농지를 사서 농사를 안지으면 어떻게 되나요?(농사를 안지으면 불법인가요?

부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

오늘은 농지에 대하여 많은 분들이 궁금해 하시는 점에 대하여 이야기를 해보겠습니다.

바로 " 농지를 사서 농사를 안지으면 불법인가요?"하는 질문입니다.

요즘에는 농사를 짓기위해서 농지를 사기보다는 집을 짓거나 나중에 귀농을 하기 위해서 미리 농지를 구입하는 경우가 많습니다.

농지를 사서 바로 집을 짓는다면 농지전용을 받아서 집을지으면 되기 때문에 크게 문제가 없을것 같은데, 당장은 집을 짓기 어렵고 몇년후에나 집을 지으려고 하면 그동안 농사를 지어야 하는지? 그대로 놔두어도 되는지등에 대하여 질문을 하십니다.

일단 농지라는 것은 전, 답, 과수원으로 농지법에 따라서 관리를 받고 있는 토지입니다.

원칙적으로 농지는 자경의무가 있어서 법적으로는 다른사람에게 임대를 할수 없고 토지소유자가 직접 농사를 지어야 합니다.

그러나 현실적으로 불가능한 부분들이 많아서 1996년 1월1일 부터 보유한 농지, 한계농지, 고령자 농지, 농어촌공사 위탁농지등은 현행법상으로 임대가 가능하게 되었습니다.

위에서 말하는 자경의무란 농지로 분류되어 있는 전, 답, 과수원의 지목의 토지에만 적용되고, 다른 지목의 토지에는 적용이 되지 않는 농지에만 있는 특수한 제도입니다.

자경이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생 식물 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력으로 경작 재해하는 것과 농업법인일 경우 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말하는 것입니다.

자경의무는 농지의 면적에 따른 의무면제가 없습니다.

즉 1평이라도 농지라면 농사를 지어야 한다는 것입니다.

자경의무는 1996년 1월 1일부터 모든 농지에 공통적으로 적용이 되었습니다.

즉 1996년 농지법과 시행령이 개정되며 자경의무가 도입이 되었고, 시행이 되었기 때문에, 현재 토지의 소유자가 1996년 1월 1일 이전부터 계속 소유하고 있다면 자경의무는 없고, 자유롭게 농지임대차나, 위탁경영을 할수 있습니다.

하지만 1996년 1월 1일 이후에 취득한 농지에 대해서는 자경의무가 발생하며, 상속이나 경매로 취득해도 마찬가지입니다.

다만 자경의무에도 예외가 있습니다.

농지법에서는 정당한 사유로 자경의무 예외를 두었는데 그중에서 대표적인 것이 토지소유자의 고령과 질병입니다.

농지취득 후 토지소유자가 고령이 되었거나, 질병 등으로 더이상 농사를 지을수 없는 상황이 되었다면 이때는 자경의무를 면제해 주고 있습니다.

이때 말하는 고령이란 60세 이상을 이야기 하며, 질병이란 부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우를 말하는 것입니다.

다시 처음으로 돌아가서 농지 소유자가 농사를 짓지 않거나, 임의로 다른 사람에게 임대를 해주었다면 어떻게 될까요?

만약 임대차나 위탁경영이 불가능한 상태에서 소유농지를 다른 사람에게 임대차해주거나 위탁경영을 시켰을 경우 농지법 위반으로 개별공시지가의 25%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다.

그러면 이번에는 합법적으로 임대차가 가능한 경우를 한번 알아보겠습니다.

위에서는 자경의무때문에 임대가 불가능하다고 했지만, 농업생산성의 재고와 농지의 합리적인 이용을 위해서, 혹은 불가피한 사정에 의하여 농지의 임대차와 위탁경영은 농지법에서도 일부 허용하고 있습니다.

위에서 말하는 위탁경영이란 농지소유자가 일정한 보수를 받고 다른 사람에게 농지를 빌려주는 것으로 농작업의 전부 또는 일부를 위탁하여 행하는 농업경영을 이야기 하는 것입니다.

위탁경영은 임대차와 비슷하다고 생각하시면 쉬울것입니다.

* 농지법상 농지임대차가 허용되는 경우(농지법 제23조)

1. 1996년 1월1일 이전부터 소유하고 있는 농지.

2. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우.

3. 상속 및 유증(遺贈)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우(3천평에 한하며, 초과분은 처분의무).

4. 8년 이상 영농하던 자가 이농(離農) 당시 소유하던 농지(3천평에 한하며, 초과분은 처분의무).

5. 담보농지를 취득하여 소유하는 경우.

6. 농지전용 협의 허가 신고를 마친 농지.

7. 농지 개발사업지구에 있는 농지(1,500㎡ 미만).

8. 영농여건불리농지.

9. 공유수면 매립농지를 취득하여 소유하는 경우.

10. 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우.

11. 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하는 경우.

12. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 자연재해, 농지개량, 부상으로 3월 이상 부상 치료나 국외여행, 교도소·등에 수용, 농업법인이 청산 중인 경우.

13. 60세 이상의 고령으로 더 이상 영농할 수 없게 된 자가 소유하는 동일 시 군 또는 연접시 군에 소재하는 농지 중 5년 이상 영농한 농지.

14. 주말체험영농을 하려는 자 또는 주말체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하는 경우.

15. 한국농어촌공사(농지은행)에 위탁하여 임대하는 경우.

16.  농지규모화, 농산물 수급안정 등을 목적으로 하는 사업에 필요한 농지의 임대 허용(2020.2 농지법 개정).

17. 임신 중이거나, 분만 후 6개월 미만의 농지 소유자의 임대와 농작업의 전부를 위탁경영하는 것을 허용.(2020.2 농지법 개정)

위 박스에 나와 있는 경우처럼 농지의 자경의무와는 상관없이 농지를 합법적으로 임대할수도 있습니다.

그중에서 중요하게 봐야 할것들이 몇개 있습니다.

1996년 1월1일 이전부터 소유하고 있는 농지나 3천평 이내의 상속받은 토지는 자경의무가 없습니다.

또한 위에서 잠깐 이야기 한 고령자나 질병, 부상,에 의하여 농사를 짓지 못할경우도 해당됩니다.

농지 임대차계약을 할때는 반드시 서면에 의하여 하도록 되어 있습니다.(농지법 제24조)

임대받은 사람역시 농지원부를 발급받기 위해서는 반드시 필요한 서류입니다.

농지임대차계약은 농지법에 의하여 임대차기간을 최소3년(다년생식물은 5년)으로 하며, 묵시적 갱신을 인정하고 있습니다.

농지란 반드시 경자유전의 원칙에 따라서 자경의무가 있지만 현실적으로는 그렇지 못한 경우가 많습니다.

관리또한 잘 되지 못하고 있는 경우가 많습니다.

아마도 시골에 가보시면 몇년씩 농사를 짓지 않고 그냥 방치되어 있는 경우의 농지를 많이 보셨을 것입니다.

자경의무가 중요한것중 하나가 바로 나중에 농지를 처분할때 세금혜택을 받을수 있다는 것입니다.

세법의 농지 양도세 특례규정에서도 자경의무를 필수조건으로 하고 있기 때문입니다.

8년이상 자경의무를 마쳐야 세금 감면의 혜택을 받을수 있습니다.

자 처음 질문으로 돌아가 보겠습니다.

농지를 사서 농사를 안지으면 어떻게 될까요?

불법입니다.

불법이라면 개인적으로 임대를 해서 다른 사람이 농사를 지으면 되지 않을까요?

조건이 된다면 임대를 주어서 농사를 지으면 되지만 위 조건을 만족해야 임대를 줄수 있습니다.

조건이 안되서 임대를 줄수 없다면?

가장 많이들 하는 방법이 다년생 식물을 재배하는 것입니다.

즉 각종 유실수 나무를 심어서 소유자가 농사를 짓고 있다는 의사표현을 하는 것입니다.

시골 토지를 가보면 토지 소유주와는 무관하게 임대차계약을 작성하지 않고 농사를 짓는 경우가 많이 있습니다.

이런분들을 토지소유주가 그냥 두는 것은 어짜피 농사를 짓고 있기 때문에 본인에게는 크게 문제가 될것도 없고 농사를 짓는 분도 문제가 없기 때문입니다.

이번시간에는 농지를 사서 농사를 안지으면 어떻게 될까요에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.