구거란 무엇이며, 구거점용허가를 받는 방법에 대하여

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

농지 거래를 하다보면 구거라는 말을 참 많이 사용하게 됩니다.

토지 주변에 구거가 있어서 실제 토지보다 더 많이 사용이 가능하다거나, 혹은 길이 없지만 구거를 통해서 진입이 가능하고 구거점용허가를 받아 건축도 가능하다는 말들을 합니다.

도데체 구거가 무엇이길래 이렇게 구거를 다양하게 사용할수 있을까요?

이번시간에는 구거에 대하여 자세하게 알아보고, 구거점용허가란 무엇이며, 구거점용허가를 받는 절차와 서류까지도 한번 알아보겠습니다.

구거의 사전적 의미는 " 용수(用水)또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지"입니다.

구거를 좀더 쉽게 이야기 하자면 하천보다 작은 폭의 개울이라고 생각하시면 됩니다.

구거는 두가지로 나눌수 있는데 자연구거와 인공구거로 나눌수 있습니다.

인공구거는 보통 농사를 위하여 농지옆이나 주변에 만든어 놓은 구거로, 눈으로 보면 금방 확인이 가능합니다.

그런데 자연구거는 지적도상에는 표시가 되어 있지만, 실제 현장에 가보면 물이 흐르지도 않고, 메워져 있거나, 다른 용도로 사용하는 경우가 많습니다.

이런 자연구거는 눈으로 보면 구거라고 이해하기 어렵기 때문에 지적도나 토지이용계획확인원을 확인해 봐야 합니다.

구거를 도로로 사용하고 있는 경우도 있는데 이는 현황도로일뿐 지적도상에는 구거로 표시가 되어 있기 때문에 구거를 접한토지는 맹지가 되는 것입니다.

그렇기 때문에 구거를 접한 토지는 다리를 놓거나, 복개공사를 통해서 진입로를 만들어서 건축행위를 할수 있는데 이렇게 구거를 이용하기 위해서는 구거점용허가를 받아야 하는 것입니다.

구거는 대부분 토지의 주변에 같이 있는 경우가 많지만 간혹 토지의 중간으로 지나는 경우도 있습니다.

이럴때는 구거의 위치를 토지 가장자리로 이동할수 있습니다만, 기존 구거의 위치에는 건축행위를 할수 없습니다.

농작물을 심거나 주차장등으로 사용은 가능합니다.

오래사용하지 않은 구거는 용도폐지를 통하여 구거에서 다른 용도로 사용도 가능하고, 구거는 대부분 국가 소유의 재산이기 때문에 불하를 받는것도 가능하지만 모든 구거를 불하받을수는 없고, 불하를 받는절차도 조금은 까다롭습니다.

그렇기 때문에 구거점용허가를 받아서 일정비용을 지불하고 사용하는 것이 좋은 것입니다.

구거를 사용하는데는 농업용과 비농업용으로 나눌수 있습니다.

구거가 농업용일 때에는 농어촌정비법상 농업기반시설로 등록되어 관리가 되고 있습니다.

도시외지역에 있는 농지옆에 있는 구거는 대부분 농업기반시설이라고 보시면 됩니다.

이렇게 농업기반시설로 등록되어 있는 구거에 길을 내거나, 다른 용도로 사용하는 것을 목적외 사용이라고 하는데 이렇게 목적외 사용을 할때는 반드시 구거관리기관의 허가를 받아야 합니다.

목적외 사용은 공장이나 근린생활시설, 주택, 창고, 경작지, 버섯재배사 등의 진입로와 상하수도관, 오수관, 도시가스관, 송유관, 정보통신선 전주, 가로등 등을 매설을 위하여 사용하는 경우입니다.

우리가 흔히 농지를 사서 주택을 짓기위해서 주변에 있는 구거를 활용하기 위해서는 반드시 구거를 관리하는 기관으로부터 구거점용허가 혹은 목적외 사용승인을 받아야 합니다.

목적외 사용승인을 받을때는 구거의 관리권자에 따라 허가관청이 달라지게 됩니다.

즉 구거가 국유지로서 농업용이 아니고 지자체에서 관리하는 경우에는 공유수면의 관리 및 매립에 관한 법에 의한 공유수면점용허가를 받아야 합니다.

구거가 농수로용인 경우에는 농어촌정비법 상 농업기반시설의 목적외 사용승인을 받아야 합니다.

구거가 국유지인 농수로용인 경우에도 농업기반시설의 목적외 사용허가를 받아야 합니다.

구거점용허가 허가관자
농수로로 사용중일때		목적외 사용승인	한국농어촌공사
농지로사용중	사유지	농지전용허가	지자체
	농어촌공사소유	농업기반시설의 사용허가	한국농어촌공사
국유소유 일반구거		공유수면 전용허가	지자체
하천 소하천		하천 전용허가	지자체
농업용 시설을 이용하기 위한 진출입로 목적		매립비용만으로 쉽게 도로개설하여 점용 가능	지자체

구거점용허가를 받기위해서는 서류를 접수하고 절차를 거쳐서 검토를 해야 합니다.

구거점용허가를 신청하기 위해서 필요한 서류는 다음과 같습니다.

1. 신청서.(농업기반시설 목적외 사용승인 신청서)

2. 토지대장.

3. 등기사항전부증명서.

4. 토지이용계획확인원.

5. 사업계획서.

6. 현장사진.

7. 인감도장.

8. 주민등록등본.

구거점용허가에 대한 신청서류가 들어오면 해당 허가관자는 사용승인을 위한 검토를 해야 합니다.

1. 유지관리(준설, 개보수, 청소등)의 용이성 여부 검토.

2. 농업용수공급에 지장(단면크기 및 용 배수 흐름) 여부 검토.

3. 오,폐수 발생이나 유입등 수질오염 및 환경문제 야기 가능성 여부 검토.

4. 흄관, 암거, 교량 등 신규설치 시설의 안정성 여부 검토.

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법류 등 제반 법, 규정 저촉여부 검토.

6. 국토이용계획, 도시공원지정, 군사시설보호지역 등 행위제한 여부 검토.

7. 위험시설, 협오시설, 환경오염시설 여부 검토.

8. 농수산식품부 등 상부기관으로부터 지시나 금지사항 저촉 여부 검토.

9. 이전 사용자와의 분쟁소지 및 인근주민들의 민원 제기 가능성 여부 검토.

10. 기타 목적외 사용과 관련되는 제반사항 검토.

구거점용허가 사용승인절차는 다음과 같습니다.

* 사용신청서 제출 : 사용희망자 ▷ 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단)

* 사용가능여부 검토 : 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단)

* 사용승인 신청 : 한국농촌공사 해당 도본부 ▷ 시, 도지사(사업단의 경우 : 사업단 ▷ 시 도지사)

* 사용계약 : 사용희망자 ↔ 한국농촌공사 해당지사(또는 사업단)

* 한국농촌공사 자체승인 사항(면적 300㎡이하) : 14일.

* 시 도지사 승인 필요 사항(면적 301㎡이상) : 약 30일.

구거점용허가를 받으면 구거 사용료를 지불해야 합니다.

구거 사용료는 상황에 따라서 조금씩 다르기는 하지만 보통 공시지가의 0.5% ~ 5% 사이에서 정해집니다.

구거에 대한 공시지가를 측정할수 없는 경우에는 인접한 토지의 공시지가를 기준으로 사용료를 산정합니다.

* 구거 사용료 = 사용하는 평수 X (공시지가 X  해당조건 요율)

예를 들어 구거의 공시지가가 평당 50만원이고 건축을 위한 진입로를 확보하기 위하여 5평을 사용한다고 하고, 요율은 2%라고 가정하면,

구거사용료는 = 5평 X ( 50만원 X 2%) = 5만원이라는 계산이 나옵니다.

구거사용료는 1년에 1회를 지불하게 되는 것이기 때문에 5평에 대한 구거사용료는 매년 5만원씩 납부를 해야 하는 것입니다.

50만원짜리 토지 5평을 1년에 5만원으로 사용하는것이기 때문에 그리 부담이 되는 비용은 아닐것입니다.

이번시간에는 구거란 무엇이며 구거점용허가를 받는 이유와 구거점용허가 신청시 필요한 서류, 구거사용료까지 구거에 대하여 다양한 것들을 알아보았습니다.

특히 주의할것은 자연구거일 경우 구거라는 것을 알기 쉽지 않기 때문에 반드시 지적도나 토지이용계획확인원을 확인하여 정확한 위치를 알아두는 것이 중요합니다.

읽어주셔서 감사합니다.