집하장, 가공시설 등 시설의 설치.

7. 농기계 수리시설 및 농기계 창고.

8. 누에 사육시설.

산지전용중 신고외에는 허가 대상이며 우량산림과 자연생태보호, 수질보전, 자연경관, 재해예방 등을 고려하여 허가를 받으면 됩니다.

산지전용허가와 변경허가등은 관할 행정청 산지의 소관과 전용면적에 따라서 다음과 같습니다.

산지전용면적		소관	관할행정청
비보전산지	보전산지
200만㎡ 이상	100만㎡이상	소관불문	산림청장
50만㎡이상~200만㎡미만	3만㎡이상~100만㎡미만	산림청장 소관 국유림	지방산림청장
50만㎡미만	3만㎡미만		국유림관리소장

산지전용허가를 신청하기 위해서는 산지전용 허가 신청서 또는 산지전용허가 신고서와 필요서류를 첨부하여 관할 행정청에 제출하면 됩니다.

관할 행정청은 산지전용허가의 신청서를 받으면 허가 또는 변경신고 대상 산지에 대하여 현장조사를 실시합니다.

그 후 신청내용이 산지전용허가 기준에 적합한지를 심사합니다.

산림청장은 다음의 어느 하나에 해당하는 산지에 대한 산지전용허가를 할때에는 미리 그 산지 전용 타당성에 관해 산지 관리 위원회 또는 산지 관리위원회의 심사를 거쳐야 합니다.

관할 행정청은 허가기준에 적합 여부에 대해 심사하여 산지전용허가또는 변경을 하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 허가 변경허가 또는 변경신고 구역의 경계를 표시하게 됩니다.

그후 산지전용허가증을 신청인에게 발급하거나 신고를 수리해야 합니다.

다만 신청인이 대체산림자원조성비를 미리 예치하여야 하는 경우에는 그 납부, 예치사실을 확인한 후 산지전용허가증을 발급하거나 신고를 수리해야 합니다.

대체산림자원조성비는 매년 조금씩 달라지기 때문에 확인이 필요합니다.

글을 쓰는 기준인 2020년기준으로 대체산림자원조성비를 알아보겠습니다.

대체산림자원조성비 부과금액 = 산지전용허가 산지일시사용허가 면적 X (단위면적당 금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1000분의 10)으로 부과됩니다.

단위면적당 금액은 임야의 용도에 따라 조금씩 달라집니다.

- 준보전산지 : 6,860원/㎡

- 보전산지 : 8,910원/㎡

- 산지전용,일시사용제한지역 : 13,720원/㎡

대체산림자원조성비는 개별공시지가 일부 반영을 하여 개별공시지가의 1000분의 10에 해당하는 금액은 최대 6,860원/㎡으로 한정합니다.

그러면 대체산림자원조성비가 무엇인지 알았으니 예를 들어 계산도 한번 해보겠습니다.

준보전산지, 개별공시지가 3만원인 임야 1000㎡를 계산해 보면 1,000 X ( 6,860 + 300원(3만원의 1000분의 10)) = 7,160,000원입니다.

즉 납부해야 하는 산지전용 부담금은 7,160,000원입니다.

이해가 되시나요?

임야중 개발하려는 면적에 용도지역에 맞는 금액과 공시지가의 1000분의 10을 더하여 곱하면 산지전용 부담금이 나오게 되는 것입니다.

대체산림자원조성비를 납부한 후에 산지전용허가를 받지 못하거나 허가가 취소된 경우 또는 산지전용 기간 이내에 목적 사업을 완료하지 못하고 그 기간이 만료된 경우와 사업 계획의 변경이나 측량오차의 사유로 대체산림자원조성비의 부과 대상 산지의 면적이 감소될 경우에는 납부한 대체산림자원조성비를 환급받을수 있습니다.

임야를 개발할때 한가지 더 알고 있어야 하는 것이 바로 산지복구비입니다.

산지복구비는 '미리 토사유출의 방지조치, 산사태 또는 인근지역의 피해 등 재해의 방지나 산지경관 유지에 필요한 조치 또는 복구에 필요한 비용'을 이야기 하는 것입니다.

전용받으려는 산지의 면적이 660㎡ 미만일 경우에는 산지복구비를 없지만 그이상에서는 산지복구비를 예치해야 합니다.

또한 임도, 등산로등의 산지 일시사용신고, 토석채취허가등의 경우에도 산지복구비는 안내도 됩니다.

산지복구비역시 매년 금액이 달라지기 때문에 이부분도 알고 있어야 하며, 2020년 산지복구비는 다음과 같습니다.

산지복구비는 산지의 경사도에 따라서 다르게 적용이 됩니다.

2020년 1만㎡기준 산지복구비입니다.

1. 경사도 10도 미만 : 1만㎡(약 3천평)당 66,483,000원.

2. 경사도 10도 이상 20도 미만 : 1만㎡(약 3천평)당 195,762,000원

3. 경사도 20도 이상 30도 미만 : 1만㎡(약 3천평)당 258,057,000원

4. 경사도 30도 이상 : 1만㎡(약 3천평)당 336,469,000원

산지복구비는 경사도에 따라서 금액의 차이가 많이 납니다.

우리나라 산지의 평균 경사도는 10~20도 정도이므로 보통 산지복구비는 평당 65,000원 정도라고 보시면 될것입니다.

오늘은 임야, 즉 산을 구입하여 건물을 짓기 위해서 해야하는 것들에 대하여 알아보았습니다.

임야를 구입하여 집을 짓기위해서는 산지전용을 받아야 하고, 대체산림자원조성비와 산지복구비에 대하여도 알아두어야 합니다.

농지나 임야는 개발을 하기위하여는 즉 집을 짓거나 건축 행위를 하기위해서는 일반 대지와 조금 다르기 때문에 잘알고 있어야 합니다.

읽어주셔서 감사합니다.