상가주택도 1세대 1주택 비과세를 받을수 있나요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

정부의 다주택자 세금문제로 많은 분들의 문의가 들어오고 있습니다.

부동산 세금을 이야기 할때 양도세가 가장 많은 질문을 하시는데 최근에는 상가주택에 대하여도 문의를 하시는 분들이 있습니다.

특히 상가주택이 1세대 1주택 비과세를 받을수 있는 조건에 대하여 문의를 하고 있습니다.

상가주택이란 보통 여러분이 주변에서 쉽게볼수 있는 1~2층은 상가로 사용하고, 그위로는 주거용 주택으로 활용하기 위해서 지어진 건물을 이야기 하는 것입니다.

보통 상가주택은 상가밀집지역과 주거지역이 가까운 곳에 짓거나, 신규개발지구에서 많이 지어지고 있습니다.

상가주택이 인기있는 이유는 직접거주하면서 임대수익이 발생하고, 원룸보다 공실률도 적으면서 상권이 발달하게 되면 그에 따른 부동산가치가 상승할수 있다는 장점이 있습니다.

단점은 어떤 업종이 들어오느냐에 따라서 생활이 불편할수도 있다는 것과 주거지역에 위치한 상가주택은 상가의 효율성이 떨어져서 임대가 잘 안되는 경우가 있습니다.

먼저 이번시간에 이야기할 상가주택도 1세대 1주택 비과세가 될수 있느냐의 질문에 답변부터 말씀드리면, 비과세 요건을 충족하면 가능하다는 것입니다.

다만 상가주택이 주택과 상가의 연면적에 따라서 조금씩 다르기 때문에 이점도 잘 알고 있어야 하는 것입니다.

상가주택중에서 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 큰경우는 상가주택을 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건을 적용합니다.

다만 9억원이 초과할경우 그 초과분에 대하여는 양도소득세를 납부해야 하고, 장기보유 특별공제를 최대 80%까지 받을수 있습니다.

만약 상가주택에서 주택의 연면적이 상가보다 작거나 같다면 이때는 주택부분에 대하여만 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 요건을 적용합니다.

그러므로 상가 부분은 양도소득세 과세대상이며, 장기보유특별공제는 최대 30%까지만 공제를 받을수 있습니다.

주택연면적>상가연면적		주택연면적≤상가연면적
주택	상가	주택	상가
주택인정	주택인정	주택인정	상가인정
전체양도가액에 1세대 1주택 비과세 -양도가액 9억원 초과 : 장기보유특별공제 최대 80%적용			비과세없음 장기보유특별공제 최대 30%적용

예를 들어 양도소득세를 계산해 보겠습니다.

동일조건의 두개의 상가가 있다고 가정하고, 2010년 8월1일 취득했고, 2020년 9월 1일에 양도하는 상가주택에 10년 거주, 보유하고 있으며, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 상가주택이 있습니다.

취득가액은 7억5천만원(상가4억, 주택3억5천), 양도가액은 15억(상가8억, 주택7억)으로 필요경비는 없다고 하겠습니다.

이때 두개의 상가주택중 A라는 상가주택은 상가가 49평, 주택이 51평, B라는 상가주택은 상가50평, 주택50평입니다.

A상가주택은 주택으로 간주되기 때문에 1세대 1주택비과세대상이지만 9억원을 초과하여 그 초과분에 대하여는 양도소득세를 납부해야 합니다.

B상가주택은 상가의 면적이 크기 때문에 주택과 상가를 분리하여 양도소득세를 계산하여야 하는데 주택은 9억원이 넘지 않기 때문에 비과세대상이고 상가에 대한 양도소득세만 계산하면 됩니다.

구분	A상가주택	B상가주택
과세대상 양도차익	3억	4억
장기보유특별공제	2억4천	8천
과세표준	5,750만원	3억1,750만원
세율	24%	40%
총부담세액	약944만원	약1억1,176만원

동일조건이만 상가주택에서 상가의 면적이 조금 크다고 세금은 10배가까이 차이가 나는 것을 알수 있습니다.

실제로 상가주택의 양도소득세 계산은 좀더 복잡하지만 국세청 홈텍스에 들어가면 모의 계산을 통해서 조금더 쉽게 계산을 할수 있습니다.

위 내용은 2020년 기준이고 2022년부터는 상가주택의 세법이 조금 계정되기 때문에 이런점도 미리 알고 계시면 도움이 될것 같습니다.

2022년 부터 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 작거나 같은 경우는 세법 개정사항이 없어서 종전과 동일하게 주택은 주택으로 상가는 상가로 보지만, 2022년 1월1일부는 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크고, 상가주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우 상가주택의 주택부분은 주택으로 보고, 상가부분은 상가로 보도록 개정이 됩니다.

이상으로 상가주택의 양도소득세에 대하여 알아보았습니다.

부동산을 매매할때 가장 중요한것이 세금적인 문제인데 특히나 양도세에 대하여는 많은 공부가 필요합니다.

그리고 세금적인 문제는 반드시 세무전문가와 상당을 받아보시기 바라겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.