하나의 토지위에 두개이상의 용도지역일때 건폐율과 용적률 계산하는 방법

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

어제 KBS 방송국 피디와 통화를 했습니다.

새로운 방송컨텐츠를 준비중인데 궁금한점이 있다고 블로그를 통해서 연락을 하셨습니다.

그중에 하나가 하나의 토지위에 두개의 용도지역이 있는 경우 건폐율과 용적률에 대한 질문이었습니다.

토지이용계획확인원을 확인하다보면 이런 경우가 종종있습니다.

위의 토지지용계획확인원을 보시면 계획관리지역과 자연녹지지역으로 나누어져 있는 것을 볼수 있습니다.

이렇게 하나의 지번에 두개이상의 용도지역이 표시될경우 많은 분들이 어떻게 해야 할지에 대하여 궁금해 하십니다.

이번시간에는 하나의 토지위에 두개이상의 용도지역일때 건폐율과 용적률에 대하여 알아보겠습니다.

건폐율과 용적률은 용도지역에 따라 달라지며, 같은 용도지역이라고 해도 지자체별로 다를수가 있기 때문에 정확한 확인이 필요합니다.

건폐율이란 대지면적에 대한 건물의 바닥면적의 비율입니다.

즉 대지 면적이 100평이라고 했을때 건물의 바닥면적이 30평이라면 건폐율은 30%가 되는 것입니다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율인데 쉽게 이야기하면 지하층, 지상층의 주차장, 공동시설의 면적등을 제외한 면적을 이야기 하는 것입니다.

만약 대지면적이 100평이고 1층이 40평, 2층이 30평, 3층이 20평이라고 하면 용적률은 90%가 되는것입니다.

그러면 다시 본론으로 돌아가서 하나의 토지위에 둘이상의 용도지역, 용도지구에 걸치는 경우에는 가장 작은 규모의 면적에 따라 적용이 달라지게 됩니다.

위의 토지이용계획확인원을 보고 한번 알아보도록 하겠습니다.

일단 작은 부분의 규모가 330㎡이하일경우입니다(단 상업지역인 경우에는 660㎡이하).

계획관리지역 200㎡ 건폐율 40% 용적률 100%

자연녹지지역 300㎡ 건폐율 20% 용적률 100%

위와 같이 계획관리지역과 자연녹지지역으로 하나의 토지위에 두개의 용도지역이 있습니다.

하나는 계획관리지역이고, 나머지는 자연녹지지역입니다.

각각의 건폐율과 용적률은 위와 같습니다.

이럴경우 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분의 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 각 용도지역등의 건폐율 및 용적률을 가중 평균한 값으로적용합니다.

1. 가중평균한 건폐율 : {(200㎡ X 40%) + (300㎡ X 20%)} / 500㎡ = (8,000 + 6,000) / 500 = 30%가 건폐율입니다.

2. 가중평균한 용적률 : {(200㎡ X 100%) + (300㎡ X 100%) /500㎡ = (20,000 + 30,000) / 500 = 100%가 용적률입니다.

그리고 건축물의 용도 등 그 밖의 건축 제한에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적에 속하는 용도지역을 적용합니다.

그리고 토지중 작은 부분의 면적이 330㎡이상인 경우는 다음과 같습니다.

계획관리지역 500㎡ 건폐율 40% 용적률 100%

자연녹지지역 600㎡ 건폐율 20% 용적률 100%

위와 같은 하나의 토지위에 두개의 용도지역이 있을때 면적은 위와 같습니다.

이럴경우 건폐율과 용적률은 다음과 같습니다.

1. 건폐율 : 각각의 용도지역, 용도지구에 대하여 적용합니다.

2. 용적률 : 각각의 용도지역, 용도지구에 대하여 적용합니다.

3. 건축물의 용도 및 그 밖의 건축 제한에 관한 사항은 각각의 용도지역에 따라 적용함을 원칙으로 하나 지방자치단체의 심의 결과에 따라 하나로 적용하는 경우가 있습니다.

즉 지방자치단체의 심의 결과에 따라 달라질수 있습니다.

건폐율과 용적률은 위와 같이 작은쪽의 면적에 따라서 달라질수 있습니다.

그렇기 때문에 해당 면적을 확인해야 합니다.

그리고 몇가지 알아두어야 할점들이 있습니다.

1. 건축물이 미관지구나 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구나 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용받고 있습니다.

2. 건축물이 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 건축물 전부에 대하여 방화지구 규정을 적용받고 있으며, 대지는 적용받지 않습니다.

3. 기타 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치는 경우에는 각각의 지역, 지구, 구역의 규정을 각각 적용받는게 원칙입니다.

그러나 애매한 지역, 지구, 구역의 경우에는 반드시 지방자치단체에 문의하고 시, 도 조례에 따라 대응하시면 됩니다.

이번시간에는 하나의 토지위에 두개이상의 용도지역이 있을경우 건폐율과 용적률에 대하여 알아보았습니다.

생각보다 이런 토지가 많이 있습니다.

그렇기 때문에 잘알아두셔야 하고, 지자체별로 건폐율과 용적률, 조례가 달라지기 때문에 담당장에게 확인을 꼭 해보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.