내땅 옆에 국유지가 있다면 어떻게 활용해야 할까요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

간혹 토지를 문의하시는 분들중에 주변에 국유지가 붙어 있는 지를 확인하시는 분들이 있습니다.

과연 왜 그럴까요?

토지를 가지고 계신분들중에 본인이 소유하고 있는 토지 주변에 국유지가 붙어 있는 경우가 간혹 있습니다.

그런데 이런 사실을 잘 모르고 있거나, 관심이 없는 경우도 있지만, 일부 지주는 국유지를 잘 활용하고 있는 경우도 있습니다.

이런 국유지를 저렴하게 임대하여 사용하거나 자기 소유의 농지와 교환혹은 수의계약으로 농지를 불하받기도 합니다.

이렇게 내 토지의 주변에 국유지가 있다면 여러가지고 활용을 할수 있는데 이번시간에는 이런 내용을 가지고 한번 이야기 해보겠습니다.

먼저 국유지와 개인토지를 교환하는 것에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.

국유지를 개인토지와 교환하는것에 대하여 이야기하기전에 먼저 교환제도라는 것을 한번 알아보겠습니다.

민법상 교환계약이란 교환을 원하는 쌍방이 금전 외의 재산권을 서로 교환하는 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다.

국유재산법상 교환이란 국가가 국가행정목적 수행에 필요한 재산을 확보하기 위하여 일반재산을 기업이나 개인등 국가 이외의 자의 재산과 교환하는 사법산의 계약을 말하는 것입니다.

이때 일반재산이어야 한다는 것을 잘 기억하셔야 합니다.

국유재산은 행정재산과 일반재산이 있는데 일반재산만 가능합니다.

교환을 하는 목적은 여러가지가 있지만, 그중에서도 특히 양도세 절세목적으로 많이 이용되기도 합니다.

또는 맹지인 토지를 도로부분으로 활용하기 위해서 일부분을 도로와 붙어 있는 토지와 교환하기도 합니다.

그리고 토지거래허가구역에서 허가를 피하는 방법으로도 사용되는데, 교환은 토지거래허가구역 내에서도 허가대상이 아니기 때문입니다.

위에서 이야기 했듯이 개인도 국유지와 교환을 요청할수 있는데 이는 몇가지 조건에 해당하여야 합니다.

1. 국가가 직접 행정재산으로 사용하기 위하여 필요한경우,

2. 소규모 일반재산을 한곳에 모아 관리함으로써 재산의 효율성을 높이기 위하여 필요한 경우.

3. 일반재산의 가치와 이용도를 높이기 위하여 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우.

4. 상호 점유를 하고 있고 해당 재산소유자가 사유토지만으로는 진입, 출입이 곤란한 경우 등 불가피한 사유로 인하여 점유 중인 일반재산과 교환을 요청한 경우.

(재산 소유자가 사유토지만으로는 진입, 출입이 곤란한 경우 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 인하여 점유중인 일반재산과 교환을 요청할경우는 1. 사유재산 소유자가 사유토지만으로는 진입, 출입이 곤란한 경우, 2. 국가의 점유로 인하여 해당 사유재산의 효용이 현저하게 감소된 경우. 3. 2016년 3월 2일 전부터 사유재산 소유자가 소유한 건물로 점유, 사용되고 있는 일반 재산인 토지로서 해당 토지의 향후 행정재산으로서의 활용가능성이 현저하게 낮은 경우 등 입니다.)

위의 조건이 해당되는 경우에는 일반재산인 토지, 건물 그밖의 토지의 정착물, 동산과 공유 또는 사유재산인 토지, 건물 그밖의 토지의 정착물, 동산을 굥환할수 있고, 교환할 때 쌍방의 가격이 같지 아니하면 그 차액을 금전으로 대신 납부하여야 합니다.(국유재산법 제54조)

개인과 국유지를 교환하는 것은 일반재산일때만 가능하고 행정재산이면 안됩니다.

또한 교환되는 재산은 토지와 토지를 교환하는등 유사하거나 비슷한 재산이어야 합니다.

그렇기 때문에 국유지와 개인의 토지가 비슷한 수준이어야 교환이 가능합니다.(물론 차액을 지불할수도 있습니다)

당연한 이야기지만 교환을 하기 전에는 해당 토지에 대한 소유권이외에 압류나 설정, 대출등의 권리관계를 모두 소멸시키야 하고, 각종 세금과 공과금등도 모두 납부를 해야 합니다.

일반재산이라고 해도 모두 국유지와 교환이 가능한것은 아닙니다.

중앙관서의 장등은 일반재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 교환해서는 안됩니다.

다만 제3호 또는 제4호에 해당하는 일반재산이 해당 재산 소유자가 사유토지만으로는 진입, 출입이 곤란한 경우 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 그 처분이 제한되는 경우.

2. 장래에 도로ㆍ항만ㆍ공항 등 공공용 시설로 활용할 수 있는 재산으로서 보존ㆍ관리할 필요가 있는 경우.

3. 교환으로 취득하는 재산에 대한 구체적인 사용계획 없이 교환하려는 경우.

4. 한쪽 재산의 가격이 다른 쪽 재산 가격의 4분의 3(법 제54조제1항제2호에 따른 교환인 경우에는 2분의 1을 의미) 미만인 경우. 다만, 교환 대상 재산이 공유재산인 경우는 제외합니다.

5. 교환한 후 남는 국유재산의 효용이 뚜렷하게 감소되는 경우.

6. 교환 상대방에게 건물을 신축하게 하고 그 건물을 교환으로 취득하려는 경우.

7. 그 밖에 처분기준에서 정한 교환제한대상에 해당하는 경우.

국유지를 불하받는 경우에는 일반적으로 일반경쟁입찰, 제한 또는 지명경쟁입찰에 의해 하는 것이 원칙이지만 다음과 같은 경우에는 수의계약에 의해서 처분할수도 있습니다.

* 수의계약으로 처분할 수 있는 경우(국유재산법시행령 제40조제3항) 발췌

2. 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유가 발생하여 재해 복구나 구호의 목적으로 재산을 처분하는 경우.

3. 해당 재산을 양여받거나 무상으로 대부받을 수 있는 자에게 그 재산을 매각하는 경우.

7. 법 제45조제1항에 따라 개척ㆍ매립ㆍ간척 또는 조림 사업의 완성을 조건으로 매각을 예약하고, 같은 조 제3항에 따른 기한까지 그 사업이 완성되어 그 완성된 부분을 예약 상대방에게 매각하는 경우.

10. 법률 제3482호 국유재산법중개정법률 부칙 제3조에 해당하는 재산을 당초에 국가로부터 매수한 자(매수자의 상속인 또는 승계인을 포함한다)에게 매각하는 경우.

11. 국가가 각종 사업의 시행과 관련하여 이주대책의 목적으로 조성하였거나 조성할 예정인 이주단지의 국유지를 그 이주민에게 매각하는 경우.

13. 국가와 국가 외의 자가 공유하고 있는 국유재산을 해당 공유지분권자에게 매각하는 경우.

16. 사유지에 설치된 국가 소유의 건물이나 공작물로서 그 건물이나 공작물의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려하여 해당 재산을 그 사유지의 소유자에게 매각하는 경우.

17. 국유지의 위치, 규모, 형태 및 용도 등을 고려할 때 국유지만으로는 이용가치가 없는 경우로서 그 국유지와 서로 맞닿은 사유토지의 소유자에게 그 국유지를 매각하는 경우.

18. 법률에 따라 수행하는 사업 등을 지원하기 위한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.

아. 「농지법」에 따른 농지로서 국유지를 대부(사용허가를 포함한다) 받아 직접 5년 이상 계속하여 경작하고 있는 자에게 매각하는 경우.

자. 「사도법」 제4조에 따라 개설되는 사도에 편입되는 국유지를 그 사도를 개설하는 자에게 매각하는 경우.

이번시간에는 내땅의 주변에 국유지가 있다면 어떻게 해야 할까에 대하여 알아보았습니다.

국유지는 잘 활요하면 싼 가격에 임대를 받아서 다양한 용도로 활용도 가능하고 시간이 지나면 불하를 받아서 내 땅이 될수 있습니다.

그렇기 때문에 내 땅 주변에 국유지가 있는지 한번 확인을 해보시는것도 좋을듯합니다.

읽어주셔서 감사합니다.