공동명의 소유의 토지를 팔고 싶은데 다른 공동소유자가 반대한다면?(공동소유의 토지를 팔고 싶을때)

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

부동산은 한명이 소유하고 있는 경우도 있지만, 하나의 부동산을 여러명이 같이 보유하고 있는 경우도 있습니다.

부동산을 지인과 같이 투자했을수도 있고, 배우자와 공동소유하거나, 형제들과 같이 증여나 상속을 받은 경우도 있을수 있습니다.

민법에서는 이처럼 여러명이 공동으로 부동산을 소유하고 있는 것을 '공유'라고 정의하고 있습니다.

하나의 부동산을 여러사람이 공동소유하게 되면 보유세나 양도소득세등 각종 세금을 아낄수 있기 때문에 하기도 하고, 부족한 자금때문에 같이 하기도 합니다.

어째든 공동소유한다는 것은 장점도 있지만 단점도 있을수가 있습니다.

이번시간에는 공동명의 소유의 토지를 팔때 주의할점에 대하여 알아보겠습니다.

10년전 친구와 공동으로 토지를 매입한 A씨는 최근 코로나로 인하여 사업이 힘들어지자 친구와 공동으로 매입한 토지를 팔아서 사업자금으로 사용하려고 하나, 친구는 지금팔면 수익도 얼마 없고, 주변토지 가격도 상승중이기 때문에 지금팔수 없다고 주장하고 있습니다.

이럴경우 A씨는 친구의 동의 없이 토지를 팔수 있을까요?

결론부터 이야기 하자면 A씨는 본인이 소유한 지분은 마음대로 처분할수 있습니다.

만약 친구와 A씨의 지분비율이 친구가 60%, A씨가 40%라면 40%만큼은 팔수 있다는 것입니다.

해당 토지에서 토지임대료나 수익이 발생되었다면 지분의 비율만큼 가질수 있습니다.

그러나 부동산 전체를 처분하거나 그 용도를 변경하려고 하면 모든 공유자의 동의를 받아야 합니다.

즉 위와 같은 부동산은 A씨 지분 40%는 A씨 맘대로 처분이 가능하지만, 토지 전체를 팔거나, 토지위에 집을 짓기위해서, 혹은 다른 행위를 하기위해서는 반드시 친구의 동의가 필요한 것입니다.

위 부동산은 친구와 A씨 두명이지만, 만약 더 많은 공유자가 있고 이들이 반대를 한다면?

이렇게 공동소유의 부동산을 처분할때 의견이 합의가 안되는 경우에는 '공유물 분할'을 하면 됩니다.

공유물 분할을 좀더 쉽게 이야기 하자면 각자 보유한 지분만큼 부동산을 나누어서 갖는다는 것입니다.

그러나 이또한 모든 공유자들이 합의해야만 가능합니다.

모든 공유자의 합의가 어려운 상황이라면 법원에 공유물 분할을 청구해 볼수 있습니다.

그런데 여기서 또하나 문제가 생길수 있는데, 만약 부동산을 취득할때 '분할금지 특약'을 했다면 이 기간이 모두 지난 후에야 공유물 분할을 청구할수 있습니다.

분할금지 특약 기간은 최대 5년으로 한번도 연장을 할수 있습니다.

즉 분할금지 특약을 계약서에 작성했다면 최대 10년까지는 특약 설정을 할수 있는 것입니다.

만약 상속에 의한 분할금지 특약을 되어있다면, 최대 5년까지이고, 연장은 안됩니다.

법원에 공유물 분할을 신청하면 현물 분할을 원칙으로 합니다.

예를들어 200평의 토지를 두명이 50%씩 지분을 소유하고 있다면 100평씩 나누어 가지면 된다는 것입니다.

그런데 토지의 특성상 도로와 접해있거나, 토지의 모양등에 따라서 가치가 달라질수 있기 때문에 공동소유자들의 반발이 있을수 있습니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 대법원에서는 현물 분할하지 않는 경우를 정하고 있습니다.

1. 공유물의 위치, 면적, 이용상황, 사용 가치등을 고려할때 현물 분할이 곤란한 경우.

2. 현물 분할할 경우 해당 공유물의 가치가 현저하게 줄어드는 경우.

3. 분할 후 단독 소유하는 부동산 가치가 크게 줄어드는 공유자가 한 면이라도 생기는 경우.

위와 같은 이유로 현물 분할할 수 없다는 결론이 났다면 법원은 공유물을 경매에 부치고 매각대금을 공유자들이 지분 비율대로 나누어 가지면 됩니다.

이제 위 사례처럼 A씨는 지분을 팔수는 있지만 그에 따른 문제가 발생될수도 있기 때문에 친구에게 지분에 해당하는 금액을 받고 넘기던지,끝내 의견일치가 되지 않는다면 최후의 수단으로 법원에 분할 청구를 해볼수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.