명도소송이란 무엇이며, 명도소송하는 방법과 명도소송 비용은?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

살다 보면 참 다양한 경우를 겪게 되는 일들이 많이 생깁니다.

물론 아무런 문제없이 평온하게 산다면 좋겠지만 사람사는 일이 그렇게 마음먹은 대로 되는것만도 아닙니다.

특히나 우리에게 가장 중요한 의식주문제중에 주거문제도 역시 많은 문제들이 발생하고 있습니다.

주거문제는 내집에 살면 가장 이상적이겠지만 다른 사람의 집을 임대하여 살게 되는 경우도 있고, 혹은 내가 여유가 있어 내 소유의 집에 다른 사람을 살게 하는 경우도 있습니다.

이런 경우 다양한 문제가 발생되는데 그중에서 흔하게 발생하는 것중 하나가 바로 "명도소송"입니다.

이번시간에는 부동산에 관련되어 빈번하게 일어나고 있는 명도소송에 대하여 한번 알아보겠습니다.

이런 소송에 휘말리지 않는 것이 가장 좋겠지만 혹시 모르니 알고 계시는 것도 좋을것 같습니다.

그럼 시작해 보겠습니다.

먼저 명도소송이란 무엇인지 부터 알아보겠습니다.

명도소송이란 "건물 또는 토지를 무단으로 점유하고 있는 자를 상대로 부동산의 인도를 구하는 소송을 법원에 제기하는것"입니다.

조금더 쉽게 이야기 하자면 임대인, 혹은 해당 부동산의 소유자가 적법한 이유로 점유자를 내보내기 위해서 소송을 진행하는것을 의미하는 것입니다.

여기서 가장 중요한 것은 적법한 이유라는 것입니다.

내마음에 들지 않는다고 내 마음대로 내보내는 것이 아니라 적법한 이유가 있어야 명도소송을 할수 있는 것입니다.

보통의 임대차계약은 임대인과 임차인의 합의에 의하여 이루어지 때문에 문제가 생기면 소송부터 진행하는 것이 아니라 서로의 입장차이를 이야기 해서 원만하게 해결을 하는 것이 우선입니다.

그러나 합의가 되지 않을때 명도소송으로 진행하는것입니다.

명도소송을 하는 경우는 여러가지가 있지만 크게 몇가지만 예를 들어 보겠습니다.

1. 임대차 계약기간이 종료되었는데 임차인이 나가지 않을때.

2. 부동산 경매절차에를 받아서 낙찰받은 경우.

3. 임차인이 임대료를 계속하여 연체하여 계약이 종료되었을 경우.

4. 정당한 권한없이 건물이나 토지를 불법적으로 점유하고 있을 경우.

위와 같은 경우가 명도소송을 진행할때 많이 일어나는 경우입니다.

명도소송을 하기 전에 먼저 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보하고 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 해야 합니다.

이것이 명도소송의 시작이라고 할수 있습니다.

여기서 말하는 부동산 점유이전금지 가처분이란 "현재의 점유권을 다른 사람에게 이전 시키는 것을 방지하기 위한 목적으로, 임차인이 악의적으로 다른 사람에게 점유를 변경하여 명도소송에서 승소하더라도 실제로 명도받지 못하는 것을 방지"하기 위한 절차라고 할수 있는 것입니다.

만약 점유이전 금지 가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 의도적으로 점유자를 변경할 경우 소송을 진행하여 판경을 받는다 하더라도 새로운 점유자에게는 그 효력이 미치지 않기 때문에, 명도소송을 신청한 사람은 또다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 생깁니다.

이런 번거로움을 미연에 방지하기 위해서 명도소송을 진행하기 전에 반드시 부동산 점유이전 가처분 신청을 하는 것이 중요합니다.

명도소송을 하기 위한 필요서류들을 알아보겠습니다.

먼저 해당 물건지 등기부 등본과 임대차 계약서가 필요합니다.

그리고 건축물대장, 토지등기부등본, 임대료 미납에 대한 내용증명서류들이 필요합니다.

명도소송도 법으로 소송을 진행하는 것이기 때문에 서류준비를 철저하게 해야 하고 정확하게 준비해야 합니다.

그러면 이번에는 명도소송의 진행절차에 대하여 알아보겠습니다.

명도소송은 빠르게 진행될수도 있지만 오랜 시간이 걸릴수도 있습니다.

짧게는 2개월에서 길게는 2년이상이 걸리기도 합니다.

명도소송의 절차는 아래와 같습니다.

1. 점유이전 금지 가처분 신청 및 집행.

2. 명도소송 소장 접수.

3. 피고(점유자)의 답변서 제출.

4. 피고의 답변서에 대한 준비서면 제출.

5. 변론준비기일(사건의 개요 및 쟁점을 정리하여 양측이 입증방법을 신청하는 절차).

6. 변론기일.

7. 변론종결.

8. 판결선고( 판결문 송달후 14일 이내 항소장을 제출하지 않으면 판결확정)

9. 판결문에 의거하여 임대인은 송달, 증명원, 집행문을 부여받아 강제집행 신청을 통해 점유자 내보내기.

명도소송은 위와 같은 절차로 진행이 이루어 집니다.

만약 판결선고를 하고 판결에 불복하여 항소를 하게 되면 항소심이 진행되게 되며, 항소심에서도 불복하면 상고심으로 이어지게 됩니다.

이런 과정이 진행되다보면 2년이상이 넘어가는 경우도 많이 발생됩니다.

그리고 명도소송에서 원고가 승소를 하였는데도 피고가 응하지 않을경우(퇴거를 하지 않을경우) 원고는 강제집행 절차에 따라서 강제집행을 신청하면 법원에서 자진 명도할것을 통보하게 되는데 이럴 계고라고 합니다.

계고 통보를 하였음에도 불구하고 이를 거부하게 되면 강제집행이 이루어지게 되는 것입니다.

강제집행을 통해서 피고의 물건을 강제로 반출할수 있는데 이때, 물건을 옮기다가 손상될 경우 손해배상을 청구할수 있기 때문에 주의하여야 합니다.

명도소송을 하는 이유중에 하나가 바로 비용이 그렇게 많이 들지 않기 때문입니다.

명도소송을 할때 들어가는 비용은 소장 접수시 발생하는 인지대, 송달료와 이후 강제집행 진행시 들어가는 비용정도입니다.

인지대와 송달료는 소송 목적물 가격에 따라서 조금씩 달라질수 있습니다.

예전에는 명도소송을 진행할경우 변호사나 법무사를 통해서 진행을 하다보니 편한만큼 비용이 지불되었지만 요즘에는 전자소송을 통해서 직접 진행하기에도 어렵지 않아서 많은 분들이 직접 진행하는 경우도 많습니다.

인터넷에 검색을 해보면 명도소송을 직접 하는 방법들이 많이 나오기 때문에 따라하시면 될듯합니다.

이번시간에는 부동산문제에서 많이 발생되는 명도소송에 대하여 한번 알아보았습니다.

처음에도 이야기 했지만 이런 문제들이 발생되지 않는 것이 가장 좋은 것이지만 알아두시면 좋을듯하여 한번 이야기 해보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.